주택 임대차

집주인도 아니고 권한도 없는 사람과 전세계약을 했다면 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집에 관해 임대할 적법한 권한이 전혀 없는 사람과 맺은 전세계약은 전입신고와 입주를 마쳤어도 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 대법원은 소유자가 아니어도 되지만 적어도 적법한 임대권한을 가진 사람이 임대인이어야 한다고 보았습니다. 지금은 계약을 중개한 공인중개사와 그 공제·보증보험 가입 내역을 확인하십시오.

전입신고와 확정일자만 받으면 누구와 계약했든 보호된다고 믿을 필요는 없습니다. 반대로 소유자가 아니라는 이유만으로 모든 계약이 보호에서 빠지는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 3월 공인중개사를 통해 한 빌라를 보증금 1억원에 전세로 얻어 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 계약 상대는 자신이 집주인에게 관리를 맡았다고 했지만 위임장은 보여 주지 않았습니다. 2026년 실제 소유자가 나타나 그 사람에게 아무 권한도 준 적이 없다며 집을 비우라고 했고, 계약 상대는 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 아닌 사람과 맺은 계약도 보호되나요?

적법한 임대권한이 있었다면 보호됩니다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 임차인과 주택 소유자 사이의 계약에 한정되지 않고, 소유자는 아니더라도 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인과 맺은 계약도 포함합니다. 소유자에게서 임대 권한을 위임받은 사람이나 적법한 전대인이 그 예입니다.

그러나 소유자로부터 아무 권한도 받지 않은 사람과 계약했다면 사정이 다릅니다. 대법원은 적어도 적법한 임대권한을 가진 임대인이 계약해야 한다며, 매각대금도 내지 않은 최고가매수신고인과 맺은 계약만으로는 우선변제권을 취득하지 못한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 판단 기준은 바뀌지 않았습니다.

권한 없는 임대인에게 낸 보증금은 누구에게 청구하나요?

먼저 계약 상대인 그 사람에게 반환을 청구합니다. 주택임대차보호법의 대항력이나 우선변제권은 없어도, 계약 상대방에게 보증금 반환이나 손해배상을 청구하는 권리는 남습니다. 속여서 계약했다면 형사 고소도 함께 검토합니다.

실제 소유자에게는 원칙적으로 보증금을 청구할 수 없고, 소유자가 인도를 청구하면 집을 비워 주어야 합니다. 소유자가 대리권을 준 것처럼 보이는 외관을 만든 사정이 있다면 표현대리를 주장할 여지가 있으므로 위임장이나 소유자와의 연락 기록을 확인합니다.

공인중개사에게 책임을 물을 수 있나요?

중개사가 과실로 임대권한을 확인하지 않았다면 물을 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 중개사는 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하며 권리관계를 확인·설명해야 합니다.

중개사는 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 판결이나 합의로 확정된 손해를 이 공제금에서 받을 수 있습니다. 다만 임차인도 등기부와 신분증을 확인하지 않은 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다.

무권한 임대인 계약 대응 순서

• 권한 확인 - 등기부상 소유자와 계약 상대, 위임장 유무를 대조합니다. 적법한 권한이 있었는지 가립니다.
• 중개 서류 확보 - 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 받습니다. 중개사 책임의 근거입니다.
• 계약 상대에 청구 - 보증금 반환과 손해배상을 내용증명으로 청구합니다. 필요하면 재산 가압류를 합니다.
• 형사 고소 검토 - 권한이 없음을 알고 속였다면 사기 고소를 검토합니다.
• 공제금 청구 - 중개사 과실이 있으면 손해배상 판결이나 합의 후 공제사업자에 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 상대가 소유자의 가족이거나 관리인처럼 권한이 있는 것처럼 보였다면 위임 관계와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권한 없는 사람과 한 전세계약도 보호되나요?
  보호되지 않습니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 그 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인이 계약해야 한다고 보았습니다.
• 소유자가 아닌 사람과 계약하면 모두 안 되나요?
  아닙니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 가진 임대인과 맺은 계약에도 주택임대차보호법이 적용된다고 보았습니다. 위임받은 대리인이나 적법한 전대인이 그 예입니다.
• 보증금은 누구에게 돌려받나요?
  계약 상대에게 청구합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 없어도 계약 상대에게 보증금 반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 속인 경우 민법 제750조의 불법행위 책임을 묻고, 재산이 있으면 가압류로 먼저 묶어 둡니다.
• 중개사에게 배상받을 수 있나요?
  중개사가 과실로 권한을 확인하지 않았다면 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 진다고 정합니다.
• 중개사는 무엇을 확인해야 하나요?
  공인중개사법 제25조 제1항은 중개대상물의 상태·입지와 권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 합니다. 계약 상대가 등기부상 소유자이거나 적법한 권한자인지 확인하는 것도 포함됩니다.
• 중개사 배상금은 어디서 나오나요?
  중개사가 가입한 보증보험이나 공제, 공탁금에서 나옵니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 중개사가 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 이에 가입하거나 공탁하도록 정합니다. 중개사무소에 증서 사본을 요구하십시오.

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