주택 임대차

전입신고 없이 살다가 임차권등기를 하면 근저당보다 먼저 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 전입신고 없이 살다가 임차권등기를 했다면 대항력과 우선변제권은 등기를 마친 날에 생기므로 그 전에 설정된 근저당보다 앞서지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항이 임차권등기의 효력을 이렇게 정합니다. 지금은 임차권등기일과 근저당 설정일을 등기부에서 비교해 보십시오.

계약 기간 내내 살았다는 사실만으로 전입신고를 한 것과 같은 효력이 생긴다고 기대할 필요는 없습니다. 판단 기준은 주민등록과 등기의 날짜이고, 등기부 한 장으로 대부분 확인됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2022년 2월 오피스텔을 주거용으로 빌리면서 집주인이 사업자 문제로 전입신고를 하지 말아 달라고 해 주민등록을 옮기지 않은 채 살았습니다. 2023년 9월 집주인은 이 집에 2금융권 근저당을 설정했고, 2024년 2월 계약이 끝났는데도 보증금 1억 2,000만원을 돌려주지 않았습니다. E씨는 2024년 4월 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 뒤, 근저당보다 먼저 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전입신고 없이 살다가 임차권등기를 하면 근저당보다 앞서나요?

앞서지 못합니다. 전입신고를 하지 않았다면 그동안 주택임대차보호법상 대항력이 없었고, 임차권등기를 마친 때 처음으로 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 그보다 먼저 설정된 근저당은 임차인보다 선순위가 됩니다.

주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. E씨처럼 살고는 있었지만 전입신고를 하지 않았다면 이 요건을 채우지 못했습니다.

임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 등기 전에 이미 대항력이 있었다면 그 대항력이 유지되지만, 없었다면 등기한 날이 기준입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 구조 그대로입니다.

집주인 요구로 전입을 안 했다면 달리 보호받을 수 없나요?

집주인의 요구가 있었다는 사정만으로 제3자인 근저당권자에게 대항할 수는 없습니다. 근저당권자는 등기부와 주민등록으로 공시된 권리만 보고 대출했기 때문입니다. 다만 집주인에 대한 보증금 반환 청구권은 그대로 남습니다.

오피스텔처럼 사업자 사정을 이유로 전입을 막는 경우가 많습니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔도 주택임대차보호법이 적용되므로 계약할 때 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는지부터 확인해야 합니다.

임차권등기 뒤 집이 경매되면 어떻게 배당받나요?

임차권등기를 마친 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 등기부상 근저당이 먼저라면 근저당권자가 먼저 배당받고, 남은 금액에서 임차인이 후순위권리자보다 먼저 받습니다. 임차권등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전입신고 없는 임차권등기 대응 순서

• 날짜 대조 - 임차권등기일, 근저당 설정일, 가압류 등기일을 등기부에서 비교합니다. 이 순서가 배당 순위입니다.
• 보증금 반환 소송 - 임대인을 상대로 판결을 받아 둡니다. 경매 신청과 다른 재산 집행의 근거가 됩니다.
• 강제경매 신청 - 판결로 집에 강제경매를 신청하거나, 근저당권자의 경매에 배당요구를 합니다. 임차권등기가 있으면 등기로 권리가 드러납니다.
• 배당 예상액 계산 - 매각 예상가에서 선순위 근저당 채권액을 빼 남는 금액을 계산합니다. 부족분은 임대인의 다른 재산에서 찾아야 합니다.
• 다른 재산 가압류 - 임대인의 예금이나 다른 부동산을 찾아 가압류합니다. 선순위 근저당 때문에 모자라는 보증금을 보전합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고를 하지 않은 사이 가족 명의로 주민등록을 해 두었거나 전세권을 설정했다면 결론이 달라질 수 있어 등기부와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 소송과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없으므로 계약 만료나 해지 사실을 먼저 확인해야 합니다.
• 지금이라도 전입신고를 하면 달라지나요?
  전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 생기지만 이미 설정된 근저당보다 앞서지는 못합니다. 앞으로 생길 가압류나 다른 담보권보다는 앞설 수 있으므로 아직 살고 있다면 바로 전입신고를 하는 편이 낫습니다.
• 가족만 전입신고를 했다면 어떻게 되나요?
  임차인 본인이 아니라 함께 사는 배우자나 자녀가 전입신고를 했어도 대항요건인 주민등록으로 인정됩니다. 대법원 2014다218030 판결도 가족의 주민등록이 포함된다고 보았습니다. 가족의 전입일이 근저당보다 앞서면 결론이 달라집니다.
• 확정일자만 받고 전입을 안 했으면 우선변제가 되나요?
  되지 않습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로 확정일자만으로는 부족합니다. 이 경우에도 임차권등기를 마친 날부터 우선변제권이 생기므로, 그 전에 설정된 근저당이나 가압류보다는 뒤에 배당받습니다.
• 임차권등기 비용은 누가 내나요?
  임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송에서 함께 청구하면 됩니다. 비용 영수증과 법원 결정문을 보관해 두십시오.
• 오피스텔도 주택임대차보호법이 적용되나요?
  주거용으로 쓰고 있다면 적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용되고, 건축물대장상 용도보다 실제 사용 모습을 봅니다. 주거로 쓴다는 점을 보여 주는 사진과 공과금 자료를 모아 두십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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