주택 임대차

근저당 설정 뒤 가족과 주민등록을 잠깐 옮겼다 돌아오면 대항력이 살아나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가족과 함께 주민등록을 잠시라도 옮겼다면 처음 대항력은 그때 소멸하고, 다시 전입한 때부터 새 대항력이 생겨 그 전에 설정된 근저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 대법원 97다43468 판결이 이렇게 판단했습니다. 지금은 가족 전원의 주민등록초본으로 전출일과 재전입일을 확인하십시오.

다시 전입했다고 해서 계약서를 새로 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 다만 우선변제 순위는 재전입일 기준으로 다시 따져집니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023년 3월 보증금 1억 8천만 원에 빌라를 임차해 전입했고, 1년 뒤 집주인이 대출을 받으며 근저당권을 설정했습니다. 2024년 여름 L씨는 가족과 함께 부모님 집으로 주민등록을 옮겼다가 두 달 뒤 다시 이 빌라로 전입했습니다. 2026년 경매 소식을 들은 L씨는 처음 전입일로 은행보다 앞설 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 설정 뒤 주민등록을 잠깐 옮겼다 돌아오면 어떻게 되나요?

가족과 함께 주민등록을 옮겼다면 처음 대항력은 전출할 때 소멸하고, 다시 전입한 때부터 새 대항력이 생깁니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결은 일시적이라도 가족과 함께 옮기면 주민등록의 이탈로 보아 대항력이 없어지고, 곧 재전입해도 처음으로 소급해 회복되지 않는다고 보았습니다. 그래서 그 사이 또는 처음 전입 뒤 재전입 전에 설정된 근저당권자에게는 대항할 수 없습니다.

대항요건은 대항력을 얻을 때만이 아니라 유지하는 동안 계속 있어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 인도와 주민등록을 대항력 요건으로 둡니다.

가족 중 한 명이라도 남아 있었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 배우자나 자녀가 그 집에 계속 살면서 주민등록을 남겨 두었다면 임차인 본인만 잠시 옮겨도 대항력은 유지됩니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결이 이렇게 보았습니다. 누가 언제 옮겼는지가 결론을 가르므로 가족 전원의 초본을 확인합니다.

후순위가 되면 경매에서 보증금은 어떻게 되나요?

재전입 뒤 대항력과 확정일자를 기준으로 근저당권보다 뒤 순위에서 배당을 받습니다. 매각대금이 근저당권 채권액을 채우고 남아야 보증금을 받을 수 있고, 매수인에게는 대항할 수 없습니다. 보증금이 소액임차인 기준에 해당하면 경매신청 등기 전에 대항요건을 다시 갖춘 경우 최우선변제를 받을 수 있습니다.

경매로 소멸하는 임차권이라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다.

처음부터 근저당보다 늦게 전입한 경우와 무엇이 다른가요?

결과는 같습니다. 처음 전입이 근저당권보다 빨랐더라도 가족과 함께 옮겼다 돌아온 순간 재전입일이 새 기준이 되므로, 그 전에 설정된 근저당권보다 늦게 전입한 임차인과 같은 위치가 됩니다. 매각대금이 넉넉하지 않으면 보증금 일부를 배당받지 못할 수 있어, 옮기기 전에 등기부를 확인하는 것이 가장 확실한 예방입니다.

일시 전출 후 재전입 대응 순서

• 전출·재전입일 확인 - 가족 전원의 초본으로 날짜를 확정합니다. 재전입일이 새 대항력 기준입니다.
• 등기부 대조 - 처음 전입일과 재전입일 사이 설정된 근저당권을 확인합니다. 그 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다.
• 소액임차인 해당 확인 - 보증금이 시행령 기준 이하인지 봅니다. 해당하면 최우선변제를 받을 여지가 있습니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 종기까지 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 임대인 상대 청구 - 배당으로 부족한 보증금은 임대인에게 청구합니다. 필요하면 임대인 다른 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족 중 누군가 주민등록을 남겨 두었는지 다툼이 있거나 소액임차인 기준에 걸리는 금액이라면 초본·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일주일만 옮겼어도 대항력이 없어지나요?
  가족과 함께 옮겼다면 기간과 관계없이 소멸합니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결은 일시적이나마 가족과 함께 옮기면 주민등록의 이탈로 보았습니다. 재전입한 때부터 새 대항력이 생깁니다.
• 재전입하면 대항력은 언제 다시 생기나요?
  다시 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 처음 전입일로 소급하지 않습니다.
• 가족이 남아 있었다면 괜찮은가요?
  가족이 그 집에 살면서 주민등록을 유지했다면 대항력이 이어집니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 가족의 주민등록을 둔 채 임차인만 일시 옮긴 경우 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다.
• 확정일자 효력도 다시 따져지나요?
  우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 때 생기므로, 대항요건이 새로 생긴 재전입 다음 날이 우선변제 순위 기준이 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 두 요건을 함께 요구합니다.
• 계약이 끝나 이사해야 할 땐 어떻게 하나요?
  임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 옮기면 대항력이 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다.
• 후순위가 되면 보증금은 누구에게 받나요?
  경매 배당으로 부족한 부분은 임대인에게 청구합니다. 매수인에게는 대항할 수 없어 인수되지 않습니다. 임대인이 다른 재산을 처분할 우려가 있으면 민사집행법 제276조 제1항에 따라 가압류를 검토합니다.

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