매매 계약

매도인이 매매대금 10%만 얹어 주고 해약하겠다는데 받아들여야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 위약금 특약이 있는 부동산 매매에서 매도인이 계약금 배액이 아닌 매매대금 10%만 얹어 돌려주겠다는 해약 통보는 효력이 없습니다. 민법 제565조는 수령한 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 그 이행을 제공해야 해제를 인정하고, 대법원도 배액 제공 없는 해제 통고로는 계약이 끝나지 않는다고 봅니다. 지금은 계약서의 계약금 액수와 위약금 조항, 중도금 지급기일을 확인해 두십시오.

매도인이 해약을 통보했다고 해서 매수인이 먼저 소송을 내거나 공탁부터 할 필요는 없습니다. 배액 제공이 없는 통보만으로는 계약이 그대로 살아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

매수인 A씨는 2025년 5월 논 1필지를 3억원에 사기로 하고 계약 당일 계약금 6,000만원을 보냈습니다. 중도금 1억 2,000만원은 1개월 뒤, 잔금 1억 2,000만원은 2개월 뒤에 주기로 했고, 계약서에는 「매도인이 위약하면 계약금의 배액을 지급하고, 매수인이 위약하면 계약금을 포기한다」는 조항이 있었습니다. 그런데 매도인은 계약 며칠 뒤 더 비싸게 사겠다는 사람이 나타났다며 계약금 6,000만원에 매매대금의 10%인 3,000만원만 얹어 줄 테니 해약하자고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 매매대금 10%만 주면 계약이 해제되나요?

해제되지 않습니다. 매도인이 해약금 해제를 하려면 받은 계약금의 배액, 위 사례에서는 1억 2,000만원을 상환하거나 적어도 그 이행을 제공해야 합니다. 부동산 거래에서 계약금을 매매대금의 10%로 정하는 관행이 있을 뿐, 해약금 액수는 당사자가 실제로 정한 계약금을 기준으로 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 원안 당시와 같은 내용입니다.

대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결은 매도인의 해제가 통고만으로 즉시 효력이 생기는 것이 아니라, 계약금 배액을 상환하거나 그 이행을 제공해야 비로소 해제할 수 있다고 보았습니다. 따라서 9,000만원만 내민 통보는 해제의 효력이 없습니다.

위약금 조항이 있으면 계약금은 어떤 성질을 가지나요?

두 가지를 함께 가집니다. 「매수인 위약 시 계약금 포기, 매도인 위약 시 배액 상환」 조항이 있으면 계약금은 이행 착수 전 해제에 쓰이는 해약금이면서, 채무불이행 때의 손해배상액 예정도 됩니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 같은 판결은 매도인이 배액을 제공했는데 매수인이 받지 않으면 공탁까지 할 필요는 없다고 보았습니다.

매수인이 중도금을 내면 매도인은 더 이상 해약할 수 없나요?

그렇습니다. 해약금 해제는 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 할 수 있고, 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이 됩니다. 매도인이 중도금 수령을 거절하면 변제공탁으로 지급을 마칠 수 있습니다. 그 뒤에는 매도인이 배액을 제공해도 해약금 해제가 막히고, 매수인은 잔금을 제공하면서 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

매도인이 끝까지 이전을 거부하면 매수인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고하지 않고도 해제할 수 있습니다.

매도인이 끝내 위약하면 얼마를 받을 수 있나요?

손해를 따로 증명하지 않아도 예정된 위약금을 청구할 수 있습니다. 위 사례라면 계약금 6,000만원 반환과 별도로 같은 금액 6,000만원을 위약금으로 받는 구조입니다. 손해배상액의 예정은 이행 청구나 계약 해제에 영향을 미치지 않으므로, 소유권이전 청구와 위약금 청구를 함께 할 수 있습니다.

다만 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결은 손해배상액을 예정한 경우 실제 손해가 예정액보다 커도 초과 부분은 따로 청구할 수 없다고 보았습니다. 반대로 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있는데, 계약금이 매매대금의 10%를 넘었다는 사정만으로 곧바로 과다하다고 보지는 않습니다.

