등기·명의신탁

법정지상권이 있는 건물의 세입자도 땅 주인 퇴거 요구에 응해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물주에게 법정지상권이 성립했다면 땅 주인은 그 건물에 세 들어 사는 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 대법원은 법정지상권이 성립한 건물의 점유자에게 토지 소유자가 퇴거를 구할 수 없다고 판단했습니다. 지금은 건물주에게 법정지상권이 실제로 성립했는지부터 확인해 두십시오.

건물주가 법정지상권을 등기해 두지 않았더라도 성립 요건을 갖췄다면 권리는 생깁니다. 등기가 없다는 이유로 미리 포기하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 5천만원에 상가건물 1층을 빌려 식당을 운영하고 있습니다. 2025년 가을 토지에 설정된 근저당권이 실행되어 토지만 경매로 다른 사람에게 넘어갔고, 새 땅 주인은 2026년 봄 A씨에게 건물을 철거할 예정이니 나가 달라는 내용증명을 보냈습니다. 건물주는 근저당권 설정 당시부터 자신이 토지와 건물을 함께 갖고 있었으므로 법정지상권이 성립했다고 말합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 주인이 세입자에게 건물에서 나가라고 할 수 있나요?

건물주에게 법정지상권이 있으면 땅 주인은 세입자에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 건물주가 그 건물을 쓰기 위해 토지를 사용할 권리를 갖고 있으므로, 건물주에게서 건물을 빌린 임차인의 점유도 토지 소유권을 방해하는 것이 아닙니다. 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결은 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져 건물 소유자가 법정지상권을 취득한 경우 토지 소유자가 건물 점유자에게 퇴거를 구할 수 없다고 보았습니다.

저당권 실행 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌다면 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제366조도 같은 내용입니다. 그 대신 건물주는 땅 주인에게 지료를 내야 하고, 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다.

법정지상권이 성립하지 않으면 세입자는 어떻게 되나요?

법정지상권이 성립하지 않으면 세입자도 땅 주인의 퇴거 요구를 막기 어렵습니다. 건물이 토지를 쓸 권리를 갖추지 못하면 토지 소유자는 소유권에 기한 방해배제로 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었더라도 그 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지 소유자에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

이 경우 세입자는 건물주에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하는 방향으로 대응하게 됩니다. 건물주가 토지 사용권이 없다는 사실을 숨기고 임대했다면 계약 해지 사유도 됩니다.

건물주와 땅 주인이 다투고 있을 때 세입자는 무엇을 확인하나요?

세입자는 땅 주인과 건물주 사이의 판결이나 합의 결과를 먼저 확인해야 합니다. 법정지상권 성립 여부는 원칙적으로 두 사람 사이에서 다투어지고, 세입자에 대한 퇴거청구는 그 결론을 따라갑니다. 땅 주인이 건물주를 상대로 철거 판결을 받았는지, 법정지상권을 인정한 판결이 있었는지에 따라 대응이 달라집니다.

땅 주인 퇴거 요구 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지와 건물 등기사항증명서로 소유자가 달라진 시점과 원인을 확인합니다. 경매나 매매로 갈라졌다면 법정지상권 여부를 따질 수 있습니다.
• 건물주 확인 - 건물주에게 법정지상권을 주장하는지, 땅 주인과 소송 중인지 묻습니다. 건물주의 권리가 곧 세입자의 방어 근거가 됩니다.
• 퇴거 요구 서면 보관 - 땅 주인이 보낸 문자나 내용증명을 보관합니다. 소송으로 넘어가면 요구 시점이 손해배상 계산 기준이 됩니다.
• 답변 서면 발송 - 건물주의 법정지상권을 이유로 퇴거에 응할 수 없다는 뜻을 서면으로 밝힙니다. 땅 주인이 소를 제기하면 같은 주장을 하게 됩니다.
• 보증금 보전 - 법정지상권이 부정될 가능성이 보이면 건물주에 대한 보증금 반환 청구를 준비합니다. 건물주 재산에 가압류를 검토할 시점입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물에 공동저당이 설정되었거나 건물이 경매 뒤 새로 지어졌다면 등기와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 명도·퇴거 소송과 임대차 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법정지상권이 등기되어 있지 않아도 인정되나요?
  인정됩니다. 법정지상권은 법률 규정에 따라 생기는 물권이라 민법 제187조에 따라 등기 없이도 취득합니다. 다만 건물주가 그 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 등기를 해야 합니다. 세입자로서는 등기 유무보다 토지와 건물의 소유자가 갈라진 경위를 확인하는 것이 먼저입니다.
• 대항력을 갖춘 세입자면 땅 주인에게 대항할 수 있나요?
  그것만으로는 대항할 수 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이라 토지 소유자에게 대항할 수 있는 토지사용권이 아니라고 보았습니다. 세입자를 지켜 주는 것은 건물주의 법정지상권입니다.
• 땅 주인이 건물주에게 받을 수 있는 것은 무엇인가요?
  지료입니다. 민법 제366조 단서에 따라 법정지상권의 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 땅 주인은 건물 철거 대신 지료를 청구하게 되고, 건물주가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 지상권 소멸청구를 할 수 있어 그때는 세입자의 지위도 흔들립니다.
• 건물주가 지료를 안 내면 세입자도 나가야 하나요?
  그럴 수 있습니다. 민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때 지상권설정자가 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 지상권이 소멸하면 건물은 토지 사용권을 잃고, 세입자도 땅 주인의 퇴거 청구에 대항하기 어렵습니다. 건물주의 지료 납부 상황을 확인해 두는 편이 좋습니다.
• 땅 주인이 퇴거 소송을 걸면 누가 다투나요?
  세입자가 직접 피고가 되어 다툽니다. 퇴거 청구는 건물을 점유한 세입자를 상대로 하므로, 세입자는 건물주에게 법정지상권이 있다는 사실을 항변으로 주장해야 합니다. 건물주에게 소송 사실을 알리고 등기부·경매 기록 등 자료를 받아 두면 방어가 수월합니다.
• 건물 경매 후 새로 지은 건물에도 법정지상권이 있나요?
  저당권 설정 당시 건물이 있었다면 원칙적으로 재축·신축 건물에도 성립합니다. 다만 범위는 구 건물을 기준으로 제한되고, 토지와 건물에 공동저당이 설정된 뒤 새로 지었다면 특별한 사정이 없는 한 성립하지 않습니다. 사안마다 등기 기록을 보고 판단해야 합니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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