주택 임대차

등기가 안 된 집을 빌렸는데 보증금을 보호받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 등기가 안 된 미등기 주택을 빌렸더라도 사람이 사는 용도로 쓰는 집이라면 주택임대차보호법이 적용돼 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 대법원은 이 법이 허가나 등기 여부를 구별하지 않는다고 보고, 미등기 주택 임차인도 대지 환가대금에서 우선변제를 받게 했습니다. 지금은 임대인이 실제 소유자인지 확인하고 입주한 날 전입신고와 확정일자를 함께 받으십시오.

등기가 없다는 이유만으로 계약을 포기하거나 보증금을 낮출 필요는 없습니다. 법은 등기 여부로 보호를 가르지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024. 10. 준공 후 보존등기를 하지 않은 단독주택 1층을 보증금 9천만원에 빌려 입주하고, 그날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 임대인은 대지에만 등기가 돼 있었고, 2025. 5. 대지에 근저당을 설정했습니다. 2026. 4. 대지 경매 소식을 들은 K씨는 등기부가 없는 집이라 보증금을 못 받을까 걱정돼 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기가 안 된 집을 빌려도 주택임대차보호법이 적용되나요?

네. 주택임대차보호법은 임차주택이 관할관청의 허가를 받았는지, 등기를 마쳤는지를 구별하지 않습니다. 그래서 사람이 사는 용도로 쓰이는 집이라면 아직 등기를 하지 않았거나 등기가 될 수 없는 사정이 있어도 다른 특별한 규정이 없는 한 이 법이 적용됩니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생깁니다. 나중에 임대인이 보존등기를 하고 집을 팔아도 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다.

다만 등기부가 없으면 전입 주소를 무엇으로 적을지가 문제됩니다. 건축물대장이 있으면 대장상 지번과 층·호수대로, 대장도 없으면 재산세 과세 자료의 지번대로 적고, 나중에 대장이나 등기가 생기면 주소가 그대로 맞는지 다시 확인해야 합니다. 여러 세대가 사는 건물이라면 호수 표시가 특히 중요합니다.

미등기 주택 임차인도 확정일자로 우선변제를 받나요?

받습니다. 같은 판결은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 우선변제권에 관한 규정이 미등기 주택을 따로 취급하지 않는다고 보았습니다. 확정일자는 계약서에 받는 것이므로 등기부가 없어도 주민센터나 온라인에서 받을 수 있습니다.

소액임차인이라면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하는데, 미등기 주택은 건물에 경매신청 등기를 할 수 없는 경우가 많습니다. 판례는 이때 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 된다고 풀었습니다.

미등기 주택이 경매되면 보증금은 어디서 받나요?

미등기 건물은 따로 경매하기 어려워 대지만 경매되는 경우가 많은데, 이때도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지 근저당권보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 그 근저당권자보다 앞서 배당받습니다. 배당요구의 종기 전에 배당요구를 해야 합니다.

미등기 주택 임대차 대응 순서

• 소유자 확인 - 건축물대장, 재산세 납부 내역, 건축허가서로 임대인이 실제 소유자인지 확인합니다. 권한 없는 사람과 계약하면 보호받기 어렵습니다.
• 대지 등기 확인 - 대지 등기부에서 근저당권과 소유자를 확인합니다. 배당 순위의 기준이 됩니다.
• 전입과 확정일자 - 입주한 날 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 주소 표기 확인 - 대장이 없으면 지번과 층·호 표시를 임대인과 맞춥니다. 주소가 달라지면 공시 효력이 흔들립니다.
• 배당요구 - 대지나 건물이 경매되면 종기 전에 배당요구를 합니다. 늦으면 우선변제를 받지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 근저당이 건물을 짓기 전에 설정돼 있었거나 건물이 무허가라 철거 대상인 경우에는 등기와 인허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가 건물도 보호되나요?
  보호됩니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하지 않는다고 보았습니다. 사람이 사는 주택이면 적용 대상입니다.
• 등기부가 없는데 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서에 받는 것이어서 등기부 유무와 관계없습니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다.
• 대지만 경매되면 보증금을 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 판례는 미등기 주택 임차인도 대지만 경매될 때 그 대지의 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 대지 근저당권보다 대항요건과 확정일자가 앞서야 그보다 먼저 받습니다.
• 소액임차인 요건은 어떻게 따지나요?
  경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하는데, 미등기 주택은 대지에 대한 경매신청 등기 전에 갖추면 됩니다. 판례는 이 요건이 가장 임차인을 막기 위한 것이지 건물에 경매 등기가 가능한 경우로 한정하는 취지가 아니라고 보았습니다.
• 나중에 집이 팔리면 어떻게 되나요?
  대항력을 갖췄다면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다. 임차주택의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 계약기간 동안 살 수 있고 보증금도 새 소유자에게 청구합니다.
• 임대인이 소유자가 아니면 어떻게 되나요?
  소유자나 적법한 임대권한이 있는 사람과 맺은 계약이어야 보호됩니다. 미등기 건물은 소유자 확인이 어려우므로 건축허가서, 재산세 고지서, 건축주 명의를 확인해야 하고, 권한 없는 사람과 계약하면 진짜 소유자에게 대항하기 어렵습니다.

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