권리금

건물주가 상가를 주택으로 세놓겠다며 새 임차인을 거절해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주가 상가를 주거용으로 세놓더라도 월세와 보증금을 받는다면 새 임차인 거절의 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 법이 정한 정당한 사유는 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우인데, 주거용 임대도 차임을 받는 이상 영리목적 사용으로 볼 수 있기 때문입니다. 지금은 건물주가 거절하면서 어떤 이유를 댔는지 문자나 녹음으로 남아 있는지 확인하십시오.

건물주가 거절했다고 새 임차인과의 권리금 계약을 먼저 해제할 필요는 없습니다. 그 계약서가 배상액을 정하는 기준 자료가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2022년부터 보증금 5천만원, 월세 200만원에 1층 상가를 빌려 카페를 운영했습니다. 2026년 5월 계약 만료를 앞두고 권리금 4천만원에 새 임차인을 구해 건물주에게 소개했습니다. 건물주는 상가를 원룸으로 고쳐 월세를 받을 계획이라며 새 임차인과의 계약을 거절했습니다. C씨는 이런 거절도 정당한 사유가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주거용으로 세놓는 것도 영리목적 사용인가요?

그렇게 볼 수 있습니다. 건물주가 상가를 주택이나 사무실 등 어떤 용도로 빌려주든 월세와 보증금을 받는다면 건물에서 경제적 이익을 얻는 것이어서 영리목적으로 사용하는 것에 해당합니다. 1년 6개월 비영리 사용 예외는 건물주가 기존 임차인이 만든 영업 가치를 활용할 우려가 없을 때만 새 임차인을 거절할 수 있게 한 조항입니다. 주거용 임대로 차임을 받는다면 이 예외의 취지와 맞지 않습니다.

1년 6개월 비영리 사용이 정당한 사유로 인정되려면?

두 가지가 모두 필요합니다. 첫째, 건물주가 임대차가 끝날 때 바로 그 사유를 들어 새 임차인을 거절했어야 합니다. 둘째, 실제로 임대차 종료 후 1년 6개월 동안 건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다. 다른 이유로 거절한 뒤 나중에 건물을 비워 두었다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 계획을 바꿔 1년 6개월 안에 다시 세를 놓으면 배상책임을 집니다.

정당한 사유가 없으면 배상액은 얼마까지인가요?

건물주는 권리금 회수를 방해해 생긴 손해를 배상해야 하고, 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 기준입니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 정하는 경우가 많습니다.

건물주가 주거용 임대를 이유로 거절할 수 있는 다른 경우는?

새 임차인 쪽에 문제가 있으면 거절할 수 있습니다. 새 임차인이 보증금이나 월세를 낼 자력이 없거나, 임차인 의무를 어길 우려가 있는 경우입니다. 기존 임차인에게 3기 차임 연체처럼 갱신거절 사유가 있을 때도 보호를 받지 못합니다. 주거용으로 쓰겠다는 계획 자체는 이런 사유에 해당하지 않습니다.

권리금 회수 방해 대응 순서

• 거절 이유 기록 - 건물주가 거절하며 한 말을 문자나 녹음으로 남깁니다. 주거용 임대 계획이 거절 이유였다는 증거가 됩니다.
• 권리금 계약서 보관 - 새 임차인과 맺은 권리금 계약서를 그대로 둡니다. 배상액 상한을 정하는 기준이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 새 임차인과 계약해 줄 것을 서면으로 요청합니다. 임대차 종료 전에 요청한 사실이 남습니다.
• 건물 사용 확인 - 종료 후 건물이 주택으로 세놓아졌는지 등기·전입 현황과 현장 사진으로 확인합니다. 영리목적 사용 여부를 가리는 자료입니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 소송을 냅니다. 종료 당시 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 무상으로 가족 거주에 쓰는 경우처럼 차임을 받지 않는다면 거절 당시의 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 상가를 사무실로 세놓아도 영리목적인가요?
  그렇습니다. 사무실이든 주택이든 월세와 보증금을 받고 빌려준다면 건물주가 건물로 경제적 이익을 얻는 것이므로 영리목적 사용으로 봅니다. 1년 6개월 비영리 사용 예외는 이런 경우에 해당하지 않습니다.
• 건물주가 거절 이유를 나중에 바꾸면 어떻게 되나요?
  처음 거절할 때의 이유가 기준이 됩니다. 대법원은 1년 6개월 비영리 사용을 정당한 사유로 삼으려면 임대차 종료 시 그 사유를 들어 거절했어야 한다고 봅니다. 다른 이유로 거절한 뒤 비워 두었다는 사정은 인정되지 않습니다.
• 건물을 1년 동안 비워 두다가 세를 놓으면요?
  1년 6개월이 되기 전에 영리목적으로 사용했다면 정당한 사유가 인정되지 않습니다. 대법원은 비영리 사용을 이유로 거절했더라도 1년 6개월 안에 건물을 영리목적으로 쓰면 손해배상책임을 진다고 보았습니다.
• 배상액은 권리금 계약서 금액 그대로인가요?
  그대로는 아닙니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 감정평가로 정하는 경우가 많아 계약서 금액보다 낮게 나올 수 있습니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 시효로 소멸합니다. 건물주와 협상이 길어지더라도 기간은 멈추지 않으므로, 종료일을 기준으로 남은 기간을 계산해 소송 제기 시점을 정합니다.
• 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 보호받나요?
  보호받습니다. 권리금 회수기회 보호 조항은 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 보증금과 월세가 커서 다른 보호 규정 일부가 적용되지 않는 상가라도 이 조항으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 새 임차인 정보를 건물주에게 알려야 하나요?
  알려야 합니다. 임차인은 자신이 아는 범위에서 새 임차인의 보증금·월세 지급 능력과 임차인 의무를 이행할 의사와 능력에 관한 정보를 건물주에게 제공해야 합니다. 정보를 주지 않으면 거절의 정당한 사유를 다투기 어려워집니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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