매매 계약
중도금을 받은 뒤에도 특약 조건이 생기면 매도인이 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 계약서에 「잔금 전 제3자가 매도인 채무를 갚으면 해제한다」는 식의 약정해제 사유를 정해 두었다면 매도인이 중도금을 받은 뒤라도 그 조건이 생기면 약정해제권을 행사할 수 있습니다. 약정해제권은 행사 시기를 따로 정하지 않은 한 계약 이행이 끝나기 전까지 쓸 수 있고, 이행 착수로 막히는 해약금 해제와는 다릅니다. 지금은 특약의 조건과 기한 문구, 그 조건이 실제로 생긴 날짜를 확인하십시오.
매도인에게서 특약에 따른 해제 통지를 받았다면, 특약 문구와 조건이 성취된 날짜, 해제 통지 도달일을 먼저 대조하십시오. 잔금 기일이 지난 뒤 조건이 생겼다면 해제권 행사가 제한될 수 있습니다.
매수인이 중도금을 냈다는 사실만으로 약정해제를 막을 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 이행 착수로 막히는 것은 계약금에 의한 해제이고, 특약에 따른 약정해제는 별개입니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 10월 B씨 소유 토지를 3억원에 사기로 하면서 「잔금 기일 전에 C씨가 B씨에 대한 채무 원리금을 모두 갚으면 매매계약을 해제하고 C씨에게 소유권을 이전한다」는 특약을 넣었습니다. A씨는 계약금 3,000만원과 중도금 1억원을 냈습니다. 그런데 2025년 2월 잔금 기일 직전 C씨가 B씨에게 원리금 전액을 갚자 B씨는 계약을 해제하고 C씨에게 등기를 넘겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
약정해제권은 언제까지 행사할 수 있나요?
행사 시기를 따로 정하지 않았다면 계약 이행이 끝나기 전까지 행사할 수 있습니다. 약정해제권은 당사자가 계약으로 정한 사유가 생기면 해제할 수 있게 한 권리이고, 해제는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 특약에서 「잔금 지급기일 이전에」처럼 조건 성취 시기를 정했다면 그 기한 안에 조건이 생겨야 합니다.
사례에서 특약은 잔금 기일 전에 C씨가 매도인의 채무 원리금을 모두 갚는 것을 해제 사유로 정했고, C씨는 잔금 기일 전에 변제를 마쳤습니다. 조건이 약정한 기한 안에 성취됐으므로 매도인은 중도금을 받은 뒤라도 약정해제권을 행사할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 당사자가 법률 규정과 다른 약정을 할 수 있다는 원칙을 그대로 두고 있습니다.
계약금 해제와 무엇이 다른가요?
행사 시한과 대가가 다릅니다. 계약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능하고, 매도인은 계약금 배액을 상환해야 합니다. 약정해제권은 계약에서 정한 사유와 시기에 따르므로, 중도금 지급 같은 이행 착수가 있어도 약정한 사유가 생기면 행사할 수 있습니다.
| 구분 | 계약금 해제 | 약정해제 |
|---|---|---|
| 근거 | 민법 제565조 | 계약서 특약 |
| 행사 시한 | 이행 착수 전 | 특약에서 정한 시기 |
| 중도금 지급 후 | 불가 | 사유 생기면 가능 |
| 매도인의 대가 | 계약금 배액 상환 | 특약에 따른 정산 |
- 근거
- 계약금 해제: 민법 제565조
- 약정해제: 계약서 특약
- 행사 시한
- 계약금 해제: 이행 착수 전
- 약정해제: 특약에서 정한 시기
- 중도금 지급 후
- 계약금 해제: 불가
- 약정해제: 사유 생기면 가능
- 매도인의 대가
- 계약금 해제: 계약금 배액 상환
- 약정해제: 특약에 따른 정산
출처 - 민법 제543조, 제565조
계약금에 의한 해제와 달리 약정해제에는 해제와 손해배상에 관한 규정이 그대로 적용됩니다. 다만 약정해제는 채무불이행이 아니라 약정한 사유가 생긴 것이어서, 매수인이 손해배상을 청구하려면 특약에 배상 약정이 있거나 매도인에게 따로 책임 있는 사유가 있어야 합니다.
해제되면 매수인은 무엇을 돌려받나요?
낸 계약금과 중도금을 받은 날부터 이자를 붙여 돌려받습니다. 해제로 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 매수인이 목적물을 먼저 인도받아 썼다면 그 사용이익을 반환해야 할 수 있습니다.
특약에 따라 제3자에게 소유권이전등기가 넘어갔다면 매수인은 등기를 되찾을 수 없고, 매도인에게 원상회복을 청구하게 됩니다. 매도인이 반환하지 않으면 매도인의 다른 재산에 가압류를 하고 반환 소송을 냅니다.
특약 해제 통지 대응 순서
- 특약 문구 확인 - 해제 사유, 조건 성취 기한, 해제 방법을 확인합니다. 문구가 결론을 정합니다.
- 조건 성취 확인 - 제3자의 변제일과 변제 금액을 증빙으로 확인합니다. 기한 뒤 성취라면 해제를 다툽니다.
- 해제 통지 도달일 확인 - 해제 의사표시가 언제 도달했는지 확인합니다. 원상회복 이자 계산의 기준이 됩니다.
- 원상회복 청구 - 계약금과 중도금에 받은 날부터의 이자를 붙여 반환을 청구합니다.
- 보전 조치 - 매도인이 반환을 미루면 매도인 재산에 가압류를 하고 소송을 냅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 특약의 조건이 매도인의 의사에만 달린 형태이거나 조건 성취를 매도인이 부당하게 이끈 사정이 있으면 해제의 효력을 다툴 여지가 있어 계약서와 변제 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 약정해제와 원상회복 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
매수인들은 「중도금까지 냈으니 이제 매도인은 계약을 못 깬다」고 믿습니다. 그 말은 계약금에 의한 해제에만 맞습니다. 계약서에 특약으로 해제 사유를 정해 두었다면, 중도금을 낸 뒤라도 그 사유가 생기면 매도인은 해제할 수 있습니다.
그래서 특약의 조건이 언제 성취됐는지를 기록으로 확인해야 합니다. 제3자의 변제일, 변제 금액이 원리금 전액인지, 잔금 기일과의 선후, 해제 통지의 도달일이 모두 증빙으로 남아야 합니다. 조건이 기한 뒤에 성취됐거나 일부만 변제됐다면 해제는 효력이 없습니다.
반환 소송에서는 해제 통지 도달일과 계약금·중도금 입금일이 이자 계산의 기준이 됩니다. 등기가 이미 제3자에게 넘어갔다면 부동산 자체는 되찾기 어려우므로, 매수인은 매도인의 다른 재산을 가압류해 반환금을 확보하는 쪽으로 움직여야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 약정해제와 원상회복 분쟁을 수행해 왔으며, 특약의 조건 성취 시점과 해제 통지 도달일을 먼저 확인한 뒤 해제의 효력을 다투거나 원상회복 금액을 가압류로 확보하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서와 특약·계약금과 중도금 입금 내역·해제 통지서를 준비해 주시면, 특약 조건의 성취 시기·해제 통지의 효력·원상회복 금액을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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