재개발·재건축

재개발조합이 사업시행인가 뒤 쓴 국유지에도 변상금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 사업시행계획상 조합에 양도하기로 예정된 국유 일반재산을 인가 뒤 쓴 것이라면 사용관계를 달리 정하지 않은 한 변상금 부과는 당연무효입니다. 대법원 2023다210991 판결은 조합이 인가 때부터 소유권을 취득하기에 상당한 기간 그 땅을 쓸 정당한 지위에 있다고 보았습니다. 지금은 사업시행계획서의 국유·공유재산 처분 계획과 인가 조건부터 확인하십시오.

이미 변상금을 냈다고 돌려받을 길이 막히지는 않습니다. 부과가 당연무효라면 낸 돈을 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

한 주택재개발정비사업조합은 2023년 사업시행계획인가를 받았습니다. 사업시행계획에는 구역 안의 국유 일반재산인 옛 공장 부지 일부를 조합에 양도한다는 내용이 들어 있었고, 인가할 때 그 땅을 어떻게 쓸지에 관한 조건은 따로 붙지 않았습니다. 조합이 철거와 공사를 위해 그 땅을 쓰자, 재산 관리를 맡은 기관은 2024년 사용허가나 대부계약 없이 점유했다며 변상금 약 4억 원을 부과했고, 조합은 공사 지연을 걱정해 일단 납부했습니다. 그 뒤 땅은 실제로 조합에 매각됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발조합이 인가 뒤 쓴 국유 일반재산에도 변상금을 내야 하나요?

사업시행계획상 조합에 양도하기로 예정된 일반재산이고 그 사용관계를 달리 정한 사정이 없다면, 조합은 인가 때부터 소유권을 취득하기에 상당한 기간 동안 그 땅을 쓸 정당한 법적 지위에 있습니다. 이런 지위에 있는 사람에게 한 변상금 부과처분은 당연무효입니다. 대법원은 이 법리로 조합의 부당이득반환 청구를 받아들인 원심을 유지하고 상고를 기각했습니다.

변상금은 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 쓰거나 점유한 무단점유자에게 사용료나 대부료의 100분의 120을 물리는 제도입니다. 권원 없이 쓴 사람에게 정상 사용료 대신 징벌적 의미를 더해 받는 것이어서, 점유를 정당화할 법적 지위가 있는 사람에게는 적용되지 않습니다.

왜 일반재산도 행정재산처럼 보호받나요?

행정재산은 사업시행계획인가를 받으면 사용허가가 있은 것으로 의제되고, 용도폐지돼 일반재산이 되더라도 그 점유권원은 소유권 취득 때까지 유지됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」도 재개발사업의 사업시행계획인가를 받으면 국유재산 사용허가와 공유재산 사용·수익허가가 있은 것으로 봅니다.

일반재산에는 이런 의제 규정이 없지만, 대법원은 사업 진행을 위해 점유가 필요하다는 점과 인가권자·관리청이 그 점유를 충분히 예상할 수 있다는 점에서 행정재산과 본질적 차이가 없다고 보았습니다. 인가 과정에서 관리청이 미리 협의해 의견을 내고, 정비구역의 국유·공유재산은 정비사업 외 목적으로 팔 수 없다는 점도 근거가 됐습니다. 판결은 2017. 2. 8. 전부개정 전 구법을 적용했고, 현행법은 같은 내용을 제57조와 제98조에 두고 있습니다.

공유재산에 대한 변상금도 같은 구조입니다. 공유재산 무단점유자에게도 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 물리고, 정당한 점유권원이 있으면 적용되지 않습니다.

낸 변상금은 누구에게 어떻게 돌려받나요?

당연무효인 처분으로 낸 변상금은 법률상 원인 없이 받은 돈이어서 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 위 사건에서는 변상금이 실질적으로 귀속된 일반재산 관리기관을 상대로 부당이득반환 소송을 낼 수 있다고 본 원심 결론이 유지됐습니다.

다만 변상금과 민사상 부당이득반환청구권은 성립 요건이 같지 않습니다. 판결도 대부료 상당의 부당이득반환을 구하는 것을 넘어 징벌적 변상금까지 부과하는 것이 부당하다고 했으므로, 사용료 상당액을 둘러싼 정산 문제는 따로 남을 수 있습니다.

