매매 계약

매도인이 공탁한 계약금·중도금을 받으면 매매계약이 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 해제를 주장하며 공탁한 계약금과 중도금을 매수인이 아무 이의 없이 찾아가면 특별한 사정이 없는 한 매매계약은 묵시적으로 합의해제된 것으로 봅니다. 대법원은 매도인의 해제 주장이 부적법했더라도 공탁금을 이의 없이 수령했다면 결론이 같다고 판단했습니다. 지금은 공탁금을 찾기 전에 계약을 유지할지부터 정하십시오.

매도인의 해제 통지가 법적으로 효력이 없더라도 매수인이 따로 해제의 효력을 다투는 소송을 먼저 낼 필요는 없습니다. 공탁금을 받지 않고 잔금 이행을 제공하는 것만으로 계약 유지 의사는 드러납니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 B씨 소유 아파트를 8억원에 사기로 하고 계약금 8,000만원과 중도금 2억원을 냈습니다. 그 사이 시세가 오르자 B씨는 2025년 5월 잔금 기일을 앞두고 해제를 통지하면서 받은 2억 8,000만원을 법원에 공탁했습니다. A씨는 일단 돈이라도 찾아 둘지, 찾으면 계약이 끝나는지 궁금해합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공탁금을 이의 없이 받으면 합의해제가 되나요?

됩니다. 매도인이 잔금 기일 전후로 해제를 주장하며 받은 계약금과 중도금을 공탁했고, 매수인이 아무런 이의 없이 이를 수령했다면 특별한 사정이 없는 한 매매계약은 합의해제된 것으로 봅니다. 대법원 1979. 10. 10. 선고 79다1457 판결의 판단입니다.

이 판결은 매도인의 해제 주장이 부적법했거나 공탁이 요건을 갖추지 못했더라도 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 매도인의 해제 통지가 무효였다는 사정은 공탁금을 수령한 뒤에는 매수인에게 도움이 되지 않습니다.

묵시적 합의해제는 어떤 기준으로 판단하나요?

당사자 쌍방이 계약을 실현하지 않겠다는 의사가 일치해야 합니다. 합의해제는 기존 계약의 효력을 소멸시키는 새로운 계약이므로 묵시적으로도 성립할 수 있지만, 쌍방의 계약 실현 의사가 결여되거나 포기되어 그 의사가 서로 맞아떨어져야 합니다.

대법원 1998. 8. 21. 선고 98다17602 판결은 당사자들이 계약을 이행하지 못한 채 다투다 소송에 이르렀어도, 한쪽이 여전히 계약이 유효하다고 주장해 왔다면 묵시적 합의해제로 볼 수 없다고 했습니다. 오래 방치했다는 사정만으로는 부족하고, 공탁금 수령처럼 계약을 끝내는 데 동의한 것으로 읽히는 행동이 있어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 이 기준은 그대로 쓰입니다.

계약을 유지하려면 공탁금을 어떻게 처리하나요?

찾아가지 않는 것이 가장 분명한 방법입니다. 매수인은 잔금을 준비해 이행을 제공하고, 매도인의 해제 통지가 효력이 없다는 뜻과 소유권이전등기를 요구하는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 매도인이 끝내 이행하지 않으면 소유권이전등기 청구 소송을 내고, 처분을 막기 위해 처분금지가처분을 함께 신청합니다.

반대로 계약을 끝내는 데 동의한다면 공탁금을 받되, 받은 날과 금액을 기록해 두십시오. 매도인 쪽 사정으로 계약이 깨졌다면 합의해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있는지는 공탁금을 받기 전에 따져야 합니다. 합의해제 뒤에는 손해배상을 따로 약정하지 않았다면 청구하기 어렵습니다.

매도인 공탁 시 대응 순서

• 공탁 통지 확인 - 공탁 사유와 금액, 공탁 법원을 확인합니다. 해제 사유로 무엇을 적었는지가 다툼의 출발점입니다.
• 계약 유지 여부 결정 - 매수 의사를 유지할지 정합니다. 이 결정 전에는 공탁금을 출급하지 않습니다.
• 이행 제공과 통지 - 잔금을 준비해 이행을 제공하고 계약 유지 의사를 내용증명으로 보냅니다. 매도인의 해제 주장을 다투는 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이 제3자에게 팔 우려가 있으면 가처분을 신청합니다. 등기가 넘어가면 회복이 어렵습니다.
• 이전등기 청구 - 매도인이 끝내 이행하지 않으면 소유권이전등기 청구 소송을 제기합니다. 손해배상 청구는 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공탁금을 받으면서 이의를 유보한다는 뜻을 밝혔거나 손해배상에 관한 별도 약정이 있으면 결론이 달라질 수 있어 공탁서와 주고받은 통지를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공탁금을 받으면 계약을 다시 살릴 수 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1979. 10. 10. 선고 79다1457 판결은 매도인이 해제를 주장하며 공탁한 계약금과 중도금을 매수인이 이의 없이 수령했다면 특별한 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 봅니다. 다시 살리려면 매도인과 새로 합의해야 합니다.
• 매도인의 해제가 부당했는데도 끝나나요?
  끝납니다. 같은 판결은 매도인의 해제 주장이 부적법했거나 공탁이 요건을 갖추지 못했더라도 매수인이 공탁금을 이의 없이 받았다면 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 해제의 효력을 다투려면 공탁금을 받기 전에 그 뜻을 분명히 해야 합니다.
• 오래 잔금을 못 치르고 방치하면 계약이 끝나나요?
  방치만으로는 끝나지 않습니다. 대법원 1998. 8. 21. 선고 98다17602 판결은 묵시적 합의해제가 되려면 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 않을 의사가 일치해야 한다고 봅니다. 한쪽이 계속 계약 이행을 요구해 왔다면 묵시적 합의해제로 보기 어렵습니다.
• 계약을 유지하려면 무엇부터 하나요?
  잔금을 준비해 이행을 제공하고 계약 유지 의사를 내용증명으로 보내십시오. 민법 제544조에 따라 상대방 채무불이행을 다투려면 자기 채무의 이행 제공이 기본입니다. 매도인이 다른 사람에게 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.
• 합의해제되면 손해배상은 못 받나요?
  별도 약정이 없으면 어렵습니다. 합의해제는 당사자가 새로 맺는 계약이어서 손해배상을 함께 정하지 않으면 청구 근거가 약해집니다. 매도인 쪽 사정으로 계약이 깨졌다면 공탁금을 받기 전에 손해배상 문제를 먼저 정리하십시오.
• 공탁금을 찾으면서 이의를 달면 달라지나요?
  달라질 여지가 있습니다. 판례가 합의해제를 인정한 전제는 이의 없이 수령한 경우입니다. 수령하면서 해제의 효력을 다투고 손해배상 청구권을 유보한다는 뜻을 분명히 남겼다면 합의해제를 인정하지 않을 수 있지만, 구체적 문구와 사정에 따라 결론이 갈립니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성