상가 임대차

폐업한 목욕탕을 보증금 받을 때까지 비워 주지 않았는데 그동안 월세를 물어내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못해 점포를 계속 점유했더라도 영업 등 본래 목적대로 쓰지 않았다면 월세 상당액을 부당이득이나 손해배상으로 물어낼 필요가 없습니다. 대법원은 부당이득의 이득은 실질적인 이익을 뜻하므로 점유만 하고 사용·수익하지 않았다면 반환 의무가 없고, 보증금 반환과 동시이행 관계에 있는 점유는 불법점유가 아니라고 보았습니다. 지금은 폐업일과 영업을 하지 않은 사실을 보여 주는 자료를 모으십시오.

보증금을 받기 전에 먼저 점포를 비워 줄 필요는 없습니다. 점포 인도와 보증금 반환은 동시에 이행하는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 B씨 건물에서 보증금 2억원에 목욕탕을 운영하다 이용객 감소로 2025년 12월 폐업했고, 계약도 그 무렵 끝났습니다. A씨가 보증금 반환을 요구하자 B씨는 새 임차인이 구해지면 주겠다며 미뤘고, A씨는 보일러를 끄고 문을 잠가 둔 채 점포를 비워 주지 않았습니다. 2026년 8월 B씨는 계약 종료 후 8개월간 점포를 점유했으니 월 차임 상당액 800만원씩 6,400만원을 보증금에서 빼겠다고 통보했습니다. A씨는 이 금액을 물어내야 하는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝났는데 점포를 계속 갖고 있으면 월세를 내야 하나요?

본래 목적대로 쓰지 않았다면 내지 않아도 됩니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻어 남에게 손해를 준 사람은 그 이익을 반환해야 하는데, 여기서 이익은 실질적인 이익을 뜻합니다. 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결은 임차인이 계약 종료 후에도 목적물을 계속 점유했지만 본래 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없다면, 임대인에게 손해가 생겼더라도 부당이득반환의무가 없다고 보았습니다.

반대로 계약 종료 후에도 영업을 계속했다면 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 폐업 후 집기만 남겨 두고 문을 잠가 둔 경우와 영업을 이어간 경우는 결론이 다릅니다.

보증금을 못 받아 버틴 것도 불법점유인가요?

아닙니다. 임대차 종료로 생긴 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결은 임차인이 동시이행항변권을 행사해 건물을 계속 점유했다면, 임대인이 보증금을 반환하거나 현실적으로 이행을 제공해 항변권이 없어졌다는 사정을 증명하지 못하는 한 불법점유가 아니라고 보았습니다.

불법점유가 아니므로 임대인은 손해배상도 청구할 수 없습니다. 다만 임대인이 보증금을 들고 와 이행을 제공했는데도 계속 버티면 그때부터는 불법점유가 될 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되면 달라지나요?

적용 대상이라면 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속한다고 정합니다.

이 규정은 임차인의 점유를 보호하려는 것이지만, 존속 기간의 차임 부담을 어떻게 볼지는 사용·수익 여부와 함께 따로 따져야 합니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 이 규정이 적용되지 않을 수 있어, 먼저 적용 대상인지부터 확인합니다.

보증금 미반환 점유 대응 순서

• 폐업 사실 기록 - 폐업 신고일, 영업 중단 안내문, 문을 닫아 둔 사진을 남깁니다. 사용·수익하지 않았다는 증거입니다.
• 사용량 자료 확보 - 전기·가스·수도 사용량이 급감한 고지서를 모읍니다. 실질적 이득이 없었다는 객관적 자료입니다.
• 보증금 반환 요구 - 임대인에게 보증금 반환과 동시에 점포를 넘기겠다고 내용증명으로 알립니다. 동시이행항변을 행사했다는 기록이 됩니다.
• 임차권등기 검토 - 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 검토합니다. 점유를 풀어도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
• 보증금 반환 소송 - 임대인이 부당이득을 이유로 공제하면 보증금 반환 소송에서 다툽니다. 폐업·사용량 자료가 핵심 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 종료 후에도 설비를 가동했거나 일부 공간을 창고로 썼다면 사용·수익 여부가 달라지므로 사용 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유만 하고 영업을 안 했으면 월세를 안 내나요?
  안 냅니다. 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결은 임차인이 계약 종료 후 목적물을 계속 점유했지만 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면, 임대인에게 손해가 생겼더라도 민법 제741조의 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 보았습니다. 영업을 계속했다면 결론이 달라집니다.
• 보증금 받기 전에 먼저 비워 줘야 하나요?
  아닙니다. 민법 제536조 제1항의 동시이행항변권에 따라 임차인의 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환은 동시에 이행하면 됩니다. 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결도 동시이행항변권을 행사해 계속 점유한 것은 불법점유가 아니라고 보았습니다.
• 임대인이 손해배상을 청구하면요?
  동시이행항변권을 행사한 점유라면 배상 책임이 없습니다. 불법점유가 아니므로 민법 제750조의 불법행위가 성립하지 않습니다. 다만 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하거나 현실적으로 이행을 제공해 항변권이 없어진 뒤에도 점유를 계속하면 그때부터는 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
• 집기를 남겨 두면 사용한 것으로 보나요?
  단순히 남겨 둔 것만으로는 사용·수익으로 보기 어렵습니다. 판례는 계약 종료 후 영업을 하지 않고 문을 잠가 둔 채 점유만 한 경우 실질적 이득이 없다고 보았습니다. 다만 집기를 창고처럼 활용해 다른 영업에 썼다면 사용으로 평가될 수 있어 민법 제741조의 이득 여부가 달라집니다.
• 상가건물 임대차보호법에서는 어떻게 되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 정한 내용입니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 이 조항이 적용되지 않을 수 있고, 존속 기간의 차임 부담은 사용·수익 여부와 함께 따져야 합니다.
• 이사를 가야 하면 어떻게 하나요?
  임차권등기명령을 검토합니다. 보증금을 받지 못한 채 점포를 비우면 동시이행항변으로 버틸 근거와 대항력을 잃을 수 있으므로, 임차권등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 점포를 비우더라도 민법 제536조의 보증금 반환 청구권 자체는 남습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?
• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성