국유지 변상금 무효 다툼 대응 순서

• 사업시행계획서 확인 - 국유·공유재산 처분 계획에 문제의 땅이 조합 양도 예정으로 들어 있는지 봅니다. 정당한 법적 지위의 출발점입니다.
• 인가 조건 검토 - 인가 조건이나 부담에 그 땅의 사용관계를 따로 정했는지 확인합니다. 정한 내용이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 재산 구분 확인 - 행정재산인지 일반재산인지, 용도폐지 시점이 언제인지 등기와 대장으로 확인합니다. 의제 규정 적용 여부가 갈립니다.
• 부과 기간 대조 - 변상금 산정 기간이 인가일부터 소유권 취득 때까지인지, 그 전인지 나눕니다. 인가 전 점유는 따로 따져야 합니다.
• 반환 상대방 특정 - 변상금을 부과하고 실제로 받은 기관을 확인해 부당이득반환 청구 상대를 정합니다. 납부 영수증이 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인가 전부터 그 땅을 점유했거나 인가 조건에 사용료 납부 같은 부담이 붙어 있다면 인가서와 협의 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업조합의 국유·공유재산 변상금 부과처분 다툼과 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합에 넘어올 국유지를 쓴 것도 무단점유인가요?
  사용관계를 달리 정하지 않았다면 무단점유로 보지 않습니다. 대법원 2023다210991 판결은 사업시행계획상 조합에 양도 예정인 일반재산이면 조합이 인가 때부터 소유권 취득에 상당한 기간 동안 사용·수익을 정당화할 법적 지위에 있다고 보았습니다.
• 정당한 지위가 있는데 변상금을 부과하면 어떻게 되나요?
  그 처분은 당연무효입니다. 변상금은 법률상 권원 없이 국유재산을 점유한 사람에게 사용료 대신 받는 것이어서, 점유를 정당화할 법적 지위에 있는 사람에게는 적용되지 않는다는 것이 대법원의 일관된 판단입니다. 무효인 처분으로 낸 돈은 돌려받을 수 있습니다.
• 변상금은 사용료보다 얼마나 더 내나요?
  사용료나 대부료의 100분의 120을 냅니다. 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 쓰거나 점유한 무단점유자에게 물리는 금액이라 정상 사용료보다 징벌적으로 더 붙습니다. 공유재산도 같은 비율의 변상금을 징수합니다.
• 행정재산이면 사업시행인가로 사용허가를 받은 것이 되나요?
  재개발사업이라면 그렇습니다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발사업의 사업시행계획인가를 받으면 국유재산법상 사용허가와 공유재산법상 사용·수익허가가 있은 것으로 봅니다. 이렇게 의제되면 해당 국·공유지 사용료도 면제됩니다.
• 이미 낸 변상금은 누구에게 돌려받나요?
  변상금이 실질적으로 귀속된 기관을 상대로 부당이득반환을 청구합니다. 위 사건에서는 일반재산 관리를 맡아 변상금을 받은 기관을 상대로 소를 낼 수 있다고 본 원심 결론이 유지됐습니다. 고지서와 납부 영수증으로 부과·수령 기관을 확인하십시오.
• 변상금이 무효면 땅 사용료도 전혀 안 내나요?
  단정하기 어렵습니다. 대법원은 변상금 부과 요건과 민사상 부당이득반환청구권의 성립 요건이 같지 않다고 보고, 위 판결도 대부료 상당의 부당이득반환을 구하는 것을 넘어 징벌적 변상금을 부과하는 것이 부당하다고 했습니다. 사용료 상당액 정산은 따로 따져야 합니다.
• 정비구역 국유지는 조합이 먼저 살 수 있나요?
  살 수 있습니다. 정비구역의 국유·공유재산은 국유재산종합계획이나 계약 방법에 관한 규정에도 불구하고 사업시행자 등에게 다른 사람보다 먼저 수의계약으로 매각되거나 임대될 수 있고, 정비사업 외 목적으로는 매각·양도할 수 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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