주택 임대차

허가 없이 지은 집에 세 들었는데 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 허가 없이 지은 무허가 건물이라도 사람이 사는 주택이면 주택임대차보호법이 적용되어, 대항요건과 확정일자를 갖추면 근저당보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 법이 허가나 등기 여부를 구별하지 않는다고 보았습니다. 지금은 대지에 설정된 근저당 날짜와 내 전입일·확정일자를 비교하십시오.

허가를 받지 않은 건물이라는 이유로 임대차 보호를 포기할 필요는 없습니다. 사람이 사는 집이면 적용 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 5월 시골 마을의 허가 없이 지은 단층주택을 보증금 3천만원에 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그 뒤 집주인은 집이 서 있는 대지를 담보로 은행에서 대출을 받았습니다. 2026년 대출이 연체돼 대지가 경매에 나오자, 은행은 무허가 건물의 임차인은 보호 대상이 아니라며 배당에서 빼야 한다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가·미등기 건물에도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고만 정하고, 관할관청의 허가를 받았는지나 등기를 마쳤는지를 구별하지 않습니다.

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 어느 건물이 주거용으로 쓰이는 주택에 해당하는 이상 아직 등기를 마치지 않았거나 등기를 할 수 없는 사정이 있어도 같은 법의 적용 대상이 된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조도 같은 문언을 유지하고 있습니다. 건물 일부를 가게로 쓰더라도 주거가 주된 용도라면 마찬가지입니다.

무허가 건물 임차인의 우선변제는 어디서 받나요?

주로 대지의 환가대금에서 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 임차주택과 그 대지의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고, 이 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다.

무허가 건물은 등기부가 없어 건물만 따로 담보로 잡히는 경우가 드물고, 대지에 설정된 근저당으로 대지가 경매되는 일이 많습니다. 이때 임차인은 대지 경매 절차에서 배당요구를 해 대지 매각대금에서 순위에 따라 배당받습니다. 무허가 건물 임차인 우선변제권 다툼은 대부분 이 대지 경매에서 생깁니다.

대지 근저당이 먼저 설정돼 있으면 어떻게 되나요?

대지 근저당이 대항요건과 확정일자보다 먼저 설정돼 있으면 그 근저당보다 뒤에서 배당받습니다. 우선변제권은 후순위권리자보다 앞서는 권리이므로, 먼저 설정된 근저당보다 앞설 수는 없습니다.

소액임차인이라면 사정이 다릅니다. 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결은 대지에 저당권이 설정된 뒤에 건물이 새로 지어진 경우에는 그 건물의 소액임차인이 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다고 보았습니다. 저당권자가 예측하지 못한 손해를 입는다는 이유입니다.

그래서 건물이 언제 지어졌는지와 대지 근저당이 언제 설정됐는지를 함께 확인해야 합니다. 무허가 건물은 준공 서류가 없으므로 항공사진, 전기·수도 개설일, 주민등록 전입 기록으로 건축 시기를 입증합니다.

무허가 건물 임차인 대응 순서

• 확정일자와 전입 - 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 합니다. 두 요건을 갖춘 날이 우선변제 순위의 기준입니다.
• 대지 등기부 확인 - 대지에 설정된 근저당·가압류의 날짜를 확인합니다. 나보다 앞선 권리가 있는지 봅니다.
• 건축 시기 자료 확보 - 전기·수도 개설일, 항공사진, 이전 거주자 전입 기록을 모읍니다. 대지 근저당보다 건물이 먼저 있었는지 증명합니다.
• 배당요구 - 대지 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 점검 - 배당표에서 내 순위가 대지 근저당과 비교해 맞게 잡혔는지 봅니다. 틀리면 배당기일에 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 무허가로 증축됐거나 건물과 대지의 소유자가 처음부터 달랐다면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가 건물도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서에 받는 것이어서 건물이 무허가라도 주민센터나 등기소 등 확정일자부여기관에서 부여받을 수 있습니다. 전입신고와 함께 갖춘 날이 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 무허가라 경매가 안 되면 보증금은 어디서 받나요?
  대지가 경매되면 대지 매각대금에서 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 대지만 경매될 때에도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있고, 미등기 주택도 같다고 보았습니다.
• 집주인이 무허가라 보호가 안 된다고 하는데요?
  사실과 다릅니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용된다고 정하고 허가나 등기 여부를 구별하지 않습니다. 실제로 주거용으로 쓰는 건물이면 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 계약서는 일반 주택과 같이 작성합니다.
• 대지 근저당이 먼저면 받을 수 없나요?
  확정일자 우선변제로는 그 근저당보다 뒤에서 받습니다. 소액임차인이라면 일정액을 먼저 받을 수 있지만, 대지 저당권이 설정된 뒤에 건물이 지어졌다면 대지 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 없다는 것이 대법원 판례입니다.
• 소액임차인 금액 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 등 지역별로 정해져 있습니다. 다만 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준 시행령이 적용되므로 오래된 근저당이 있으면 기준이 낮아질 수 있습니다.
• 건물이 언제 지어졌는지 어떻게 증명하나요?
  무허가 건물은 사용승인 서류가 없으므로 전기·수도 개설일, 항공사진, 이전 거주자의 전입 기록, 재산세 과세 자료로 증명합니다. 대지 저당권 설정 전에 건물이 있었다는 사실은 소액임차인 최우선변제를 주장하는 쪽에서 보여 주어야 합니다.

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