매매 계약

중도금을 못 내 해제 통보를 받았는데 매도인이 다시 잔금을 달라고 하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 이미 해제 통지를 했다면 중도금을 못 낸 매수인도 계약이 해제됐다는 이유로 잔금 청구를 거절할 수 있습니다. 해제권 행사로 계약이 소멸하면 위반한 당사자도 그 효과를 주장할 수 있다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 매도인이 보낸 해제 통지서와 그 도달일부터 챙겨 두십시오.

계약을 어긴 쪽이라서 해제를 주장할 자격이 없다고 스스로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 8월 아파트를 7억원에 사기로 하고 계약금 7천만원을 냈지만, 대출이 막혀 중도금 2억원을 약속한 날에 내지 못했습니다. 그사이 인근 시세는 계약 당시보다 내려가 있었습니다. 매도인은 내용증명으로 두 차례 중도금 지급을 요구한 뒤 2024년 11월 계약을 해제한다고 통지했습니다. 그런데 2025년 2월 집값이 떨어지자 매도인은 다시 중도금과 잔금을 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약을 어긴 쪽도 해제됐다고 주장할 수 있나요?

있습니다. 해제권은 형성권이라 해제 의사표시가 상대방에게 도달하면 계약은 소멸하고 양쪽 모두 그 결과에 구속됩니다. 그래서 매도인이 매수인의 계약 위반을 이유로 해제한 뒤 다시 이행을 청구하면, 계약을 위반한 매수인도 계약이 해제로 소멸했다며 이행을 거절할 수 있습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결은 이런 주장이 특별한 사정이 없는 한 신의칙이나 금반언에 어긋나지 않는다고 보았습니다.

매도인이 해제를 철회하면 계약이 되살아나나요?

일방적으로는 되살아나지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 매도인이 다시 이행을 원한다면 매수인의 동의를 받아 새로 합의해야 하고, 매수인이 동의하지 않으면 해제의 효과는 그대로 남습니다.

해제가 적법했는지는 무엇으로 판단하나요?

중도금 지체를 이유로 해제하려면 매도인이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다. 원안처럼 내용증명으로 여러 차례 지급을 요구한 뒤 해제를 통지했다면 이 요건을 갖췄을 가능성이 큽니다. 최고를 거치지 않고 곧바로 해제한 경우라면 해제 효력부터 다툼이 생깁니다. 다만 매수인이 미리 중도금을 내지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면 최고를 거치지 않아도 해제할 수 있습니다. 매수인이 보낸 문자에 그런 표현이 있었는지도 확인합니다.

해제되면 계약금은 어떻게 되나요?

각 당사자는 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 계약금을 돌려줘야 하는 것이 원칙입니다. 다만 계약 위반으로 해제된 경우 매도인은 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 있으면 그 약정에 따라 계약금이 손해배상으로 충당됩니다. 이행 거절과 손해배상은 별개의 문제입니다. 계약금을 해약금으로 보고 매수인이 포기한다는 주장은 이 단계와 관계가 없습니다. 해약금 해제는 이행에 착수하기 전 당사자가 스스로 해제할 때의 문제이고, 이 사례는 매도인이 채무불이행을 이유로 해제한 경우이기 때문입니다.

해제 후 이행 청구 대응 순서

• 해제 통지 확보 - 매도인이 보낸 해제 통지서와 배달 증명을 모읍니다. 해제가 도달한 날이 계약 소멸 시점입니다.
• 최고서 확인 - 해제 전에 받은 중도금 지급 요구 내용증명을 정리합니다. 해제가 적법했다는 점을 보여 줍니다.
• 이행 거절 답변 - 계약이 해제로 소멸했으므로 이행할 의무가 없다는 취지를 서면으로 답합니다. 이후 소송에서 주장의 일관성을 지킵니다.
• 계약금 정산 검토 - 위약금 약정이 있는지 계약서를 확인합니다. 계약금 반환 여부와 손해배상 범위가 여기서 정해집니다.
• 소송 대응 - 매도인이 잔금 청구 소송을 내면 해제 항변을 합니다. 해제 통지와 도달 기록이 주된 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제 뒤 양쪽이 계약을 다시 이어 가기로 합의했거나 매수인이 중도금을 일부라도 받아들여진 사정이 있으면 합의 내용과 입금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·손해배상 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 통지는 언제 효력이 생기나요?
  상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 민법 제543조 제1항은 해제를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 정하므로, 내용증명이 매수인에게 배달된 날 계약이 소멸합니다. 배달 증명이나 수령 문자로 도달일을 확인해 두면 이후 이행 청구를 다툴 때 근거가 됩니다.
• 매도인이 해제를 취소한다고 하면요?
  매수인의 동의 없이는 취소할 수 없습니다. 민법 제543조 제2항은 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 매도인이 계약을 다시 살리고 싶다면 매수인과 새로 합의해야 하며, 매수인이 합의에 응할지는 매수인이 정합니다.
• 계약 위반자가 해제를 주장하면 신의칙 위반인가요?
  특별한 사정이 없으면 아닙니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결은 상대방의 해제로 계약이 소멸했는데 상대방이 계약 존속을 전제로 이행을 청구하면, 위반한 당사자도 해제로 소멸했음을 들어 이행을 거절할 수 있고 이는 신의칙이나 금반언에 어긋나지 않는다고 보았습니다.
• 최고를 거치지 않고 바로 해제하면 효력이 있나요?
  원칙적으로 효력이 없습니다. 민법 제544조는 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않아야 한다고 정합니다. 다만 매수인이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고를 거치지 않고도 해제할 수 있습니다.
• 해제되면 낸 계약금을 돌려받나요?
  원칙은 원상회복으로 돌려받지만 손해배상과 정산됩니다. 민법 제548조 제1항은 해제 시 각 당사자에게 원상회복 의무를 지우고, 제551조는 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 계약금을 위약금으로 정한 약정이 있으면 계약금이 손해배상으로 충당될 수 있습니다.
• 해제 뒤 중도금을 받아 주면 계약이 되살아나나요?
  매도인이 해제 뒤 중도금을 받아들였다면 새 합의가 있었다고 볼 여지가 생깁니다. 해제된 계약은 일방이 되살릴 수 없지만, 양쪽이 이전 조건대로 계속하기로 합의하면 그 합의에 따라 다시 구속됩니다. 해제 뒤 오간 입금과 문자를 확인해 합의 여부를 판단합니다.

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