경매 낙찰

토지를 팔았는데 그 토지가 강제경매되면 제 건물은 철거되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당 설정 당시 토지와 건물이 모두 내 소유였다면 관습법상 법정지상권이 성립해 건물을 계속 쓸 수 있습니다. 대법원은 강제경매 전에 설정된 근저당이 경매로 소멸했다면 압류 시점이 아니라 그 저당권 설정 당시를 기준으로 봅니다. 지금은 토지 등기부에서 근저당 설정일과 그날의 토지·건물 소유자를 확인하십시오.

법정지상권은 등기가 없어도 성립합니다. 새 토지 소유자에게 대항하려고 지상권 등기부터 서둘러 할 필요는 없습니다. 다만 건물을 팔 때는 등기 문제가 생기니 따로 챙겨야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 자기 땅에 2층 근린생활시설을 지어 쓰다가 2023년 토지만 담보로 은행에서 2억원을 빌려 근저당을 설정했습니다. 2024년 G씨는 건물은 남긴 채 토지만 H씨에게 팔았는데, 2025년 H씨의 채권자가 토지 강제경매를 신청했고 2026년 I씨가 낙찰받아 대금을 냈습니다. I씨가 건물 철거를 요구하자 G씨는 건물을 계속 쓸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습법상 법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?

같은 사람 소유이던 토지와 그 위 건물이 매매나 강제경매 같은 원인으로 소유자가 달라지고, 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 생깁니다. 건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보기 때문입니다.

저당권 실행 경매로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 민법이 법정지상권을 직접 정합니다. 강제경매는 이 조문이 적용되지 않아 관습법상 법정지상권으로 판단하지만, 저당권이 얽혀 있으면 저당권 설정 당시를 기준으로 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 제366조를 그대로 두고 있습니다.

동일인 소유였는지는 언제를 기준으로 보나요?

원칙은 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 때이고, 가압류가 먼저 있었다면 가압류의 효력이 생긴 때입니다. 그런데 압류나 가압류 전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 소멸했다면 저당권 설정 당시를 기준으로 판단합니다. 저당권자가 설정 당시를 기준으로 담보가치를 평가했기 때문입니다.

그래서 토지를 판 뒤 매수인의 채권자가 강제경매를 신청했더라도, 그 전에 토지에 설정된 근저당이 있었고 그 설정 당시 토지와 건물이 모두 내 소유였다면 법정지상권이 성립합니다. 반대로 근저당 설정 당시 이미 소유자가 달랐다면 성립하지 않습니다.

법정지상권이 생기면 토지 사용료는 내야 하나요?

내야 합니다. 법정지상권은 토지를 공짜로 쓰는 권리가 아니므로 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 당사자 청구로 법원이 정합니다. 지료가 정해졌는데 2년 이상 내지 않으면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

존속기간은 따로 정한 것이 없으면 건물 종류에 따른 최단기간으로 봅니다. 벽돌·철근콘크리트처럼 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다.

강제경매 법정지상권 대응 순서

• 근저당 설정일 확인 - 토지 등기부에서 강제경매 전에 설정된 근저당과 그 설정일을 찾습니다. 판단 기준 시점이 여기서 정해집니다.
• 그날의 소유자 확인 - 근저당 설정일에 토지와 건물 소유자가 같았는지 등기부와 건축물대장으로 확인합니다. 같았으면 법정지상권이 성립합니다.
• 철거 특약 여부 확인 - 토지를 팔 때 건물을 철거하기로 한 특약이 있었는지 매매계약서를 봅니다. 특약이 있으면 법정지상권이 부정됩니다.
• 지료 협의 - 새 토지 소유자와 지료를 협의하고, 안 되면 법원 결정을 기다리며 지료를 공탁하는 방법을 검토합니다. 2년 연체는 소멸 사유입니다.
• 철거 소송 대응 - 철거 소송이 들어오면 법정지상권 항변을 하고 근저당 설정 당시 소유관계 자료를 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 설정 당시 건물이 아직 짓는 중이었거나 건물을 이미 다른 사람에게 팔았다면 등기부와 공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 철거와 법정지상권 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지만 팔 때 철거 특약이 없으면 어떻게 되나요?
  특약이 없으면 관습법상 법정지상권이 생길 수 있습니다. 대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결은 동일인 소유이던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자가 달라지고 철거 특약이 없으면, 건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 것이 당사자 의사라고 보았습니다.
• 강제경매에서는 언제 기준으로 소유자를 보나요?
  원칙은 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 때입니다. 민사집행법 제83조 제4항에 따라 압류는 결정이 채무자에게 송달되거나 등기가 된 때 효력이 생깁니다. 가압류가 먼저 있었으면 가압류 효력 발생 시, 그 전에 저당권이 있다가 소멸했으면 저당권 설정 당시가 기준입니다.
• 법정지상권을 등기해야 새 토지 소유자에게 주장하나요?
  등기 없이도 주장할 수 있습니다. 법정지상권은 법률이나 관습법에 따라 생기는 물권이라 민법 제187조 본문에 따라 등기가 필요 없습니다. 다만 같은 조 단서에 따라 등기하지 않으면 처분하지 못하므로 건물을 팔 때는 지상권 등기 문제가 생깁니다.
• 지료는 얼마로 정해지나요?
  당사자가 합의하면 그 금액이고, 합의가 안 되면 법원이 토지 가격과 이용 상황을 보고 정합니다. 민법 제366조 단서는 저당물 경매에 따른 법정지상권의 지료를 당사자 청구로 법원이 정한다고 규정하고, 관습법상 법정지상권도 같은 방식으로 다룹니다.
• 지료를 안 내면 법정지상권이 없어지나요?
  2년 이상 밀리면 토지 소유자가 소멸을 청구할 수 있습니다. 민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 지료 액수를 다투는 중이라도 적정하다고 보는 금액은 내거나 공탁해 두는 편이 안전합니다.
• 법정지상권은 얼마 동안 유지되나요?
  기간을 정하지 않았다면 건물 종류별 최단기간입니다. 민법 제281조 제1항은 기간을 정하지 않은 지상권을 제280조의 최단존속기간으로 보고, 제280조 제1항은 견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년으로 정합니다. 건물 구조를 건축물대장으로 확인하십시오.

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