등기·명의신탁
2년 넘게 밀린 지료를 다 냈는데 지상권 소멸청구를 당할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 토지소유자가 소멸청구를 하지 않는 동안 밀린 지료를 받고 이의 없이 수령해 연체가 2년분 미만이 되었다면 예전 연체를 이유로 지상권 소멸을 청구할 수 없습니다. 대법원 2012다102384 판결이 이렇게 보았고 법정지상권에도 같습니다. 지금은 밀린 지료를 낸 날짜와 토지소유자가 이의 없이 받았다는 기록을 모아 두십시오.
토지소유자에게서 소멸청구 통지를 받았다면, 연체 지료를 낸 계좌이체 내역과 그때 토지소유자가 아무 말 없이 받았다는 문자나 영수증을 바로 확보하십시오. 소멸청구를 막는 증거는 이것입니다.
토지소유자가 소멸을 주장한다고 곧바로 건물을 비우거나 철거에 동의할 필요는 없습니다. 소멸청구 요건이 지금도 갖춰져 있는지부터 따져야 합니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2019년 토지소유자와 지상권설정계약을 맺고 월 지료 150만원을 내기로 한 뒤 그 땅에 식당 건물을 지었습니다. 2023년부터 영업이 어려워 26개월치 지료를 밀렸다가 2025년 가을 모두 계좌이체로 냈고, 토지소유자는 「잘 받았다」는 문자만 보냈습니다. 2026년 토지소유자가 예전 연체를 이유로 지상권 소멸과 건물 철거를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지료를 2년 이상 밀리면 지상권이 바로 없어지나요?
바로 없어지지 않습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있을 뿐이고, 소멸은 그 청구의 의사표시가 지상권자에게 도달해야 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.
지상권은 다른 사람의 토지에 건물이나 공작물, 수목을 소유하려고 그 토지를 사용하는 권리입니다. 지료 연체로 지상권이 소멸하면 건물 철거와 토지 인도 청구가 뒤따르므로, 연체 사실만으로 끝났다고 보기 전에 소멸청구가 있었는지부터 확인해야 합니다.
밀린 지료를 다 내면 소멸청구를 막을 수 있나요?
막을 수 있습니다. 지상권설정자가 소멸을 청구하지 않고 있는 동안 연체된 지료의 일부나 전부를 받고 이의 없이 수령해 연체가 2년 미만이 되었다면, 종전에 2년분을 연체했다는 이유로 소멸을 청구할 수 없습니다.
- 1
2년분 이상 연체
소멸청구 요건 발생
- 2
소멸청구 전 지급
연체를 2년분 미만으로 줄임
- 3
이의 없는 수령
토지소유자가 말없이 받음
- 4
종전 연체로 소멸청구 불가
대법원 2012다102384 판결
이 판결은 경매로 토지를 산 사람과 법정지상권을 가진 건물 소유자 사이의 사안이었습니다. 재판상 화해로 월 지료를 정했는데 건물 소유자가 23개월 이상 밀렸다가 나중에 나눠 냈고, 대법원은 토지소유자가 이의 없이 받은 이상 소멸청구를 할 수 없다고 보았습니다. 약정 지상권과 법정지상권 모두 같은 기준입니다.
토지소유자가 이의를 달고 받았다면 어떻게 되나요?
결론이 달라질 수 있습니다. 판례의 요건은 「이의 없이」 수령한 것입니다. 토지소유자가 지료를 받으면서 「연체를 이유로 소멸청구권을 유보한다」는 뜻을 분명히 밝혔다면, 수령만으로 소멸청구권을 포기했다고 보기 어렵습니다.
그래서 지급할 때 토지소유자의 반응을 남겨 두는 것이 중요합니다. 계좌이체 뒤 「잘 받았다」는 문자, 영수증, 대화 녹음이 있으면 이의 없이 수령했다는 증거가 됩니다. 반대로 토지소유자가 이의를 적은 내용증명을 보냈다면 그 날짜와 연체액을 따로 계산해 봐야 합니다.
지상권이 소멸하더라도 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지소유자가 원하지 않으면 건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 지료 연체로 소멸한 경우에도 이 매수청구가 인정되는지는 다툼이 있으므로 사안별로 검토합니다.
지상권 소멸청구 대응 순서
- 연체 기간 계산 - 약정이나 판결로 정한 지료와 실제 지급 내역을 대조해 연체가 언제 2년분에 이르렀는지 계산합니다.
- 지급·수령 기록 확보 - 밀린 지료를 낸 날짜와 금액, 토지소유자가 이의 없이 받았다는 문자·영수증을 모읍니다. 소멸청구를 막는 증거입니다.
- 소멸청구 도달일 확인 - 소멸청구 통지나 소장이 언제 도달했는지 확인합니다. 그 전에 연체가 2년분 미만이 됐는지가 기준입니다.
- 앞으로의 지료 관리 - 정해진 날짜에 계좌이체로 내고 기록을 남깁니다. 다시 2년분이 쌓이면 새로 소멸청구를 당할 수 있습니다.
- 철거 소송 대비 - 소멸청구 소송이 제기되면 지급 기록을 근거로 다툽니다. 필요하면 공탁으로 남은 연체를 정리합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 지료가 판결로 정해지지 않았거나 토지소유자가 바뀐 경우, 연체가 소유자 변경 전후에 걸친 경우에는 등기부와 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·법정지상권을 둘러싼 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
지료를 오래 밀렸던 건물주들은 「한 번 2년이 넘었으니 언제든 쫓겨날 수 있다」고 걱정하고, 토지소유자들은 「예전 연체를 근거로 언제든 소멸시킬 수 있다」고 생각합니다. 실제로는 소멸청구를 하지 않은 채 밀린 지료를 이의 없이 받았다면 그 연체는 더 이상 소멸 사유가 되지 않습니다. 쟁점은 과거 연체가 아니라 소멸청구 당시의 연체액입니다.
그래서 날짜별 기록이 결론을 정합니다. 연체가 2년분에 이른 날, 밀린 지료를 낸 날, 토지소유자가 이의 없이 받은 흔적, 소멸청구가 도달한 날이 순서대로 확인되어야 합니다. 현금으로 건넸다면 영수증이 없을 때 지급 사실 자체를 다투게 됩니다.
이 기록은 건물 철거·토지 인도 소송에서 소멸청구가 유효한지를 가르는 핵심 증거가 되고, 패소하면 건물을 잃게 됩니다. 계좌이체 내역과 토지소유자의 수령 문자가 갖춰져 있으면 소송 초기에 청구를 기각으로 이끌 가능성이 높아집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 지상권과 법정지상권을 둘러싼 건물 철거·토지 인도 분쟁을 수행해 왔으며, 지료 연체 기간과 지급·수령 기록을 날짜별로 대조해 소멸청구 요건이 갖춰졌는지부터 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가사·상속 사건
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
지상권설정계약서나 지료 판결문·지료 지급 내역·토지소유자와 주고받은 문자와 소멸청구 통지서를 준비해 주시면, 연체 기간 계산·이의 없는 수령 여부·소멸청구의 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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