주택 임대차

미등기주택 소액임차인은 대지만 경매될 때 우선변제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 미등기주택의 소액임차인도 대지 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳤다면 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 2007년 전원합의체 판결로 주택 등기가 필요하다던 옛 판례를 변경했습니다. 지금은 대지 저당권 설정 당시 주택이 이미 있었는지부터 확인하십시오.

주택을 먼저 등기해야 배당받을 수 있다고 집주인에게 등기를 재촉할 필요는 없습니다. 판례가 바뀌어 미등기 상태 그대로도 대지에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 10월 보증금 7,000만원에 준공 검사를 받지 않아 등기가 되지 않은 서울특별시의 다세대 한 세대를 임차하고 전입했습니다. 2026년 건축주의 채권자가 대지만 강제경매를 신청했습니다. 경매법원 담당자에게서 건물이 등기되지 않아 배당이 어렵다는 말을 들은 A씨는 대지 매각대금에서 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기주택 세입자도 주택임대차보호법으로 보호받나요?

네, 사람이 사는 주택이라면 등기를 마치지 않았거나 허가를 받지 않은 건물이라도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 법은 주택의 전부나 일부의 임대차에 적용된다고만 정하고 등기 여부를 구별하지 않기 때문입니다.

원안 사례가 기댄 옛 판례는 미등기주택의 소액임차인은 주택에 소유권등기가 되고 경매신청 등기가 이루어져야만 대지에서 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다. 그러나 대법원은 2007년 전원합의체 판결로 이 견해를 변경했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 판례는 미등기주택의 소액임차인과 확정일자 임차인도 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 봅니다.

대지만 경매되면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

대지만 경매되는 경우 소액임차인은 대지에 대한 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 법 제8조 제1항이 말하는 경매신청의 등기는 대지에 대한 경매신청 등기로 충분하다는 것이 판례입니다.

보증금이 시행령의 지역별 기준 이하여야 소액임차인이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 다만 보증금 중 일정액은 대지를 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고, 담보권 설정 시점에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.

확정일자를 갖춘 임차인도 대지 매각대금에서 순위에 따라 배당받습니다. 대지만 따로 경매되거나 대지가 다른 사람에게 넘어간 경우에도 같습니다.

대지에 저당권이 먼저 있었다면 결과가 달라지나요?

대지에 저당권이 설정될 당시 그 위에 주택이 아직 없었다면, 나중에 지은 주택의 소액임차인은 그 저당권에 따른 대지 경매에서 우선변제를 받을 수 없습니다. 저당권자가 예상할 수 없었던 부담을 지게 되기 때문입니다.

그러므로 대지 등기부의 저당권 설정일과 주택을 지은 시기를 먼저 비교해야 합니다. 주택이 먼저 있었다면 우선변제 대상이 되고, 저당권이 먼저라면 그 저당권보다 뒤에 배당받게 됩니다.

미등기주택 대지 경매 대응 순서

• 건물 존재 시점 확인 - 항공사진, 건축 신고 서류, 전기·수도 개통일로 주택을 지은 시기를 확인합니다. 대지 저당권보다 앞서야 합니다.
• 전입 시점 확인 - 대지 경매신청 등기보다 전입이 앞서는지 봅니다. 늦으면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 소액 기준 확인 - 보증금이 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 기준은 선순위 담보권 설정일에 따라 정해집니다.
• 배당요구 신청 - 대지 경매의 배당요구 종기 전에 신청합니다. 계약서와 초본, 건물 사진을 붙입니다.
• 배당표 확인 - 배당에서 빠졌다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 냅니다. 전원합의체 판결을 근거로 듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 저당권이 주택 신축 전에 설정되었거나 건물이 사람이 살 수 없는 상태였던 경우에 해당하면 건축 경위와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가 건물 세입자도 보호받나요?
  보호받습니다. 판례는 주거용으로 쓰이는 건물이라면 등기를 마치지 않았거나 등기될 수 없는 사정이 있어도 주택임대차보호법이 적용된다고 봅니다. 다만 무허가 건물은 철거 문제가 생길 수 있어 보증금 회수 방법을 따로 따져야 합니다.
• 주택이 등기되지 않아 전입을 어떻게 하나요?
  건물 소재 지번이나 도로명주소로 전입신고를 하면 됩니다. 미등기 건물도 지번으로 제3자가 알아볼 수 있으면 유효한 주민등록이 됩니다. 공동주택 형태라면 실제 동·호수까지 적어 두어야 다툼이 줄어듭니다.
• 대지가 다른 사람에게 팔린 뒤 경매되면요?
  임대차가 시작될 때 대지가 임대인 소유였다면, 이후 대지가 다른 사람에게 넘어갔어도 그 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 판례는 우선변제권을 임대차 성립 당시 주택과 대지 가액을 기초로 한 법정담보물권으로 봅니다.
• 대지 경매로 받지 못한 보증금은요?
  남은 보증금은 임대인에게 청구합니다. 대항력이 있다면 건물이 나중에 경매되거나 팔려도 그 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임대인의 다른 재산이 있으면 가압류를 먼저 해 두고 반환 소송을 진행합니다.
• 최우선변제액이 대지값 절반을 넘으면요?
  보증금 중 일정액은 대지를 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 임차인이 여럿이면 일정액 합계를 주택가액 절반 범위에서 각자 비율로 나눕니다. 대지만 경매되면 대지 매각대금 기준으로 계산됩니다.
• 옛 판례를 근거로 배당에서 뺐어요
  2001다39657 판결은 2007년 전원합의체 판결로 변경되었습니다. 배당표에서 빠졌다면 배당기일에 이의하고 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 이의서에 변경 판례를 명시합니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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