등기·명의신탁

내 땅에 남이 무단으로 지은 건물에서 그 주인에게 나가라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 무단으로 지은 건물에 그 건물 주인이 직접 살고 있다면 토지 소유자는 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있을 뿐, 건물에서 퇴거하라고 따로 청구할 수는 없습니다. 대법원은 건물 소유자는 건물 소유를 통해 토지를 점유하는 것이므로 철거·인도 판결로 충분하고, 자기 건물을 점유하는 소유자에게 퇴거를 명할 수는 없다고 봅니다. 지금은 건물 등기부로 소유자가 누구인지부터 확인하십시오.

소장에 퇴거 청구를 반드시 넣어야 강제집행이 되는 것은 아닙니다. 건물 소유자가 직접 점유한다면 철거 판결을 집행하면서 소유자의 점유도 함께 풀립니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 부모님에게서 지방의 밭을 증여받았습니다. 2025년 현장에 가 보니 이웃 B씨가 허락 없이 밭 한쪽에 조립식 주택을 짓고 살고 있었습니다. B씨는 건물을 자기 이름으로 등기까지 해 두었습니다. A씨는 건물 철거와 함께 B씨에게 집에서 나가라는 청구도 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무단 건물이 있으면 토지 소유자는 무엇을 청구하나요?

건물 철거와 그 대지의 인도를 청구합니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해제거를 청구할 수 있고, 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 남의 땅에 권원 없이 지은 건물은 토지 소유권을 방해하는 대표적인 경우입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따르면 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있습니다. 그래서 건물 소유자가 토지 임대차나 지상권 같은 권원을 주장하면, 그 권원이 없다는 점이 소송의 첫 쟁점이 됩니다.

건물 주인에게 퇴거까지 청구할 수 없는 이유는 무엇인가요?

건물 소유자는 건물을 소유함으로써 토지를 점유하는 것이어서 철거·인도 판결로 방해가 모두 제거되기 때문입니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457, 57464 판결은 토지 소유자가 자기 소유 건물을 점유하는 사람에게 그 건물에서 퇴거하라고 청구할 수는 없다고 판단했습니다.

원안은 이 법리의 근거로 대법원 2009다93671 판결을 들었으나, 그 판결은 동산 소유권유보에 관한 사건입니다. 이 가이드는 퇴거 청구에 관한 판례로 근거를 바로잡았습니다.

건물에 세입자가 살고 있으면 어떻게 되나요?

세입자에게는 퇴거를 청구할 수 있습니다. 건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있으면 토지 소유자는 그 점유를 제거하지 않고는 철거를 실행할 수 없으므로, 방해배제로서 건물에서 나가라고 청구할 수 있습니다. 세입자가 건물 임대차의 대항력을 갖췄어도 결론은 같습니다.

그래서 소송을 낼 때는 건물 소유자를 상대로 철거와 대지 인도를, 세입자 등 다른 점유자를 상대로 퇴거를 함께 청구합니다. 소송 중 점유자가 바뀌면 판결 효력이 새 점유자에게 미치지 않을 수 있으므로 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다.

철거 판결 전까지 땅 사용료는 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 건물 소유자는 권원 없이 토지를 사용해 차임 상당의 이익을 얻고 있으므로, 토지 소유자는 철거·인도 때까지 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 철거 소송에 함께 청구하는 것이 일반적입니다.

무단 건물 철거 청구 대응 순서

• 점유자 확인 - 건물 등기부와 현장 확인으로 건물 소유자와 실제 거주자를 가립니다. 이 결과가 피고와 청구 내용을 정합니다.
• 권원 유무 검토 - 건물 소유자가 토지 임대차, 사용승낙, 지상권을 주장할 자료가 있는지 확인합니다. 법정지상권 성립 여부도 함께 봅니다.
• 처분금지·점유이전금지가처분 - 건물이 팔리거나 점유자가 바뀌지 않도록 건물 처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 신청합니다.
• 소 제기 - 건물 소유자에게 철거·대지 인도와 부당이득을, 세입자에게 퇴거를 청구합니다. 건물 소유자에게 퇴거 청구는 넣지 않습니다.
• 대체집행 - 판결이 확정되면 철거는 대체집행으로, 인도는 집행관을 통해 실행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 토지와 함께 원래 한 사람 소유였다가 나뉘었거나 토지 임대차가 있었던 경우에는 등기부와 계약서를 보고 법정지상권·지상물매수청구 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 그에 따른 가처분·강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 주인에게 퇴거 청구를 하면 어떻게 되나요?
  그 부분은 기각됩니다. 건물 소유자는 건물 소유를 통해 토지를 점유하므로 철거와 대지 인도 청구로 충분하고, 자기 건물을 점유하는 소유자에게 퇴거를 명할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다.
• 건물에 사는 세입자에게는 무엇을 청구하나요?
  건물에서 퇴거하라고 청구합니다. 건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하면 토지 소유자는 철거를 실행할 수 없으므로 소유권에 기한 방해배제로 퇴거를 청구할 수 있고, 세입자의 대항력은 토지 소유자에게 주장할 수 없습니다.
• 철거 소송 중에 건물이 팔리면 어떻게 하나요?
  새 소유자에게는 판결 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 이를 막으려면 소 제기 전 건물에 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 가처분 이후 건물을 산 사람은 가처분 채권자에게 대항하지 못합니다.
• 땅 사용료는 얼마를 청구하나요?
  토지의 차임 상당액을 청구합니다. 보통 감정평가로 월 임료를 산정하고, 건물이 들어선 때부터 철거·인도 때까지의 금액을 부당이득으로 청구합니다. 부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년입니다.
• 건물 소유자가 땅을 빌렸다고 주장하면요?
  토지 임대차나 사용승낙이 있었다면 그것이 점유할 권리가 되어 철거 청구가 막힐 수 있습니다. 반대로 권원을 입증할 책임은 점유자에게 있으므로, 계약서나 차임 지급 기록이 없으면 주장이 받아들여지기 어렵습니다.
• 철거는 누가 실제로 하나요?
  판결이 확정돼도 건물 소유자가 스스로 철거하지 않으면 법원에 대체집행을 신청해 토지 소유자가 업체를 통해 철거하고 그 비용을 건물 소유자에게 청구합니다. 대지 인도는 집행관이 실행합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성