등기·명의신탁

무단 건물에 세 든 세입자도 땅 주인이 나가라면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 남의 땅에 무단으로 지은 건물이라면 건물 임대차의 대항력을 갖춘 세입자라도 토지 소유자의 퇴거 청구를 막을 수 없습니다. 대법원은 건물 임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지 소유권을 제한하지 못한다고 보고, 토지 소유자가 방해배제로 세입자에게 퇴거를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 지금은 보증금을 돌려받기 위해 건물 주인의 다른 재산이 있는지부터 확인하십시오.

전입신고와 확정일자를 갖췄으니 토지 주인과 끝까지 다퉈야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 토지 소유자와의 소송은 판례로 결론이 정해져 있는 편이고, 힘을 쏟을 곳은 건물 주인에 대한 보증금 회수입니다. 퇴거 시기만 협의해도 이사 준비 시간을 벌 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨 소유 단층 주택을 보증금 8,000만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 2026년 초 C씨가 이 주택은 자기 땅에 무단으로 지어진 건물이라며 B씨에게는 철거를, A씨에게는 퇴거를 구하는 소송을 냈습니다. A씨는 대항력을 갖췄는데도 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력은 누구에게 주장할 수 있는 권리인가요?

건물의 새 소유자 등 건물에 관해 권리를 얻은 사람에게 주장하는 권리입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임차인이 제3자에게 대항력을 갖는다고 정하는데, 그 대상은 임차 주택에 관한 권리관계입니다.

토지는 건물과 별개의 부동산입니다. 그래서 건물 임차권의 대항력은 토지 소유자에게 대항할 수 있는 토지 사용권이 되지 못합니다. 건물 주인에게 토지를 쓸 권리가 없으면 세입자도 그 땅 위에 머물 근거가 없습니다.

토지 소유자는 세입자에게 무엇을 청구하나요?

건물에서 나가라고 청구합니다. 건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있으면 토지 소유자는 그 점유를 없애지 않고는 철거를 실행할 수 없으므로, 소유권에 기한 방해배제로 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있습니다.

대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물 점유자가 대항력을 가진 임차인이라는 사정으로 이 결론이 달라지지 않는다고 명시했습니다. 건물 주인에게는 철거와 대지 인도가, 세입자에게는 퇴거가 함께 선고되는 구조입니다.

쫓겨나게 되면 보증금은 누구에게 받나요?

임대인인 건물 주인에게 받습니다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있는데, 토지 사용권 없는 건물을 빌려줘 퇴거하게 됐다면 그 의무를 이행하지 못한 것입니다. 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이사 비용이나 새 집을 구하며 추가로 든 비용도 손해배상 범위에 들어갈 수 있습니다. 건물 주인에게 재산이 없을 가능성이 크므로, 보증금 반환 소송 전에 건물 주인의 예금이나 다른 부동산에 가압류를 신청해 두는 편이 안전합니다.

무단 건물 세입자 보증금 회수 순서

• 소장·판결 확인 - 토지 소유자의 청구가 퇴거인지, 건물 주인에 대한 철거와 함께인지 확인합니다. 퇴거 판결이 나면 강제집행 시기를 가늠합니다.
• 임대인에게 통지 - 퇴거 청구를 받은 사실과 보증금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 계약 해지 의사표시도 함께 담습니다.
• 임대인 재산 조사 - 건물 주인의 다른 부동산, 예금, 사업장을 확인합니다. 무단 건물 자체는 철거될 것이어서 회수 재산으로 보기 어렵습니다.
• 가압류 - 찾은 재산에 가압류를 신청합니다. 보증금 소송 중 재산이 빠져나가는 것을 막습니다.
• 보증금 반환 소송 - 보증금과 손해배상을 청구하는 소를 내고, 판결로 가압류 재산에 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 주인이 토지 소유자와 토지 임대차 계약을 맺었거나 법정지상권이 성립할 사정이 있다면 토지·건물 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환 소송과 가압류·강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자까지 받았는데도 나가야 하나요?
  나가야 합니다. 확정일자와 대항력은 건물에 관한 권리관계에서 보증금을 지키는 장치일 뿐, 토지 소유자에게 대항할 토지 사용권이 되지 않습니다. 건물 주인에게 토지 사용권이 없으면 세입자도 퇴거 청구를 막을 수 없습니다.
• 세입자의 대항력은 언제 생기나요?
  주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 다만 이 대항력은 임차 건물에 관한 것이어서 토지 소유자의 권리를 제한하지 못합니다.
• 보증금은 토지 주인에게 청구할 수 없나요?
  청구할 수 없습니다. 임대차 계약의 상대방은 건물 주인이고, 토지 소유자는 건물을 넘겨받은 사람이 아니어서 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 보증금과 손해배상은 모두 임대인인 건물 주인에게 청구합니다.
• 이사 비용도 건물 주인에게 받을 수 있나요?
  받을 수 있는 여지가 있습니다. 임대인이 토지 사용권 없는 건물을 빌려줘 임차인이 퇴거하게 됐다면 채무불이행이 되므로, 이로 인한 이사 비용 등 손해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 영수증을 모아 두어야 합니다.
• 건물 주인 재산은 언제 묶어야 하나요?
  보증금 반환 소송 전에 묶어야 합니다. 금전채권에 대해 나중에 강제집행을 못 하게 될 우려가 있으면 가압류를 신청할 수 있습니다. 무단 건물은 철거 대상이므로 건물 주인의 다른 재산을 찾아야 합니다.
• 퇴거 판결이 나면 바로 나가야 하나요?
  판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 토지 소유자는 집행관을 통해 퇴거를 집행할 수 있습니다. 집행 전에 토지 소유자와 이사 시기를 협의하는 경우가 많으므로, 그 사이 보증금 회수 절차를 진행해 둡니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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