주택 임대차

무상거주확인서 때문에 배당을 못 받았는데 낙찰자에게 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받았더라도 매각물건명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 대항력을 내세워 집을 비워 주지 않는 것은 신의칙에 반해 허용되지 않습니다. 대법원 2016다248431 판결이 이렇게 판단했습니다. 지금은 보증금을 누구에게서 받을 수 있는지로 대응 방향을 바꾸어 보십시오.

대항력을 주장하는 답변서를 길게 쓰는 데 힘을 쏟을 필요는 크지 않습니다. 이 유형은 판례가 정리돼 있어, 보증금 회수 쪽으로 방향을 돌리는 편이 실익이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2021년 보증금 2억 4천만 원에 아파트를 임차해 입주하고 확정일자도 받았습니다. 2023년 집주인이 은행 대출을 받을 때 은행 요청으로 무상거주확인서에 서명해 주었고, 2025년 그 근저당권으로 경매가 진행됐습니다. E씨는 배당요구를 했지만 은행의 배당이의로 한 푼도 받지 못했고, 낙찰자가 집을 비워 달라고 하자 대항력을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무상거주확인서를 써 줬으면 대항력이 없어지나요?

대항력 자체가 사라지는 것은 아니지만, 매각물건명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게는 내세울 수 없습니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 임차인이 권리신고와 배당요구를 해 매각물건명세서에 선순위 임차인으로 공시됐고, 매수인이 보증금이 전액 배당돼 떠안을 것이 없다고 믿고 값을 정해 낙찰받았다면, 무상거주확인서 때문에 배당을 받지 못했더라도 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 보았습니다.

판결이 본 사정은 세 가지입니다. 임차인의 대항력과 확정일자가 근저당권보다 앞섰고, 임차인이 배당요구를 해서 그 내용이 매각물건명세서에 실렸으며, 매수인이 그 공시를 믿고 매수가격을 정했다는 점입니다. 집행법원은 점유자와 보증금에 관한 진술을 적은 매각물건명세서를 누구나 볼 수 있게 비치해야 하므로, 매수인은 이를 믿고 입찰합니다.

버틸 수 없다면 보증금은 누구에게 받나요?

원래 임대인에게 받아야 합니다. 경매로 임차권이 소멸하더라도 임대인의 보증금 반환 채무는 남습니다. 임대인이 채무자이자 소유자였으므로, 판결을 받아 임대인의 다른 재산에 강제집행을 하는 방법이 남습니다. 경매 후 매각대금에서 채권자들에게 배당하고 남은 돈이 있으면 그 돈도 임대인 재산이므로 압류 대상이 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 경매로 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸하고, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권만 예외로 둡니다. 무상거주확인서 사안은 이 예외를 매수인에게 주장할 수 없는 경우입니다.

무상거주확인서가 없었다면 결론이 달랐나요?

달랐을 가능성이 큽니다. 대항력과 확정일자가 근저당권보다 앞선 임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 하면 근저당권자보다 먼저 배당을 받습니다. 배당을 다 받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 떠안습니다.

무상거주확인서 배당 탈락 대응 순서

• 배당표·배당이의 결과 확인 - 배당에서 빠진 이유가 무상거주확인서인지 확인합니다. 다른 이유라면 판단이 달라집니다.
• 매각물건명세서 확인 - 명세서에 임차인이 어떻게 기재됐는지 봅니다. 무상거주 사실이 함께 적혔다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 인도명령 대응 - 송달받은 인도명령의 내용과 즉시항고 기간을 확인합니다. 실익이 없으면 이사 일정을 협의합니다.
• 임대인 상대 청구 - 보증금 반환 소송을 내고 임대인 재산을 찾습니다. 경매 후 남은 회수 경로입니다.
• 가압류 - 임대인의 예금·다른 부동산을 먼저 묶어 둡니다. 판결 전에 재산이 빠져나가는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각물건명세서에 무상거주확인서 제출 사실이 적혀 있었거나 확인서에 서명한 경위가 강요·기망에 가까웠다면 경매기록과 확인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 명도와 보증금 반환·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무상거주확인서를 써 주면 무조건 대항력을 못 쓰나요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 임차인이 배당요구를 해 매각물건명세서에 선순위로 공시됐고 매수인이 이를 믿고 값을 정한 경우를 전제로 합니다. 명세서에 무상거주 사실이 함께 적혔다면 사정이 다를 수 있습니다.
• 인도명령을 받으면 언제까지 나가야 하나요?
  정해진 날짜는 없지만 인도명령에 따르지 않으면 매수인이 집행관에게 집행을 맡길 수 있습니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 점유자에게 인도를 명할 수 있다고 정합니다. 불복하려면 즉시항고를 하고, 실익이 없으면 이사 날짜를 협의합니다.
• 버티면 어떤 불이익이 있나요?
  매수인이 소유권을 취득한 뒤부터 집을 비울 때까지 차임 상당의 부당이득 반환을 청구받을 수 있습니다. 또 명도소송으로 가면 소송비용도 부담합니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결도 매수인의 건물명도 청구를 받아들였습니다.
• 보증금은 완전히 사라지나요?
  사라지지 않습니다. 경매로 임차권이 소멸해도 임대인의 보증금 반환 채무는 남으므로 임대인을 상대로 소송을 내고 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하는 것을 정할 뿐 임대인의 채무를 없애지 않습니다.
• 은행이 무상거주확인서를 요구하면 써야 하나요?
  써 줄 의무는 없습니다. 무상거주확인서는 임대차가 없다는 확인이어서 나중에 경매가 나면 대항력과 우선변제권을 사실상 쓸 수 없게 될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하지만, 은행과 매수인에 대한 관계에서는 판례가 신의칙으로 따로 판단합니다.
• 배당이의 소송에서 다툴 수는 없었나요?
  다툴 수는 있지만 확인서의 서명 경위에 따라 결과가 갈립니다. 대항력과 확정일자가 근저당권보다 앞선 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 우선변제권이 있으므로, 확인서가 임차인의 진의 없이 작성됐다는 사정이 있으면 이를 주장해 볼 수 있습니다.

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