집주인 계약이 해제되면 제 계약도 무효인가요?

무효가 되지 않습니다. 해제 전에 입주와 전입신고를 마친 임차인은 해제의 효력이 미치지 않는 제3자로 보호됩니다. 해제로 다시 소유자가 된 사람에게도 임차권을 주장할 수 있고, 계약기간 동안 계속 살 수 있습니다.

전입신고를 해제 뒤에 했으면요?

해제 뒤에 대항요건을 갖췄다면 이 보호를 받기 어렵습니다. 제3자로 보호받으려면 해제 전에 인도와 주민등록을 모두 마쳐야 합니다. 이 경우에는 원래 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하는 방향을 검토합니다.

보증금은 누구에게 달라고 하나요?

해제로 다시 소유자가 된 사람이 임대인의 지위를 이어받으므로 그 사람에게 청구합니다. 원래 임대인은 소유권을 잃으면서 임대인 지위에서 벗어나는 것이 원칙입니다. 새 소유자에게 임차 사실을 먼저 알려 두는 편이 좋습니다.

새 소유자가 나가라고 소송하면 어떻게 하나요?

해제 전에 대항요건을 갖췄다는 사실을 주장하면 됩니다. 기간이 남아 있으면 인도 청구는 받아들여지지 않고, 기간이 끝났다면 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 전입일과 입주일 자료를 증거로 냅니다.

대항력을 잃지 않으려면 무엇을 조심하나요?

보증금을 받기 전에 전출하거나 짐을 빼면 대항력이 사라질 수 있습니다. 대항력은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지되기 때문입니다. 부득이 이사해야 하면 기간이 끝난 뒤 임차권등기를 마친 다음 옮깁니다.

확정일자는 따로 받아야 하나요?

대항력만 놓고 보면 확정일자가 없어도 됩니다. 다만 집이 경매로 넘어갈 때 순위에 따라 보증금을 배당받으려면 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 합니다. 계약서에 확정일자가 없다면 지금이라도 받아 두는 편이 좋습니다.

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주택 임대차

집주인의 매매계약이 해제됐는데 세입자는 계속 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임대인의 매매계약이 해제되기 전에 입주와 전입신고를 마친 임차인은 해제로 소유권을 되찾은 원래 소유자에게도 대항력을 주장할 수 있습니다. 대법원은 대항요건을 갖춘 주택임차인을 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로 봅니다. 지금은 전입일과 입주일이 해제일보다 앞서는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

원래 소유자가 집을 비우라고 하면, 해제 전에 전입과 입주를 마쳤다는 사실을 주민등록초본과 계약서로 보여 주고 보증금을 받을 때까지 점유를 이어 가겠다고 답하십시오.

바로 이사 갈 곳부터 구할 필요는 없습니다. 해제 전에 대항요건을 갖췄다면 임차권은 해제의 영향을 받지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 5월 보증금 2억 3천만원에 아파트를 빌려 그달 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 집주인이 이 아파트를 산 매매계약이 잔금 문제로 2025년 11월 해제되어 원래 소유자에게 등기가 돌아갔습니다. 원래 소유자는 자신은 C씨와 계약한 적이 없다며 집을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인의 매매계약이 해제되면 임차인은 집을 비워 줘야 하나요?

아니요. 해제 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 해제로 소유권을 되찾은 원래 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 계약이 해제되면 당사자는 원상회복을 해야 하지만 제3자의 권리를 해치지 못하고, 대항요건을 갖춘 주택임차인은 이 제3자에 해당합니다.

해제 전 대항요건 취득 여부 판단

매수인 소유권 취득
임대인이 소유자가 됨
입주·전입신고
다음 날 대항력 발생
매매계약 해제
소유권이 원래 소유자에게 복귀
해제 뒤
임차인은 원래 소유자에게 대항

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임대차가 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원은 이 대항요건을 등기된 임차권과 같게 보아, 임대인의 소유권이 해제로 없어져도 임차인을 보호합니다.

해제된 뒤에 전입한 임차인도 보호받나요?

해제된 뒤에 입주하거나 전입한 임차인은 이 보호를 받기 어렵습니다. 해제의 제3자 보호는 해제 전에 권리를 취득하고 대항요건까지 갖춘 사람을 대상으로 하기 때문입니다. 계약서 날짜보다 전입신고일과 입주일이 해제일보다 앞서는지가 기준입니다. 전입신고는 했지만 실제 입주가 해제 뒤였다면 인도 요건을 늦게 갖춘 것이어서 보호받기 어렵습니다.

임대인에게 처음부터 임대할 권한이 없었던 경우, 예를 들어 해제조건부로 임대 권한을 받았다가 조건이 이루어진 경우는 다르게 볼 수 있습니다. 대법원도 이런 사안은 위 판례와 구별했습니다. 임대인이 어떤 권한으로 임대했는지 계약 당시 자료를 함께 확인합니다.

새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 해제로 다시 소유자가 된 사람은 임대할 권리를 승계한 사람으로서 임대인의 지위를 이어받는다고 볼 수 있습니다. 임대차가 끝나면 새 소유자에게 보증금 반환을 청구하고, 반환받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

보증금 반환과 집을 비워 주는 의무는 동시이행 관계입니다. 새 소유자가 보증금을 주지 않은 채 인도를 요구하면 이를 거절할 수 있습니다. 계약기간이 끝나기 전이라면 남은 기간 동안 계속 살 수 있습니다.

매매계약 해제 후 임차인 대응 순서

대항요건 날짜 확인 - 주민등록초본으로 전입일, 이삿짐센터 영수증 등으로 입주일을 확인합니다. 두 날짜가 모두 해제일보다 빨라야 합니다.
등기부 확인 - 해제로 소유권이 원래 소유자에게 돌아간 날짜와 경위를 봅니다. 해제 등기일과 원인이 적혀 있습니다.
새 소유자에게 통지 - 임차 사실과 보증금, 계약기간을 알리는 내용증명을 보냅니다. 차임 지급 상대방도 이때 정리합니다.
점유 유지 - 보증금을 받기 전에는 전출하거나 짐을 빼지 않습니다. 대항력은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지됩니다.
보증금 반환 청구 - 기간이 끝났는데 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송과 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 소유권 이전등기 전에 임대했거나 대리인을 통해 계약했다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

집주인의 매매계약이 해제됐다는 말을 들으면 세입자도 함께 나가야 한다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 해제 전에 입주와 전입을 마쳤다면 세입자의 자리는 그대로 남습니다.

문제는 날짜입니다. 전입신고일, 실제 입주일, 해제 통지일이 며칠 차이로 갈리는 경우가 많아 주민등록초본과 이사 영수증, 관리비 납부 내역을 모아 두어야 합니다.

원래 소유자가 명도 소송을 걸면 이 날짜 자료가 방어의 중심이 되고, 보증금 반환 소송에서는 새 소유자를 피고로 삼는 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록초본·등기사항증명서·입주를 보여 주는 영수증을 준비해 주시면, 해제 전 대항요건 취득 여부와 보증금 청구 상대방, 명도 요구 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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