주택 임대차

등기가 안 된 집에 세 들었는데 소액임차인 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 등기가 안 된 미등기 주택이라도 보증금이 소액임차인 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 전입과 입주를 마쳤다면 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 주택임대차보호법이 등기 여부를 구별하지 않는다고 보았습니다. 지금은 보증금이 지역별 기준 이하인지와 대지 경매신청 등기일보다 전입이 빠른지 확인하십시오.

확정일자를 받지 못했다고 소액임차인 최우선변제를 포기할 필요는 없습니다. 최우선변제는 확정일자가 없어도 받습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 8월 사용승인을 받지 못해 등기가 안 된 다세대 건물의 한 호실을 보증금 5천만원에 임차해 전입신고를 했습니다. 건물이 다 지어진 뒤인 2025년 집주인은 대지를 담보로 은행에서 대출을 받았습니다. 2026년 대지가 경매에 나오자 H씨는 확정일자도 없고 등기도 없는 집이라 한 푼도 못 받는 것은 아닌지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 주택 임차인도 소액임차인이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 주택임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고만 정하고, 등기를 마친 건물인지 구별하지 않습니다. 그래서 보증금이 기준 이하이고 대항요건을 갖추었다면 미등기 주택 임차인도 소액임차인으로 보호받습니다.

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 어느 건물이 주거용으로 쓰이는 주택이면 등기가 없어도 같은 법이 적용되고, 소액임차인의 대지 우선변제권도 미등기 주택에 그대로 적용된다고 보았습니다. 미등기 주택을 달리 취급하던 이전 판례는 이 판결로 변경됐습니다.

소액임차인 최우선변제는 얼마까지 받나요?

지역별로 정한 일정액까지 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 소액임차인은 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인이고, 최우선으로 받는 금액은 각각 5천500만원, 4천800만원, 2천800만원, 2천500만원까지입니다.

이 금액 기준은 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 시행령을 따릅니다. 그래서 대지에 오래전 근저당이 있으면 그때의 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다. 최우선변제액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못하므로, 대지만 경매되면 대지 매각대금의 2분의 1이 한도입니다.

대항요건은 언제까지 갖춰야 하나요?

경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 이 시기 제한은 배당을 노리고 경매 직전에 가장 임차인을 들이는 일을 막으려는 것입니다.

미등기 주택은 건물에 경매신청 등기를 할 수 없어 대지만 경매되는 일이 많습니다. 대법원은 이 경우 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 충분하다고 보았습니다. 미등기 소액임차인 최우선변제 다툼에서는 이 날짜 비교가 첫 관문입니다.

다만 대지에 저당권이 설정된 뒤에 건물이 새로 지어졌다면, 그 건물의 소액임차인은 대지 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결의 결론입니다.

미등기 주택 소액임차인 대응 순서

• 보증금 기준 확인 - 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준으로 내 보증금이 소액임차인 기준 이하인지 봅니다. 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 전입과 점유 유지 - 경매신청 등기 전에 전입과 입주를 마치고 배당요구 종기까지 유지합니다. 중간에 이사하면 요건이 끊깁니다.
• 건축 시기 확인 - 대지 저당권보다 건물이 먼저 있었는지 확인합니다. 뒤에 지어졌다면 대지에서 최우선변제를 받지 못합니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 임대차계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다. 소액임차인도 배당요구가 필요합니다.
• 배당표 점검 - 최우선변제액이 대지 매각대금의 2분의 1 한도 안에서 맞게 잡혔는지 봅니다. 틀리면 배당기일에 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 건물에 소액임차인이 여럿이거나 보증금을 계약 중에 올렸다면 기준 금액 계산이 달라지므로 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받습니다. 소액임차인의 최우선변제는 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치면 인정되고, 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 보증금 중 최우선변제액을 넘는 부분까지 순위에 따라 받으려면 확정일자가 따로 필요합니다.
• 미등기 주택은 경매 자체가 안 되지 않나요?
  건물은 등기가 없어 경매가 어려운 경우가 많지만 대지는 경매됩니다. 대법원 전원합의체는 미등기 주택의 소액임차인도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있고, 대지 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 된다고 보았습니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 소액임차인이고, 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준 시행령이 적용되므로 오래된 근저당이 있으면 기준이 낮아질 수 있습니다.
• 최우선변제액에 한도가 있나요?
  있습니다. 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제를 받습니다. 대지만 경매되면 대지 매각대금이 기준이 되고, 소액임차인이 여럿이면 2분의 1 범위에서 비율로 나눕니다.
• 대지 저당권 뒤에 지은 집이면 어떻게 되나요?
  대지에 저당권이 설정된 뒤에 건물이 새로 지어졌다면 그 건물의 소액임차인은 대지 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결은 저당권자가 예측할 수 없는 손해가 지나치게 커진다는 이유를 들었습니다.
• 배당요구는 꼭 해야 하나요?
  해야 합니다. 소액임차인도 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 종기를 넘기면 최우선변제 요건을 갖추었더라도 배당에서 빠질 수 있습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성