주택 임대차

집이 팔린 뒤에 임차권등기를 했어도 새 집주인에게 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집이 팔리기 전에 이미 전입과 입주로 대항력을 갖췄다면 매매 뒤에 임차권등기를 했더라도 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 임차권등기 전에 취득한 대항력이 그대로 유지된다고 정하고, 새 집주인은 임대인 지위를 승계합니다. 지금은 처음 전입한 날과 매매 등기일을 비교해 보십시오.

임차권등기를 했다고 대항력 날짜가 등기일로 늦춰질까 걱정할 필요는 없습니다. 기준은 처음 입주하고 전입한 날입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 보증금 2억 원에 아파트를 임차해 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 2024년 10월 집주인은 집을 다른 사람에게 팔았고, 2025년 3월 계약이 끝났지만 전 집주인도 새 집주인도 보증금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 2025년 6월 임차권등기를 마친 뒤 이사해 새 주소로 전입했고, 집이 팔린 뒤에 한 임차권등기로 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력은 임차권등기일과 처음 전입일 중 어느 날이 기준인가요?

처음 전입일이 기준입니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하지만, 등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 그래서 등기가 매매보다 늦었더라도 원래 대항력 발생일이 매매보다 앞서면 새 집주인에게 대항할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 내용을 조문에 직접 두고 있어, 별도 판결 없이도 같은 결론이 나옵니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 혼자 신청할 수 있고, 임대인의 동의는 필요 없습니다. 법원 결정이 나면 법원이 등기소에 등기를 촉탁하므로, 결정문을 받은 뒤에도 실제 등기부 기재까지 확인해야 합니다.

새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 대항력을 갖춘 뒤 집을 산 새 집주인이 보증금 반환 의무를 넘겨받습니다. 이 경우 전 집주인의 보증금 반환 의무는 원칙적으로 소멸합니다.

다만 임차인이 매매 사실을 알고 곧바로 이의를 제기하면 승계를 거부하고 전 집주인에게 청구할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 새 집주인의 재산 상태가 나쁘다면 이 방법을 검토합니다. 어느 쪽을 택할지는 두 사람의 재산을 비교해 정합니다. 이의를 제기하려면 매매 사실을 안 뒤 지체 없이 문자나 내용증명으로 뜻을 밝혀 두어야 합니다.

임차권등기 비용도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송에서 함께 청구하면 됩니다. 영수증과 법원 납부 내역을 모아 두면 금액을 증명하기 쉽습니다. 보증금을 받지 못한 기간의 지연손해금도 반환 요구가 도달한 다음 날부터 함께 청구합니다.

매매 후 임차권등기 보증금 청구 대응 순서

• 날짜 대조 - 처음 입주·전입일과 매매 소유권이전등기일을 비교합니다. 전입이 앞서야 새 집주인에게 대항합니다.
• 임차권등기 확인 - 등기부에 임차권등기가 기재됐는지 확인합니다. 그 뒤에 주민등록을 옮깁니다.
• 반환 요구 - 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 지연손해금 계산의 기준일이 됩니다.
• 가압류 - 새 집주인의 다른 재산이나 그 주택을 가압류합니다. 판결 전에 처분되는 것을 막습니다.
• 소송과 경매 - 보증금 반환 판결을 받아 그 주택에 강제경매를 신청합니다. 대항력과 우선변제권 순위로 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 전입한 뒤 중간에 주민등록을 옮긴 적이 있거나 매매 전에 근저당권이 먼저 설정돼 있었다면 주민등록 기록과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기·강제경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기 후 이사해도 대항력이 유지되나요?
  유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 다만 등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
• 전 집주인에게는 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 새 집주인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 임대인 지위를 승계하면 전 집주인의 반환 의무는 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 매매 사실을 알고 곧바로 이의를 제기했다면 전 집주인에게 청구할 여지가 있습니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하도록 정합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다.
• 등기 비용은 누가 내나요?
  먼저 임차인이 내고 임대인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 소송에서 함께 청구하면 됩니다.
• 임차권등기된 집에 새로 들어온 세입자는요?
  최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후 임차한 임차인은 제8조의 소액보증금 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 그래서 등기된 집은 새 세입자를 구하기 어려워지고 집주인에게 반환 압박이 됩니다.
• 매매 전에 근저당권이 있었다면 어떻게 되나요?
  근저당권이 처음 전입일보다 앞섰다면 그 근저당권에 기한 경매의 매수인에게는 대항하지 못합니다. 대항력은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 전입 다음 날 생기므로, 등기부의 근저당권 접수일과 전입일을 비교해 보증금 회수 가능성을 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성