매도인 해약 통보 대응 순서

• 통보 보관 - 해약 문자·녹음·내용증명을 받은 날짜와 함께 보관합니다. 매도인의 위약 의사를 보여 주는 첫 증거가 됩니다.
• 해제 불인정 통지 - 배액 제공이 없어 해제에 동의하지 않는다는 뜻을 문서로 보냅니다. 계약 존속을 전제로 대응하겠다는 표시입니다.
• 중도금 지급 - 약정 기일에 중도금을 보내고, 수령을 거절하면 공탁합니다. 이행 착수로 해약금 해제를 막습니다.
• 처분금지가처분 검토 - 매도인이 제3자에게 넘길 기미가 보이면 부동산 처분금지가처분을 신청합니다. 이중매매로 등기가 넘어가면 이전 청구가 어려워집니다.
• 이전 청구 또는 해제 - 잔금을 제공하며 소유권이전등기를 청구하거나, 최고한 뒤 해제하고 위약금을 청구합니다. 어느 쪽을 고를지는 시세와 매도인의 태도에 따라 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해약금 액수를 따로 정한 조항이 있거나 계약금 일부만 먼저 보낸 경우라면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 소유권이전등기·위약금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금 배액은 정확히 얼마를 말하나요?
  매도인이 받은 계약금의 두 배입니다. 계약금 6,000만원을 받았다면 1억 2,000만원을 상환해야 해약금 해제를 할 수 있습니다. 매매대금의 10%는 거래 관행일 뿐 법이 정한 해약금 기준이 아니므로, 매도인이 매매대금 10%만 더해 주겠다는 제안은 배액 상환이 아닙니다.
• 매도인이 돈을 보내오면 받아도 되나요?
  금액이 배액에 못 미치면 받기 전에 이의를 남기는 편이 안전합니다. 모자란 돈을 아무 말 없이 받으면 해약에 합의했다고 해석될 여지가 있습니다. 받더라도 「계약금 일부 반환이 아니며 해제에 동의하지 않는다」는 뜻을 문자나 내용증명으로 함께 남겨 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.
• 매도인이 배액을 공탁까지 해야 하나요?
  공탁까지 할 필요는 없습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 매도인이 해제 의사표시와 함께 계약금 배액의 이행을 제공하면 충분하고, 매수인이 받지 않는다고 공탁해야 해제가 유효해지는 것은 아니라고 보았습니다. 다만 이행 제공은 매수인이 곧바로 받을 수 있는 상태여야 합니다.
• 중도금 기일 전에 먼저 보내도 되나요?
  계약서에 기일 전 지급을 금지하는 특약이 없다면 먼저 보내 이행에 착수하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 매도인이 해약 의사를 이미 밝힌 뒤라면 선지급이 신의칙에 반하는지를 두고 다툼이 생길 수 있어, 계약서 문구와 통보 시점을 보고 판단해야 합니다. 수령을 거절하면 변제공탁으로 지급을 마칩니다.
• 위약금을 받으면서 등기도 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 손해배상액의 예정은 이행 청구나 계약 해제에 영향을 미치지 않습니다. 매도인이 위약하면 매수인은 소유권이전등기를 청구하면서 지연으로 생긴 손해를 예정액 범위에서 청구하거나, 계약을 해제하고 계약금 반환과 위약금을 청구하는 방법 중에서 고를 수 있습니다.
• 실제 손해가 위약금보다 크면 더 받을 수 있나요?
  원칙적으로 받을 수 없습니다. 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결은 손해배상액을 예정한 경우 특약이 없으면 통상손해와 특별손해가 모두 예정액에 포함되고, 실제 손해가 예정액을 넘어도 초과 부분을 따로 청구할 수 없다고 보았습니다. 시세가 크게 올랐다면 해제보다 이전 청구가 유리할 수 있습니다.
• 위약금이 너무 크면 깎이나요?
  부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 판단은 채무자의 지위, 계약의 목적, 예정액의 비율, 예상 손해의 크기, 거래 관행을 모두 보고 하며, 손해가 적다는 사정만으로는 부족합니다. 계약금이 매매대금의 10%를 넘었다는 이유만으로 곧바로 감액 대상이 되지는 않습니다.

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