매매 계약

매도인이 해제하며 공탁한 돈을 이의 없이 찾아가면 계약이 끝난 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 해제를 주장하며 계약금과 중도금을 공탁했고 매수인이 아무 이의 없이 찾아갔다면 특별한 사정이 없는 한 계약은 합의해제된 것으로 봅니다. 쌍방의 계약 실현 의사가 없다는 뜻이 객관적으로 일치하면 묵시적 합의해제가 인정된다는 것이 판례입니다. 계약을 유지하려면 공탁금을 찾기 전에 해제에 반대한다는 뜻을 문서로 남기십시오.

공탁금을 찾지 않고 그대로 두어야만 권리를 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 이의를 유보한다는 뜻을 분명히 남기고 찾으면 해제에 동의한 것으로 보기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024년 11월 매도인에게서 상가를 6억원에 사기로 하고 계약금 6,000만원과 중도금 2억원을 냈습니다. 잔금일이 지나자 매도인은 R씨가 잔금을 늦게 냈다며 해제를 통보하고, 받은 계약금과 중도금 2억 6,000만원을 법원에 공탁했습니다. R씨는 자금 사정이 급해 2025년 3월 아무 이의도 적지 않고 공탁금을 찾아갔는데, 뒤늦게 계약을 유지하고 싶다며 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 공탁한 돈을 이의 없이 찾아가면 계약이 해제된 것인가요?

특별한 사정이 없으면 합의해제된 것으로 봅니다. 매도인이 해제를 주장하며 받은 계약금과 중도금을 돌려주는 공탁을 했고 매수인이 아무런 이의 없이 그 공탁금을 찾아갔다면, 양쪽 모두 계약을 실현하지 않겠다는 뜻이 객관적으로 일치한 것이어서 묵시적으로 합의해제되었다고 해석하는 것이 판례입니다. 매도인의 해제 통보가 적법했는지와 관계없이 이 결론이 날 수 있습니다.

합의해제는 명시적으로 해야 하는 것 아닌가요?

아닙니다. 합의해제도 계약이므로 청약과 승낙이 합치해야 하지만, 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있습니다. 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결은 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여나 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사 내용에 의해 객관적으로 일치하면, 그 계약은 묵시적으로 해제되었다고 해석해야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에는 합의해제에 관한 별도 조문이 없어 이 판례 법리로 판단합니다.

• 묵시적 합의해제 인정 쪽 - 해제 공탁금을 이의 없이 수령, 반환금 수령 후 오랫동안 아무 주장을 하지 않음
• 부정 쪽 - 수령 전 해제에 반대하는 내용증명 발송, 공탁금 수령 시 이의 유보, 수령 직후 이전등기 청구
• 판단 기준 - 쌍방의 표시행위에서 계약을 실현하지 않겠다는 뜻이 객관적으로 일치하는지

합의해제되면 손해배상이나 이자를 따로 청구할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 합의해제는 당사자가 합의로 계약을 없던 것으로 하는 것이어서, 해제할 때 손해배상에 관해 따로 약정하지 않았다면 채무불이행을 전제로 한 손해배상 청구는 인정되기 어렵습니다. 반환받은 돈에 대한 이자도 법정해제처럼 당연히 붙는 것이 아니라 합의 내용에 따라 정해집니다. 공탁금 수령으로 합의해제가 성립했다면 이미 받은 금액으로 정산이 끝난 것으로 볼 가능성이 큽니다.

공탁금 수령 후 계약 유지 대응 순서

• 공탁서 확인 - 공탁 원인이 해제로 인한 반환인지, 이의 유보 없이 수령하도록 조건을 붙였는지 봅니다. 공탁 원인이 수령의 의미를 좌우합니다.
• 반대 의사 표시 - 수령 전에 해제에 동의하지 않는다는 내용증명을 보냅니다. 수령이 합의로 해석되는 것을 막는 핵심 자료입니다.
• 이의 유보 수령 - 급히 찾아야 한다면 수령할 때 이의를 유보한다는 뜻을 공탁 서류와 매도인에 대한 통지로 남깁니다. 유보 없이 찾으면 다투기 어렵습니다.
• 해제 효력 다툼 - 매도인의 해제 통보가 요건을 갖췄는지, 매도인도 이행 제공을 했는지 검토합니다. 해제가 부적법하면 계약은 그대로 유지됩니다.
• 처분금지가처분과 본안 - 매도인이 제3자에게 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청하고, 잔금을 제공하며 소유권이전등기를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 공탁금을 이의 없이 찾았더라도 수령 경위에 특별한 사정이 있거나 수령 직후 계약 유지 의사를 밝혔다면 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기를 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인 해제가 부적법했어도 합의해제가 되나요?
  될 수 있습니다. 공탁금을 이의 없이 찾아간 행동은 매도인의 해제 주장에 응해 계약을 끝내겠다는 뜻으로 해석되므로, 매도인의 해제 통보에 요건이 부족했더라도 합의해제가 성립할 수 있습니다. 그러면 해제의 적법성을 다툴 필요 없이 계약이 끝난 것으로 봅니다.
• 이의 유보는 어떻게 해야 하나요?
  공탁금을 찾을 때 해제에 동의하지 않고 계약 이행을 청구한다는 뜻을 분명히 밝혀야 합니다. 공탁금 출급 청구 서류에 이의를 유보한다고 적고, 같은 내용을 매도인에게 내용증명으로 보내 두는 편이 안전합니다. 수령 뒤 곧바로 이전등기 청구나 가처분을 진행하면 계약 유지 의사가 더 분명해집니다.
• 이미 이의 없이 찾았으면 방법이 없나요?
  특별한 사정이 있으면 다툴 여지가 있습니다. 판례는 특별한 사정이 없는 한 합의해제로 보므로, 수령 직전이나 직후에 계약 유지 의사를 밝혔거나 매도인이 공탁 전에 계약 유지를 약속했다는 등의 사정이 있으면 그 자료로 다툽니다. 수령 후 오랫동안 아무 주장을 하지 않았다면 뒤집기 어렵습니다.
• 합의해제가 되면 받은 돈 외에 더 받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 합의해제는 당사자의 합의로 계약을 끝내는 것이어서, 손해배상에 관해 따로 약정하지 않았다면 채무불이행을 전제로 한 손해배상 청구는 인정되기 어렵습니다. 반환금의 이자도 법정해제처럼 받은 날부터 당연히 붙는 것이 아니라 합의 내용에 따라 정해집니다.
• 묵시적 합의해제는 어떤 경우에 인정되나요?
  쌍방의 계약 실현 의사가 없다는 뜻이 객관적으로 일치할 때입니다. 대법원 2001다63575 판결은 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여나 포기가 표시행위에 나타난 의사 내용에 의해 객관적으로 일치하면 묵시적 합의해제로 해석해야 한다고 했습니다. 공탁금 수령, 오랜 기간의 방치가 대표적입니다.
• 해제 의사표시는 철회할 수 있나요?
  철회하지 못합니다. 민법 제543조 제2항은 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 따라서 매도인이 해제 통보를 한 뒤 마음을 바꾸더라도 일방적으로 철회할 수는 없고, 계약을 되살리려면 매수인과 새로 합의해야 합니다. 반대로 매수인도 해제를 통보했다면 같은 제한을 받습니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 공탁을 요구했는데 다른 채권자에게 지급했다면 손해배상을 받나요?

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