등기·명의신탁

법정지상권 있는 건물을 샀는데 지상권 등기가 없으면 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 법정지상권이 있는 건물을 산 양수인은 지상권 등기가 없어도 토지 주인의 철거 청구를 막을 수 있습니다. 대법원 전원합의체 판결은 지상권설정등기를 해 줄 의무가 있는 토지 주인이 철거를 구하는 것을 신의칙 위반으로 봅니다. 지금은 건물 매매계약서에 지상권을 넘기지 않는다는 특약이 있는지부터 확인하십시오.

지상권 등기가 아직 없다고 해서 서둘러 건물을 비우거나 철거에 동의할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 B씨에게서 상가 건물을 3억 2천만원에 샀습니다. 그 건물의 대지는 2023년 근저당권 실행 경매로 C씨에게 넘어갔고, 그때 건물을 갖고 있던 B씨는 법정지상권을 취득한 상태였습니다. 지상권 등기는 누구 앞으로도 되어 있지 않았습니다. 2026년 봄 C씨는 A씨에게 「등기된 권리가 없으니 건물을 철거하고 땅을 비워 달라」는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정지상권 있는 건물을 샀는데 등기가 없으면 철거해야 하나요?

철거하지 않아도 됩니다. 법정지상권은 법률 규정으로 생기는 권리라 전 건물주는 등기 없이 취득하지만, 이를 다른 사람에게 넘기려면 등기가 필요합니다. 그래서 건물을 산 사람은 아직 지상권자가 아닙니다. 그래도 대법원은 이런 건물 양수인에게 토지 주인이 건물 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용되지 않는다고 봅니다. 토지 주인은 어차피 지상권설정등기를 해 줄 의무가 있는 사람이기 때문입니다.

건물을 사면서 법정지상권은 넘기지 않는다는 특약을 따로 하지 않았다면, 건물 매매 합의에는 법정지상권을 넘기는 합의도 들어 있는 것으로 봅니다. 매매계약서에 지상권 이야기가 없어도 됩니다.

건물 양수인은 지상권 등기를 어떻게 넘겨받나요?

전 건물주를 대위해 토지 주인에게 지상권설정등기를 구하고, 이어서 전 건물주에게 지상권이전등기를 구하는 두 단계로 진행합니다. 건물 양수인은 전 건물주에게 지상권이전등기청구권을 가진 채권자이므로, 이 채권을 지키기 위해 전 건물주가 토지 주인에게 갖는 지상권설정등기청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 한 소송에서 토지 주인과 전 건물주를 함께 피고로 삼는 방식이 흔합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 판례에서도 이 대위 구조는 달라지지 않았습니다. 원안이 인용한 84다카1131, 1132 판결은 전원합의체 판결로, 종전의 반대 취지 판결을 폐기하고 지금까지 유지되고 있습니다.

철거는 막아도 땅 사용료는 내야 하나요?

내야 합니다. 건물 양수인이 철거 청구를 막을 수 있더라도 대지를 점유해 쓰면서 얻은 이익은 부당이득으로 토지 주인에게 돌려줘야 합니다. 금액은 보통 그 대지의 임료 상당액으로 계산하며, 당사자가 합의하지 못하면 법원 감정으로 정합니다. 지상권 등기를 마친 뒤에는 지료 문제로 넘어갑니다.

사용료를 2년 이상 내지 않으면 지상권 소멸청구의 빌미가 될 수 있으므로, 금액 다툼이 있어도 인정되는 범위의 금액은 공탁하거나 지급해 두는 편이 안전합니다.

법정지상권 건물 양수인의 철거 대응 순서

• 법정지상권 성립 확인 - 전 건물주가 토지와 건물을 함께 갖고 있다가 경매·매매로 소유자가 갈렸는지 확인합니다. 이 요건이 무너지면 양수인도 보호받지 못합니다.
• 매매계약 특약 확인 - 건물 매매계약서에 지상권을 넘기지 않는다는 특약이 있는지 봅니다. 특약이 없으면 지상권 양도 합의가 있는 것으로 봅니다.
• 철거 요구에 대한 답변 - 법정지상권을 취득할 지위에 있다는 취지를 내용증명으로 답합니다. 철거 소송이 들어오면 신의칙 항변의 근거 문서가 됩니다.
• 대위 등기 청구 - 토지 주인과 전 건물주를 상대로 지상권설정등기와 이전등기를 차례로 구합니다. 등기를 마치면 새 토지 주인에게도 지상권을 주장할 수 있습니다.
• 사용료 정산 - 대지 사용 이익을 계산해 지급하거나 공탁합니다. 연체가 쌓이면 소멸청구 다툼으로 번집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 건물주의 법정지상권 성립 자체가 다투어지거나 토지가 다시 제3자에게 팔린 경우에는 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도 소송과 지상권 등기 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권 등기 없이 새 토지 주인에게도 버틸 수 있나요?
  전 건물주와 당시 토지 주인 사이에서 생긴 법정지상권은 등기 없이도 성립하고, 그 뒤 토지를 산 사람에게도 주장할 수 있습니다. 다만 건물 양수인이 자기 이름으로 지상권을 가지려면 등기가 필요하므로, 토지가 다시 팔리기 전에 대위 등기를 마쳐 두는 편이 안전합니다.
• 건물 매매계약서에 지상권 이야기가 없어도 되나요?
  됩니다. 법정지상권이 있는 건물을 팔면서 지상권을 넘기지 않는다는 특약이 없으면, 건물 소유권을 넘기는 합의에 법정지상권을 넘기는 합의도 들어 있는 것으로 봅니다. 반대로 지상권을 빼기로 한 특약이 계약서에 있으면 이 보호를 받기 어렵습니다.
• 전 건물주가 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
  소송으로 해결합니다. 건물 양수인은 전 건물주에게 지상권이전등기를 청구할 수 있는 채권자이므로, 전 건물주가 토지 주인에게 갖는 지상권설정등기청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 토지 주인과 전 건물주를 함께 피고로 삼아 설정등기와 이전등기를 차례로 구합니다.
• 철거 소송이 이미 들어왔는데 무엇을 주장하나요?
  법정지상권을 취득할 지위에 있으므로 철거 청구는 신의칙에 반한다고 항변합니다. 대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카1131, 1132 전원합의체 판결이 이 항변을 받아들인 근거입니다. 답변서에는 전 건물주의 법정지상권 성립 경위와 건물 매매 사실을 증거와 함께 적어야 합니다.
• 등기 전까지 대지 사용료는 누구에게 내나요?
  토지 주인에게 부당이득으로 반환해야 합니다. 철거를 막을 수 있더라도 대지를 무상으로 쓸 권리까지 생기는 것은 아니어서, 대지를 점유·사용해 얻은 이익은 토지 주인에게 돌려줘야 합니다. 금액은 보통 대지의 임료 상당액으로 정합니다.
• 사용료를 오래 안 내면 지상권이 없어지나요?
  지상권이 성립한 뒤 2년 이상의 지료를 내지 않으면 토지 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 금액을 다투는 중이라도 인정하는 범위의 금액은 지급하거나 공탁해 두어야 소멸청구를 피할 수 있습니다.

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