매매 계약

잔금 못 받은 매도인이 해제하려는데 매수인 채권자의 가압류도 풀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매매계약을 해제하기 전에 매수인 명의 부동산을 가압류한 채권자에게는 해제의 효과를 주장할 수 없어 가압류를 풀라고 청구하기 어렵습니다. 대법원은 해제된 매매계약으로 매수인의 책임재산이 된 부동산을 가압류한 채권자도 민법 제548조 제1항 단서의 보호받는 제3자에 포함된다고 봅니다. 다만 가압류보다 먼저 처분금지가처분을 해 두었다면 결론이 달라지니, 지금은 등기부의 가처분·가압류 순서부터 확인하십시오.

가압류가 이미 들어와 있다고 해서 해제 자체를 포기할 필요는 없습니다. 해제는 할 수 있고, 가압류가 남는 부분의 손해는 매수인에게 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 7월 B씨에게 상가 건물을 5억원에 팔면서 잔금 1억 5천만원을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겨줬습니다. B씨가 잔금을 계속 미루자 A씨는 계약을 해제하려고 등기부를 떼어 봤는데, 2026년 2월 B씨의 채권자 C씨가 3억원을 청구금액으로 이 건물에 가압류를 해 둔 상태였습니다. A씨는 해제하면 가압류도 지울 수 있을 것으로 기대했지만, 해제 전에 가압류한 C씨에게는 해제를 주장할 수 없어 가압류가 붙은 채로 소유권을 돌려받게 될 상황이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제 전에 가압류한 채권자도 보호받나요?

보호받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제548조 제1항은 계약을 해제하면 각 당사자가 원상회복 의무를 지지만 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결은 여기의 제3자를 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 해제 전에 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람으로 보면서, 해제된 매매계약으로 매수인의 책임재산이 된 부동산을 가압류 집행한 가압류채권자도 원칙적으로 이 제3자에 포함된다고 판단했습니다.

가압류는 당장은 처분만 제한하지만, 나중에 그 부동산을 환가해 채권을 받을 수 있는 권리를 취득하는 것이기 때문입니다. 그래서 매도인은 해제를 이유로 가압류채권자에게 가압류 말소를 청구할 수 없습니다.

가압류채권자가 해제될 줄 알았다면요?

그래도 결론은 같습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다57746 판결은 해제 전에 해제와 양립하지 않는 법률관계를 가진 제3자에게는 해제의 효과를 주장할 수 없고, 이는 제3자가 해제될 가능성을 알았거나 알 수 있었더라도 달라지지 않는다고 판단했습니다. 매수인이 잔금을 못 내고 있다는 사정을 가압류채권자가 알았더라도 가압류는 유지됩니다.

가압류를 지울 수 있는 경우는 없나요?

가압류보다 먼저 처분금지가처분을 해 둔 경우입니다. 앞의 2003다33004 판결은 매도인이 가압류 집행에 앞서 소유권이전등기 말소청구권을 보전하는 처분금지가처분 등기를 마치고, 해제를 원인으로 한 말소 소송에서 승소판결이 확정됐다면 그 뒤의 가압류는 말소될 수밖에 없으므로 가압류채권자를 보호받는 제3자로 볼 수 없다고 보았습니다. 본안판결이 동시이행판결이어도 같습니다.

잔금 전에 등기를 먼저 넘겨주는 거래라면, 처음부터 소유권이전등기 말소청구권을 보전하는 가등기나 근저당권을 설정받아 두는 것이 위험을 줄이는 방법입니다.

가압류가 남은 채로 해제하면 손해는 누가 지나요?

매수인에게 손해배상을 청구합니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 매도인은 가압류가 붙은 채로 부동산을 돌려받아 입게 되는 손해, 예컨대 가압류를 해소하는 데 드는 금액이나 가치 하락분을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 해제를 하려면 먼저 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하여야 합니다.

매수인 가압류 뒤 계약 해제 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 등기사항증명서에서 가처분·가압류·근저당의 접수 순서를 확인합니다. 가처분이 앞서 있으면 가압류를 지울 수 있습니다.
• 처분금지가처분 신청 - 아직 가처분이 없다면 곧바로 신청해 이후의 가압류·처분을 막습니다. 이미 들어온 가압류에는 효력이 없습니다.
• 이행 최고를 거친 해제 통지 - 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고, 기간이 지나면 해제를 통지합니다. 내용증명으로 도달일을 남깁니다.
• 말소등기 청구 - 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 가압류는 남은 채로 소유권이 돌아올 수 있습니다.
• 손해배상·정산 - 받은 계약금·중도금 반환 의무와 가압류로 인한 손해를 정산합니다. 필요하면 매수인의 다른 재산에 가압류를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류채권자와 매수인이 짜고 가공의 채권으로 가압류했다는 정황이 있다면 가압류의 효력 자체를 따로 다퉈야 합니다. 법무법인 윤성은 매매계약 해제와 가압류·가처분 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류채권자도 민법 548조의 제3자인가요?
  원칙적으로 그렇습니다. 대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결은 해제된 매매계약으로 매수인의 책임재산이 된 부동산을 해제 전에 가압류 집행한 채권자도 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 포함된다고 봤습니다. 매도인은 해제를 이유로 가압류 말소를 구할 수 없습니다.
• 가압류채권자가 사정을 알았으면요?
  그래도 보호됩니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다57746 판결은 해제 전에 해제와 양립하지 않는 법률관계를 가진 제3자에게는 해제 가능성을 알았거나 알 수 있었더라도 해제를 주장할 수 없다고 봤습니다. 민법 제548조 제1항 단서의 보호는 선의·악의를 묻지 않습니다.
• 가처분을 먼저 했다면 가압류를 지우나요?
  지울 수 있습니다. 대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결은 가압류보다 앞서 처분금지가처분 등기를 마친 매도인이 해제를 원인으로 한 말소 소송에서 승소 확정됐다면, 뒤따른 가압류채권자는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자가 아니라고 봤습니다. 동시이행판결이어도 같습니다.
• 가압류가 있어도 해제는 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 가압류는 해제 자체를 막지 않고 해제의 효과를 가압류채권자에게 주장하지 못하게 할 뿐입니다. 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고 그 기간이 지나면 해제할 수 있으며, 소유권은 가압류가 붙은 상태로 돌아옵니다.
• 가압류로 생긴 손해는 누구에게 청구하나요?
  매수인에게 청구합니다. 민법 제551조는 계약의 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하므로, 가압류 해소 비용이나 가치 하락분 등 손해를 매수인에게 청구하고 받은 대금 반환 의무와 정산합니다. 매수인 재산에 대한 가압류도 검토합니다.
• 잔금 전 등기 이전 때 미리 할 일은요?
  말소청구권 보전 수단을 마련하는 것입니다. 잔금 전에 등기를 넘겨준다면 소유권이전등기 말소청구권을 보전하는 가등기나 잔금 채권을 담보하는 근저당권을 설정받아 두는 편이 안전합니다. 그래야 민법 제548조 제1항 단서의 제3자가 생겨도 우선순위를 지킬 수 있습니다.

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