등기·명의신탁

모르는 사람이 제 부동산 등기명의인 표시를 자기 이름으로 경정해 놓았는데 어떻게 되돌리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

진실한 소유자는 동일성을 해치는 표시변경·경정 부기등기에 대해 표시상 명의자를 상대로 말소등기를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이를 소유권에 기한 방해배제로 인정하되, 청구하는 사람이 원래 등기명의인이자 진실한 소유자라는 사실을 증명하도록 했습니다. 지금은 폐쇄등기부까지 떼어 원래 기록을 확인하고 처분금지가처분을 검토하십시오.

등기소에 이의만 제기하면 바로 원상회복될 것이라고 기대할 필요는 없습니다. 경정의 경정은 허용되지 않고, 말소 판결이 정해진 길입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1998년 상가 건물을 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2025년 대출을 받으려고 등기부를 떼어 보니, B씨가 2019년 자기가 원래 등기명의인과 같은 사람이라며 등기명의인 표시를 자기 이름과 주소로 바꾸는 경정 부기등기를 해 둔 상태였습니다. A씨는 이 부기등기를 어떻게 없앨 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기명의인 표시가 멋대로 바뀌면 말소를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 표시변경이나 경정의 부기등기가 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 이루어져 등기부가 실제 소유관계를 보여 주지 않는다면, 진실한 소유자는 소유권에 기한 방해배제로 표시상의 소유명의자를 상대로 그 부기등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

근거는 소유물방해제거청구권입니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 등기부상 자기 권리를 가리는 부기등기는 그 자체로 방해에 해당합니다.

말소를 구하려면 무엇을 증명해야 하나요?

자신이 원래의 등기명의인이고 진실한 소유자라는 사실을 증명해야 합니다. 대법원은 표시변경·경정등기 말소를 청구하는 사람에게 이 증명 책임을 지웠고, 그 사건에서는 원고가 소유자이자 등기신청인이라는 사실을 증명하지 못해 청구가 받아들여지지 않았습니다.

증거로는 매매계약서, 대금 지급 기록, 취득세 납부 영수증, 등기필정보, 재산세 고지서, 주민등록 초본(당시 주소)이 쓰입니다. 원래 등기에 기록된 주소나 주민등록번호가 자기 것과 일치한다는 자료가 특히 중요합니다.

부기등기가 된 뒤 부동산이 팔리면 어떻게 되나요?

표시상 명의자가 부동산을 제3자에게 넘기면 다툼이 복잡해집니다. 부동산 등기에는 공신력이 없어 원인무효인 등기를 믿고 산 사람도 원칙적으로 보호되지 않지만, 그 사이 제3자 명의 등기와 근저당권까지 차례로 말소해야 하므로 절차와 비용이 커집니다.

그래서 말소 청구권을 보전하려고 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 일반적입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 어려워질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 인정합니다.

등기소에 바로 바로잡아 달라고 할 수는 없나요?

어렵습니다. 등기관은 서류로만 심사하므로 이미 마쳐진 부기등기를 스스로 말소하지 않고, 동일성이 없는 경정등기는 다시 경정하는 방식으로 되돌릴 수도 없습니다. 결국 표시상 명의자를 상대로 말소 판결을 받아 그 판결로 단독 신청합니다.

등기명의인 표시경정 부기등기 말소 대응 순서

• 등기부 전체 이력 확인 - 폐쇄등기부까지 떼어 원래 등기명의인의 성명·주소·주민등록번호와 부기등기 내용을 비교합니다.
• 소유 증거 수집 - 매매계약서, 대금 지급 기록, 취득세 영수증, 재산세 고지서를 모읍니다. 진실한 소유자임을 증명하는 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 표시상 명의자가 팔거나 담보를 잡기 전에 가처분을 신청합니다.
• 말소 소송 제기 - 표시상 명의자를 상대로 부기등기 말소를 청구합니다. 원래 명의인이 본인이라는 사실을 증명합니다.
• 판결로 말소 신청 - 승소 판결이 확정되면 그 판결로 단독으로 말소등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 표시상 명의자가 이미 제3자에게 소유권을 넘겼거나 근저당권이 설정됐다면 후속 등기 전부를 함께 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 표시경정등기가 무엇인가요?
  등기명의인의 성명이나 주소가 잘못 기록됐을 때 바로잡는 부기등기입니다. 원래 명의인과 같은 사람이라는 전제에서만 허용되므로, 다른 사람으로 바꾸는 경정은 동일성을 해쳐 실체법상 무효입니다.
• 누구를 상대로 소송하나요?
  표시상 소유명의자로 기록된 사람입니다. 부기등기로 등기부에 이름이 오른 사람을 상대로 그 부기등기의 말소등기절차 이행을 청구합니다. 그 뒤 제3자 등기가 있으면 그 사람도 함께 피고로 삼습니다.
• 무엇으로 소유자임을 증명하나요?
  원래 등기에 기록된 성명·주소·주민등록번호가 본인 것과 같다는 자료와 취득 경위 자료입니다. 매매계약서, 대금 지급 기록, 취득세·재산세 납부 기록, 당시 주민등록 초본이 쓰입니다.
• 가처분은 왜 먼저 하나요?
  표시상 명의자가 부동산을 팔거나 담보를 잡으면 뒤의 등기까지 차례로 말소해야 해 절차가 길어지기 때문입니다. 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 처분금지가처분을 할 수 있습니다.
• 제3자가 이미 샀다면 그 사람은 보호되나요?
  원칙적으로 보호되지 않습니다. 원인무효인 등기를 믿고 샀더라도 부동산 등기에는 공신력이 없어 소유권을 취득하지 못합니다. 다만 그 사이 점유취득시효 같은 다른 사정이 생겼는지는 따로 봅니다.
• 판결을 받으면 등기는 어떻게 지우나요?
  말소등기절차 이행을 명하는 판결이 확정되면 승소한 사람이 그 판결로 단독 신청할 수 있습니다. 판결 정본과 확정증명원을 첨부해 관할 등기소에 신청하며, 표시상 명의자의 협력은 필요 없습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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