매매 계약

땅값이 오르자 매도인이 등기 전인 땅을 돌려달라는데 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매매계약에 따라 토지를 인도받았다면 아직 등기를 넘겨받지 않았어도 매도인의 소유권에 기한 인도청구에 응하지 않아도 됩니다. 대법원 2001다45355 판결은 인도받은 매수인에게 점유·사용할 권리가 있다고 보았습니다. 지금은 계약이 해제된 사정이 없는지 확인하십시오.

아직 등기를 넘겨받지 못했다고 해서 토지를 비워 줄 필요는 없습니다. 매매계약에 따라 인도받았다면 그 자체로 점유·사용할 권리가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게서 밭 1필지를 3억원에 사면서 계약금과 중도금을 내고 먼저 땅을 인도받아 비닐하우스를 설치했습니다. 잔금은 2025년 말에 등기 서류와 맞바꾸기로 했습니다. 그런데 2025년 인근이 개발지구로 지정되어 땅값이 크게 오르자 B씨가 자신이 소유자라며 땅을 돌려달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 전에 인도받은 땅을 매도인이 돌려달라고 하면 응해야 하나요?

응하지 않아도 됩니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다45355 판결은 매수인이 소유권이전등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 토지를 인도받았다면 매매계약의 효력으로 점유·사용할 권리가 생기고, 그 매수인에게서 다시 산 사람도 점유사용권을 취득하므로 매도인은 소유권에 기한 인도청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 자기 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있지만, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 매수인의 점유사용권이 바로 이 점유할 권리입니다. 매수인에게서 땅을 다시 산 사람이나 매수인에게서 빌려 쓰는 사람도 같은 권리를 내세울 수 있습니다.

매도인이 땅값 상승을 이유로 계약을 깰 수 있나요?

땅값이 올랐다는 사정만으로는 계약을 깰 수 없습니다. 매도인이 계약을 해제하려면 매수인의 채무불이행이 있어야 합니다. 매수인이 잔금을 내지 않으면 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다.

매수인이 이행에 착수하기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 이미 토지를 인도받아 쓰고 있다면 매도인이 이행에 착수한 것이어서 배액상환 해제는 어렵습니다.

잔금과 등기 서류는 어떻게 주고받나요?

잔금 지급과 소유권이전등기 서류 교부는 동시이행 관계입니다. 매도인이 서류 교부를 거부하면 매수인은 잔금을 준비해 이행을 제공하고, 그래도 응하지 않으면 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다. 매도인이 제3자에게 땅을 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다. 제3자 앞으로 등기가 먼저 넘어가면 매수인은 그 제3자에게 소유권을 주장하기 어렵기 때문입니다.

토지 인도 요구 대응 순서

• 계약 내용 정리 - 매매계약서에서 잔금일, 인도일, 등기 서류 교부 조건을 확인합니다. 인도 약정이 점유 권리의 근거입니다.
• 인도 사실 증명 - 인도받은 날짜와 사용 현황을 사진·문자로 남깁니다. 매매계약의 이행으로 인도받았음을 보여 줍니다.
• 답변 통지 - 인도 요구에 계약 유지 의사와 잔금 이행 준비를 내용증명으로 답합니다. 도달일을 기록합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인의 이중매매 우려가 있으면 가처분을 신청합니다. 등기부에 기입되면 제3자 처분을 막습니다.
• 등기청구 소송 - 잔금을 제공하고 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다. 판결이 확정되면 매수인 혼자 등기를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금을 이미 연체했거나 매도인이 해제 통지를 보냈다면 계약서와 통지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 이행과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 없이 인도받은 땅도 제가 쓸 권리가 있나요?
  있습니다. 대법원 2001다45355 판결은 매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 매수인에게 매매계약의 효력으로 점유·사용할 권리가 생긴다고 보았습니다. 그래서 매도인이 소유자라는 이유만으로 인도를 구할 수 없습니다.
• 매도인이 사용료를 달라고 하면 줘야 하나요?
  원칙적으로 주지 않아도 됩니다. 같은 판결은 매도인이 매수인 측의 점유·사용을 법률상 원인 없는 이익이라며 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다. 다만 계약서에 사용료 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다.
• 매도인이 계약금 두 배를 주면 해제되나요?
  매수인이 이행에 착수하기 전이면 가능합니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 정합니다. 중도금을 냈거나 토지를 인도받아 쓰고 있다면 배액상환 해제는 어렵습니다.
• 잔금을 늦게 내면 계약이 바로 깨지나요?
  바로 깨지지 않습니다. 민법 제544조는 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다. 매도인이 등기 서류를 제공하지 않았다면 동시이행 관계라 매수인의 지체도 인정되기 어렵습니다.
• 제가 땅을 다른 사람에게 되팔았다면요?
  되산 사람도 점유사용권을 취득합니다. 대법원 2001다45355 판결은 매수인에게서 다시 매수한 자도 점유사용권을 취득하므로 매도인은 그 사람에게 인도청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다고 보았습니다. 등기는 순차로 넘겨받아야 합니다.
• 매도인이 땅을 다른 사람에게 팔면 어떻게 하나요?
  제3자 앞으로 등기가 넘어가면 매수인은 그 제3자에게 소유권을 주장하기 어렵습니다. 그래서 이중매매 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다. 가처분은 등기청구권과 보전 필요성을 소명해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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