매매 계약
매수인이 떠안기로 한 대출을 안 갚아 경매로 집을 잃었다면 매도인 책임인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 매수인이 근저당 대출의 이행을 인수하고도 갚지 않아 경매로 매도인이 소유권을 잃었다면, 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 책임 있는 사유로 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 것이고 매도인에게 과실이 있다고 볼 수 없습니다. 이 경우 매도인은 쌍무계약의 채권자귀책 규정에 따라 매수인에게 남은 매매대금을 청구할 수 있습니다. 지금은 매매계약서의 대출 인수 조항과 매수인에게 상환을 요구한 기록을 모아 두십시오.
매수인이 인수한 대출 이자가 밀려 은행에서 연체 통지가 왔다면, 통지서를 매수인에게 전달하고 상환을 요구하는 내용증명을 보내십시오. 매도인이 경매를 막으려고 노력했다는 기록이 뒤에 과실 다툼을 막아 줍니다.
은행에 대해서는 여전히 매도인이 채무자라는 이유로 모든 책임을 매도인이 떠안아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 매도인과 매수인 사이에서는 갚을 책임이 매수인에게 있습니다.
이런 상담이 많습니다
S씨는 2024년 봄 T씨에게 상가를 5억원에 팔면서, 상가에 설정된 은행 근저당 대출 3억원은 T씨가 이자와 원금을 갚기로 하고 그만큼 매매대금에서 뺐습니다. 등기는 잔금 1억원을 받을 때 넘겨주기로 했는데, T씨가 2025년 초부터 대출 이자를 내지 않자 은행이 경매를 신청했고 상가는 제3자에게 매각되었습니다. S씨는 소유권을 잃은 것이 자기 책임인지, 남은 대금을 T씨에게 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
대출을 떠안기로 한 약정은 어떤 성격인가요?
특별한 사정이 없으면 이행인수입니다. 매수인이 매매 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 약정했다면, 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 봅니다. 은행에 대한 채무자는 여전히 매도인이고, 매수인은 매도인에 대해서만 그 채무를 갚을 의무를 집니다.
채무자를 바꾸려면 채권자인 은행의 승낙이 있어야 합니다. 은행이 승낙하지 않은 이행인수에서는 은행이 매도인에게 청구하거나 담보권을 실행할 수 있다는 점이 그대로 남습니다.
매수인이 안 갚아 경매로 넘어가면 누구 책임인가요?
매수인 책임입니다. 대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다8464, 8471 판결은 은행에 대한 관계에서는 매도인이 여전히 채무를 부담하더라도 매도인과 매수인 사이에서는 매수인에게 피담보채무를 갚을 책임이 있으므로, 매수인이 변제를 게을리해 근저당권이 실행되고 매도인이 소유권을 잃었다면 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 책임 있는 사유로 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 것이고, 매도인에게 과실이 있다고 할 수 없다고 판단했습니다.
- 1
매매·이행인수 약정
대출금만큼 매매대금에서 공제
- 2
매수인 연체
은행에 대한 채무자는 매도인 그대로
- 3
근저당권 실행
경매로 제3자에게 매각
- 4
매수인 책임 이행불능
매도인 과실 없음(2007다8464 판결)
- 5
매도인 잔대금 청구
면한 채무 등 이익은 정산(제538조)
쌍무계약에서 한쪽 채무가 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 되면 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있습니다. 여기서 소유권이전등기의무의 채권자는 매수인이므로, 매도인은 매수인에게 남은 매매대금을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제538조는 판결 당시와 같습니다.
매도인이 받을 금액에서 빼야 할 것이 있나요?
있습니다. 매도인이 자기 채무를 면해 이익을 얻었다면 그 이익은 매수인에게 돌려주어야 합니다. 경매로 받은 배당금이나 매각대금으로 매도인의 다른 채무가 정리됐다면 그 금액이 정산 대상이 됩니다.
| 매매대금 | 5억원 |
|---|---|
| 인수 대출 | 3억원 |
| 남은 잔금 | 1억원 |
단순 예시 계산
같은 판결은 매수인이 매도인의 과실을 이유로 책임을 줄여야 한다고 주장한 부분도 받아들이지 않았습니다. 매도인이 경매를 막을 의무를 따로 지는 것은 아니지만, 연체 사실을 알리고 상환을 요구한 기록이 있으면 다툼이 줄어듭니다.
대출 인수 매수인 불이행 대응 순서
- 계약 조항 확인 - 매매계약서에 대출 인수와 대금 공제 조항이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 은행 승낙을 받았는지도 확인합니다.
- 연체 통지 전달 - 은행 연체 통지를 받으면 즉시 매수인에게 알리고 상환을 요구합니다. 내용증명으로 날짜를 남깁니다.
- 경매 진행 기록 - 경매개시결정, 매각기일, 배당표를 보관합니다. 소유권을 잃은 날과 배당액이 정산 기준이 됩니다.
- 잔대금 산정 - 남은 매매대금에서 경매로 면한 매도인 채무 등 이익을 정산합니다. 계산표를 만들어 둡니다.
- 청구와 보전 - 매수인에게 잔대금을 청구하고, 재산이 있으면 가압류를 먼저 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 소유권이전등기를 받았거나 은행이 채무자 변경을 승낙한 사안이면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대출 인수 조건 부동산 매매의 대금 청구와 가압류·강제집행을 수행합니다.
실무상 착안점
매도인들은 은행 대출 명의가 자기에게 남아 있으니 경매로 집을 잃어도 어쩔 수 없다고 생각합니다. 그러나 매수인과의 관계에서는 대출을 갚을 책임이 매수인에게 있고, 매수인이 이를 게을리해 소유권이 넘어갔다면 매수인 책임으로 이행불능이 된 것입니다. 매도인은 남은 대금을 청구할 위치에 섭니다.
그래서 연체가 시작된 뒤의 기록이 중요합니다. 은행 연체 통지를 받은 날, 매수인에게 이를 알리고 상환을 요구한 내용증명의 발송일, 경매개시결정일과 매각일, 배당표를 모아 두어야 합니다. 매도인이 손 놓고 있었다는 주장이 나오지 않게 하는 자료입니다.
이 기록은 잔대금 청구 소송에서 청구액과 정산액을 정하는 데 쓰입니다. 매수인은 매도인 과실을 들어 책임을 줄이려 하는데, 상환 요구 기록이 있으면 이 항변을 막을 수 있습니다. 판결 뒤 집행을 위해 매수인 재산에 대한 가압류도 초기에 검토해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 대출 인수 조건 부동산 매매의 대금 청구 분쟁을 수행해 왔으며, 이행인수 약정과 연체 이후 상환 요구 기록을 먼저 확정한 뒤 잔대금과 정산액을 산정해 청구와 가압류로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·은행 대출 약정과 연체 통지·경매 사건 서류와 배당표·매수인에게 보낸 내용증명을 준비해 주시면, 이행불능의 책임 소재와 청구할 잔대금, 정산할 이익과 가압류 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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