주택 임대차

무상거주확인서를 써 준 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매에서 권리신고와 배당요구를 한 임차인은 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받았더라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 대법원은 매각물건명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 대항력을 내세우는 것을 신의칙 위반으로 봅니다. 지금은 원래 임대인에게 보증금 반환을 청구할 준비를 하십시오.

낙찰자와 다투지 못한다고 해서 집주인에 대한 보증금 반환 청구까지 없어지는 것은 아닙니다. 판결을 받아 두면 집주인의 다른 재산에 집행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021년 6월 보증금 3억원에 아파트를 빌려 이사와 전입신고, 확정일자를 모두 마쳤습니다. 2023년 집주인이 은행 대출을 받으면서 부탁하자 D씨는 은행에 무상거주확인서를 써 주었습니다. 2025년 은행이 경매를 신청했고, D씨는 보증금과 전입일, 확정일자를 밝혀 권리신고와 배당요구를 했지만 배당표에서 보증금은 0원이었습니다. 2026년 낙찰자가 집을 비워 달라고 하자 D씨는 대항력을 내세워 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무상거주확인서를 써 준 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있나요?

권리신고와 배당요구를 한 뒤라면 주장할 수 없습니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 임차인이 경매절차에서 보증금과 전입일, 확정일자를 밝혀 배당요구를 했고, 매수인이 그 공시를 믿고 보증금을 인수하지 않는다는 전제로 가격을 정해 낙찰받았다면, 무상거주확인서 때문에 배당을 받지 못했더라도 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 어긋난다고 보았습니다.

원래 대항력 발생일과 확정일자가 모두 1순위 근저당 설정일보다 앞선 임차인은 1순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다. 이 순위가 매각물건명세서로 공시되니, 매수희망자는 임차인이 매각대금에서 전액 받아 나갈 것이라고 보고 매수가격을 정합니다.

매각물건명세서가 왜 결론을 가르나요?

법원은 부동산의 점유자와 점유 권원, 차임과 보증금에 관한 관계인의 진술을 적은 매각물건명세서를 만들어 누구나 볼 수 있게 해야 합니다. 매수희망자는 이 명세서를 보고 인수할 권리가 있는지 판단합니다.

임차인이 명세서에 선순위 배당을 받는 임차인으로 공시되게 해 놓고, 배당이 안 되자 낙찰자에게 보증금을 떠넘기는 것은 매수인의 신뢰를 해칩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제2조의 신의성실 원칙이 여기서 대항력 행사를 막는 근거가 됩니다.

그럼 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

낙찰자에게는 받을 수 없어도 원래 임대인에 대한 보증금 반환 채권은 남습니다. 경매로 임차권이 소멸하더라도 임대인이 보증금을 돌려줄 의무는 그대로이므로 임대인을 상대로 소송과 강제집행을 할 수 있습니다.

무상거주확인서를 쓰게 된 경위도 따져 볼 일입니다. 임대인의 부탁으로 사실과 다른 확인서를 써 주었다면 그 경위를 보여 주는 문자나 녹취가 임대인에 대한 청구에서 쓰일 수 있습니다.

무상거주확인서 경매 대응 순서

• 매각물건명세서 확인 - 내 보증금·전입일·확정일자가 어떻게 공시됐는지 봅니다. 대항력 주장 가능성을 가르는 자료입니다.
• 배당표 확인 - 배당이 0원이 된 이유가 무상거주확인서인지 확인합니다. 다른 이유라면 배당이의를 검토합니다.
• 인도 요구 대응 - 신의칙 판례가 적용되는 사안이면 인도 거부로 버티기보다 이사 일정과 비용을 협의합니다. 인도명령이 나오면 강제집행 대상이 됩니다.
• 임대인 상대 청구 - 보증금 반환 소송을 내고 임대인의 다른 재산을 찾아 가압류합니다. 보증금 회수의 남은 길입니다.
• 확인서 작성 경위 정리 - 임대인이 확인서를 부탁한 문자, 대출 당시 상황을 정리합니다. 임대인 책임을 묻는 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당요구를 하지 않았거나 매각물건명세서에 무상거주 사실이 함께 적혀 있었다면 결론이 달라질 수 있어 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무상거주확인서를 쓰면 근저당권자에게도 밀리나요?
  확인서를 받은 근저당권자는 그 확인서를 믿고 대출했으므로, 임차인이 그 근저당권자보다 먼저 배당받겠다고 하면 다툼이 됩니다. 이 사안에서도 확인서 때문에 1순위 근저당권자에게 밀려 배당을 받지 못했습니다. 확인서를 쓰기 전에 그 효과를 알고 결정해야 합니다.
• 배당요구를 하지 않았다면 결론이 다른가요?
  판례는 임차인이 권리신고와 배당요구를 해 그 내용이 매각물건명세서로 공시된 사안입니다. 배당요구를 하지 않아 명세서에 인수되는 임차권으로 공시되었다면 매수인의 신뢰 내용이 달라지므로 따로 검토해야 합니다. 경매기록을 보고 판단합니다.
• 낙찰자가 인도명령을 신청하면 어떻게 되나요?
  대항력 주장이 신의칙상 허용되지 않으면 인도명령이 받아들여질 가능성이 큽니다. 인도명령이 나오면 강제집행으로 집을 비워야 하므로, 그 전에 이사 일정과 비용을 협의하는 편이 손해를 줄입니다. 보증금은 임대인에게 따로 청구합니다.
• 임대인에게 보증금을 받을 수 있나요?
  받을 수 있는 채권은 남아 있습니다. 경매로 임차권이 소멸해도 임대인의 보증금 반환 의무는 없어지지 않습니다. 다만 임대인이 다른 재산이 없으면 회수가 어렵기 때문에 소송과 함께 예금·급여 가압류를 검토합니다.
• 대항력과 확정일자가 근저당보다 먼저면 원래 어떻게 되나요?
  원래라면 대항력 발생일과 확정일자가 1순위 근저당 설정일보다 앞선 임차인은 1순위 근저당권자보다 먼저 배당받고, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 무상거주확인서와 배당요구가 이 원칙에 예외를 만든 것입니다.
• 확인서를 억지로 써 줬다면 효력을 다툴 수 있나요?
  확인서 작성 경위에 강박이나 사기가 있었다면 다툴 여지가 있지만 쉽지 않습니다. 판례 사안은 임대인 부탁으로 작성한 경우였고 신의칙 판단이 그대로 적용되었습니다. 작성 당시 문자와 녹취가 있어야 다른 판단을 기대할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성