주택 임대차

종중이 명의신탁을 풀고 집을 가져간 뒤 나가라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 등기 명의자에게서 집을 빌려 입주와 전입신고를 마쳤다면 종중이 명의신탁을 해지하고 소유권을 가져가도 계약기간 동안 살 수 있습니다. 종중은 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 이어받아 보증금 반환 의무도 집니다. 지금은 전입일과 종중 명의 이전등기일을 비교하고 계약 만료일을 확인해 두십시오.

집주인이 등기만 빌린 사람이었다는 사실을 계약 당시 몰랐다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 등기부상 소유자와 맺은 계약은 그 자체로 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 6월 등기부상 소유자인 G씨와 단독주택 전세계약을 보증금 1억 5천만원, 기간 2년으로 맺고 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 초 G씨가 속한 종중이 「이 집은 종중 재산인데 G씨 명의로만 등기해 두었다」며 명의신탁을 해지하고 종중 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이어 종중은 F씨에게 집을 비우라고 요구하며 명도소송을 예고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 명의자와 맺은 전세계약은 종중에게도 효력이 있나요?

효력이 있습니다. 명의수탁자는 대외적으로 소유자이므로 그와 맺은 임대차는 적법한 임대차이고, 입주와 전입신고를 마쳤다면 그 다음 날부터 제3자에게도 대항할 수 있습니다.

종중이 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 넘겨받으면 임차주택의 양수인이 되고, 법에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 종중은 남은 계약기간 동안 임차인이 살게 해야 하고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 규정은 그대로입니다.

종중 명의신탁은 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등을 목적으로 하지 않는 한 부동산실명법상 명의신탁약정 무효 규정이 적용되지 않는 특례 대상입니다. 종중과 명의자 사이의 약정이 유효하든 해지되든, 임차인이 이미 갖춘 대항력에는 영향이 없습니다.

명의신탁이 무효인 경우에도 보호받나요?

보호받습니다. 조세 포탈 목적 등이어서 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효가 되는 경우에도, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 등기 명의자와 임대차계약을 맺은 임차인은 여기서 말하는 제3자에 해당합니다.

그래서 실제 소유자가 나타나 명의신탁이 무효라고 주장하더라도, 임차인에게 계약이 무효라며 집을 비우라고 할 수는 없습니다. 실제 소유자와 명의자 사이의 문제는 그 둘이 해결할 몫입니다.

종중이 명도소송을 걸어 오면 어떻게 대응하나요?

계약기간이 남아 있다면 기간 만료 전이라는 점을 들어 명도를 거절할 수 있습니다. 2년 미만으로 정한 계약도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.

기간이 끝났다면 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하므로, 보증금 반환과 집을 비우는 것을 동시에 이행하겠다는 동시이행 항변을 합니다. 법원은 이 경우 보증금을 받는 것과 상환으로 집을 비우라는 판결을 합니다.

종중 명의신탁 해지 후 명도 요구 대응 순서

• 등기 이력 확인 - 등기부에서 종중 명의 이전등기의 접수일과 등기원인을 확인합니다. 임차인의 전입일이 그보다 앞서야 합니다.
• 대항요건 증명 - 주민등록초본과 입주 자료로 전입일과 점유를 증명합니다. 종중이 임대인 지위를 승계한 근거가 됩니다.
• 서면 답변 - 종중의 명도 요구에 계약기간과 보증금 반환 전 명도 불가를 서면으로 답합니다. 이후 소송에서 입장을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 소송 대응 - 명도소송이 제기되면 기간 미만료 또는 동시이행 항변을 합니다. 보증금 전액 반환이 조건이 됩니다.
• 만료 전 통지 관리 - 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 오가는 갱신 거절이나 갱신 요구 통지를 기록합니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사에 영향을 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중 명의 이전등기가 임차인의 전입보다 먼저 이루어졌거나 전 명의자가 종중 몰래 계약한 사정이 있으면 등기부와 종중 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의만 빌린 사람과 한 계약도 유효한가요?
  유효합니다. 명의수탁자는 대외적으로 소유자이므로 그와 맺은 임대차는 적법합니다. 입주와 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 이후 소유권을 넘겨받은 사람에게도 임대차를 주장할 수 있습니다.
• 종중이 소유권을 가져가면 계약은 어떻게 되나요?
  종중이 임대인의 지위를 이어받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 종중은 남은 계약기간을 보장해야 하고 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무를 집니다.
• 명의신탁이 불법이면 계약도 무효인가요?
  아닙니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 등기 명의자와 계약한 임차인은 제3자로서 보호받습니다.
• 종중 명의신탁은 따로 취급되나요?
  그렇습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호는 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우, 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등을 목적으로 하지 않으면 명의신탁약정 무효 규정 등을 적용하지 않는다고 정합니다. 임차인 보호 결론은 같습니다.
• 계약기간이 끝났으면 바로 나가야 하나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하고, 민법 제536조의 동시이행 항변으로 보증금 반환과 상환으로만 집을 비우겠다고 할 수 있습니다.
• 종중 등기가 제 전입보다 먼저면요?
  결론이 달라집니다. 종중 명의 이전등기가 임차인의 전입신고보다 먼저 이루어졌다면 임차인은 이미 소유자가 바뀐 뒤에 대항요건을 갖춘 것이 되어 종중에게 대항하기 어렵습니다. 이 경우 계약 상대방인 전 명의자에게 보증금 반환과 손해배상을 청구해야 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

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