등기·명의신탁

제 땅에 무단으로 집을 짓고 사는 사람을 내보내려면 퇴거 소송도 따로 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 집을 지은 사람이 직접 살고 있다면 건물 철거 판결만 받으면 되고 퇴거를 명하는 판결을 따로 받을 필요는 없습니다. 대법원은 건물 점유자가 철거의무자일 때에는 건물철거의무에 퇴거의무도 포함돼 있어 별도의 집행권원이 필요 없다고 봅니다. 지금은 건물에 사는 사람이 집을 지은 사람 본인인지, 세입자 같은 다른 사람인지부터 확인하십시오.

철거 청구와 퇴거 청구를 두 번 할 필요는 없습니다. 건물 소유자가 직접 살고 있다면 철거와 토지 인도를 한 번에 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2021년 산 토지에 2023년 V씨가 허락 없이 조립식 주택을 짓고 살기 시작했다는 사실을 2025년에야 알게 됐습니다. U씨는 V씨에게 나가라고 했지만 V씨는 버텼고, 주변에서는 토지 주인은 건물에 사는 사람에게 직접 나가라는 청구를 할 수 없다는 말을 들었습니다. U씨는 V씨를 내보내려면 어떤 소송을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

철거 판결만으로 사는 사람을 내보낼 수 있나요?

건물을 지은 사람이 직접 산다면 내보낼 수 있습니다. 토지 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 무단으로 지은 건물은 토지 소유권을 방해하는 대표적인 예입니다.

대법원 2017. 4. 28. 선고 2016다213916 판결은 건물 점유자가 철거의무자일 때에는 건물철거의무에 퇴거의무도 포함돼 있어 별도로 퇴거를 명하는 집행권원이 필요하지 않다고 보았습니다. 철거 집행 과정에서 그 안에 사는 건물 소유자의 퇴거도 함께 이뤄지므로, 원안처럼 무단으로 집을 짓고 직접 사는 사람에게는 철거와 토지 인도만 청구하면 됩니다.

집을 지은 사람이 아닌 세입자가 산다면요?

그때는 세입자를 상대로 퇴거를 따로 청구해야 합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하면 토지 소유자는 그 점유를 없애지 않는 한 철거를 실행할 수 없으므로, 소유권에 기한 방해배제로 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있다고 보았습니다.

같은 판결은 세입자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖췄더라도 토지 소유자에게는 대항하지 못한다고 보았습니다. 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지 소유권을 제약할 수 없기 때문입니다. 그래서 건물 소유자에게는 철거와 토지 인도를, 세입자에게는 퇴거를 함께 청구하는 방식이 일반적입니다.

무단 건축 건물 소송에서는 무엇을 함께 청구하나요?

철거·토지 인도와 함께 토지를 쓴 대가를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 소유자는 자기 소유 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제213조·제214조가 그대로 근거가 됩니다. 건물 소유자가 토지 사용권이 있다고 주장하면 그 권리의 존재를 따져야 합니다. 예를 들어 예전 소유자와 맺은 토지 임대차나 법정지상권이 주장되면 등기부와 계약서를 거슬러 확인해야 합니다.

무단 건축 철거·퇴거 대응 순서

• 점유자 확인 - 건물 소유자와 실제 거주자가 같은지 확인합니다. 다르면 퇴거 청구 상대가 추가됩니다.
• 건물 등기·대장 확인 - 건물 등기부와 건축물대장으로 소유자를 특정합니다. 미등기 건물이면 건축한 사람을 소유자로 봅니다.
• 가처분 신청 - 건물 처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 합니다. 판결 뒤 사람이 바뀌어 집행이 막히는 일을 막습니다.
• 소송 제기 - 건물 소유자에게 철거·토지 인도·부당이득을, 다른 점유자에게 퇴거를 청구합니다.
• 대체집행 신청 - 판결 확정 뒤 철거를 대체집행으로 실행합니다. 철거 과정에서 소유자의 퇴거도 함께 이뤄집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 소유자가 토지 임대차나 법정지상권을 주장하거나 행정청이 대집행을 할 수 있는 불법건축물이면 계약서와 행정 처분 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 명도 집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 건물이면 누구를 상대로 철거를 청구하나요?
  원칙적으로 건물을 지은 사람을 소유자로 보고 그를 상대로 청구합니다. 미등기 건물을 산 사람이 있다면 그 사람도 처분 권한을 가진 사람으로서 철거 상대가 될 수 있어, 건축 경위와 매매 여부를 확인해야 합니다. 민법 제214조의 방해배제 청구 상대는 방해를 없앨 수 있는 사람입니다.
• 세입자에게 대항력이 있어도 나가야 하나요?
  나가야 합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지 소유권을 제약할 수 없다고 보았습니다. 건물이 토지 사용권 없이 서 있다면 대항력 있는 세입자도 토지 소유자의 퇴거 청구에 대항하지 못합니다.
• 판결 전에 건물이 팔리면 어떻게 되나요?
  새 소유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 이를 막으려면 소송 전에 건물 처분금지가처분을 해 둡니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다.
• 토지를 쓴 대가도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 무단으로 건물을 지어 토지를 쓴 사람은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이어서, 토지 소유자는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 철거·토지 인도 청구와 함께 소장에 넣으면 됩니다.
• 철거 판결 뒤 실제 철거는 누가 하나요?
  건물 소유자가 스스로 철거하지 않으면 토지 소유자가 법원에 대체집행을 신청해 제3자에게 철거하게 하고 그 비용을 건물 소유자에게 청구합니다. 대법원 2017. 4. 28. 선고 2016다213916 판결 취지에 따라 이 과정에서 건물에 사는 소유자의 퇴거도 함께 이뤄집니다.
• 건물 소유자가 토지를 빌렸다고 주장하면요?
  그 주장이 사실이면 철거 청구가 막힐 수 있습니다. 민법 제213조는 점유자가 점유할 권리가 있을 때 반환을 거부할 수 있다고 정하므로, 예전 소유자와의 토지 임대차나 법정지상권이 있는지 확인해야 합니다. 토지를 산 경위와 전 소유자와의 계약을 함께 살핍니다.

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