등기·명의신탁

무허가건물을 샀는데 매도인이 무허가건물대장 명의변경에 협조하지 않으면 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

경우에 따라 다릅니다. 무허가건물대장 명의변경 소송은 일률적으로 허용되거나 금지되지 않고, 대장 명의자가 철거보상금이나 분양권을 받을 지위를 갖는 등 구체적 이익이 있을 때 소의 이익이 인정됩니다. 지금은 해당 지자체 조례에 대장 등재자에 대한 보상 규정이 있는지 확인하십시오.

대장 명의를 못 바꿨다고 해서 매매가 무효가 되는 것은 아닙니다. 매도인에 대한 계약상 권리는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. B씨에게서 무허가 단층주택을 6,000만원에 사서 이사했지만, B씨가 서류를 챙겨 주지 않아 무허가건물대장 명의는 여전히 B씨로 남아 있습니다. 2025. 11. 그 일대가 재개발 정비구역으로 지정되자 A씨는 보상과 분양 자격에서 빠질까 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가건물대장은 어떤 효력이 있나요?

권리를 공시하는 효력은 없습니다. 무허가건물대장은 지자체가 조례 등에 따라 무허가건물 정비 사무의 편의와 사실 증명 자료로 쓰려고 만든 대장이어서, 등재하거나 명의를 바꾼다고 건물의 권리관계가 변동되지 않습니다. 대장 명의가 곧 소유권을 뜻하지도 않습니다.

미등기 무허가건물을 산 사람은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득하지 못하고, 소유권에 준하는 관습상 물권이나 사실상 소유권 같은 법률상 지위도 인정되지 않습니다. 그래서 매수인은 매도인에 대한 채권적 권리로 문제를 풀어야 합니다. 매도인이 같은 건물을 다른 사람에게 다시 팔거나 대장 명의를 남에게 넘기면 매수인은 불리해지므로, 매매 직후 명의변경을 서두르는 것이 좋습니다.

명의변경 소송은 언제 허용되나요?

대장 명의자에게 구체적 이익이 걸려 있을 때 허용됩니다. 대법원은 대장 명의변경 청구가 일률적으로 소의 이익이 없다고 볼 수 없고, 개별 사건의 구체적 사정을 고려해야 한다고 했습니다. 조례가 대장 등재 건물에 철거보상금을 주도록 정하고, 관할 관청이 확정판결에 따라 명의를 정리해 온 경우에는 소의 이익을 인정했습니다. 판단의 핵심은 대장 명의가 바뀌면 원고의 법률상 지위가 실제로 달라지는지입니다.

반대로 그런 보상이나 분양권과 무관하게 단지 명의만 바꾸려는 경우에는 소의 이익이 없다고 본 판례도 있습니다. 결국 지자체 조례와 사업 계획을 확인하는 것이 먼저입니다. 재개발 정비구역으로 지정된 지역이라면 무허가건물 소유자의 분양 자격을 정관이나 조례가 따로 정하는 경우가 많으므로, 조합이나 구청에 기준일과 요건을 문의해 두면 소송 필요성을 판단하기 쉽습니다.

소송이 어렵다면 다른 방법은 없나요?

매도인과 협의해 명의변경 서류를 받는 것이 가장 빠릅니다. 매매계약서에 명의변경 협력 의무가 있다면 그 이행을 요구하고, 협력하지 않아 보상을 못 받게 되면 채무불이행 손해배상을 검토합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제390조가 근거가 됩니다.

공익사업이 진행되면 보상 대상자 확인 단계에서 실제 소유자임을 증명하는 절차가 따로 있을 수 있습니다. 매매계약서, 대금 지급 내역, 거주 사실 자료를 사업시행자에게 제출해 실소유자로 인정받는 방법도 함께 검토합니다.

무허가건물대장 명의변경 대응 순서

• 대장 확인 - 무허가건물대장 등재 내용과 명의자를 확인합니다.
• 조례 확인 - 해당 지자체 조례에 대장 등재자 보상·분양 규정이 있는지 확인합니다.
• 협력 요청 - 매도인에게 명의변경 서류 협력을 내용증명으로 요청합니다.
• 소송 검토 - 보상 이익이 있으면 명의변경절차 이행 소송을 냅니다.
• 손해배상 검토 - 소의 이익이 없으면 매매계약상 협력 의무 위반을 이유로 손해배상을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인도 대장상 최초 등재자가 아니거나 여러 번 거래가 이어진 경우에는 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 무허가건물 매매와 보상을 둘러싼 명의변경·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가건물대장 명의가 소유권인가요?
  아닙니다. 무허가건물대장은 행정 사무의 편의와 사실 증명 자료로 쓰려고 만든 대장이어서 등재나 명의 변경으로 권리관계가 바뀌지 않습니다. 대장 명의자라고 해서 소유자로 추정되지도 않습니다.
• 무허가건물을 사면 소유권을 얻나요?
  미등기 무허가건물을 산 사람은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득하지 못합니다. 사실상 소유권이나 관습상 물권 같은 법률상 지위도 인정되지 않으므로 매도인에 대한 계약상 권리로 보호받습니다.
• 명의변경 소송은 항상 가능한가요?
  항상 가능한 것은 아닙니다. 대장 명의자가 철거보상금이나 분양권을 받을 지위를 갖는 등 구체적 이익이 있으면 소의 이익이 인정되고, 그런 이익이 없으면 소가 각하될 수 있습니다. 소 제기 전에 조례부터 확인합니다.
• 보상 규정은 어디서 확인하나요?
  해당 시·군·구의 무허가건물 관리 조례와 재개발·공익사업 보상 기준에서 확인합니다. 대장 등재 건물에 철거보상금이나 분양권을 주는 규정이 있으면 명의변경 소송의 실익이 생깁니다. 구청 담당 부서에 등재 기준일도 함께 문의합니다.
• 매도인이 끝까지 협조하지 않으면요?
  매매계약상 명의변경 협력 의무를 이행하지 않아 보상을 놓치는 등 손해가 생기면 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 협력을 요청한 내용증명과 보상 기준 자료를 증거로 준비합니다.
• 보상 절차에서 실소유자로 인정받을 수 있나요?
  사업시행자가 보상 대상자를 확인할 때 대장 명의와 다른 실제 소유자임을 증명할 기회가 있을 수 있습니다. 매매계약서, 대금 지급 내역, 거주 자료를 제출하고, 인정되지 않으면 불복 절차를 검토합니다.

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