등기·명의신탁

집주인이 명의만 빌린 사람이었는데 제 전세 계약도 무효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 명의수탁자에게서 집을 빌려 주택 인도와 전입신고로 대항력을 갖춘 임차인에게는 명의신탁의 무효를 주장할 수 없습니다. 부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 하고, 대법원은 수탁자와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 제3자로 봅니다. 지금은 입주일·전입신고일·확정일자부터 확인하십시오.

집주인이 명의만 빌린 사람이었다는 사실을 몰랐다는 점을 따로 증명할 필요는 없습니다. 임차인의 선의·악의는 묻지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 2월 A씨는 B씨 명의로 등기된 수도권 아파트를 보증금 3억원에 2년간 빌려 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 2025년 가을 C씨가 나타나 자신이 실제 소유자이고 B씨는 명의만 빌려준 사람이라며, 명의신탁은 무효이니 임대차도 무효라고 주장했습니다. C씨는 B씨를 상대로 등기를 되찾는 소송을 준비하면서 A씨에게 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 명의수탁자였으면 임대차계약도 무효인가요?

아니요, 대항력을 갖춘 임차인에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」상 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 그러나 이 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

여기서 제3자는 명의수탁자가 물권자라는 것을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람입니다. 명의수탁자에게서 집을 빌려 주택 인도와 전입신고를 마친 임차인은 이 범위에 들어가므로, 실제 소유자가 명의신탁의 무효를 내세워 집을 비우라고 해도 대항할 수 있습니다. 소유권이나 저당권을 넘겨받은 사람, 가압류채권자도 같은 지위입니다.

실제 소유자가 등기를 되찾으면 보증금은 누구에게 받나요?

실제 소유자에게 받을 수 있습니다. 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 명의신탁자가 명의수탁자에게서 등기를 되찾아 소유자가 되면 대항력 있는 임대차의 임대인 지위도 넘겨받으므로, 계약이 끝나면 명의신탁자가 보증금을 돌려줄 의무를 집니다.

대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 이 날짜가 명의신탁자의 등기 회복이나 다른 권리자의 등기보다 앞서야 새 소유자에게 대항할 수 있으므로, 전입일은 주민등록초본으로 확인해 둡니다.

누구든 제3자로 보호받나요?

아니요. 명의수탁자가 물권자라는 점을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람만 보호됩니다. 오로지 명의신탁자와 부동산 물권을 취득하는 계약을 맺고 등기 명의만 명의수탁자에게서 넘겨받은 것처럼 보이는 사람은 제3자에 해당하지 않습니다. 이런 사람의 등기는 원칙적으로 무효이고, 실체관계에 부합한다는 별도 사정을 증명해야 합니다.

계약명의신탁이면 결론이 달라지나요?

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 유효하게 소유권을 취득합니다. 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 물권변동이 유효하기 때문입니다. 이때 임차인은 처음부터 진짜 소유자와 계약한 것이 되어 결론이 더 분명해집니다.

명의신탁 주택 임차인 대응 순서

• 대항력 요건 확인 - 입주일, 전입신고일, 확정일자를 정리합니다. 대항력이 생긴 날이 모든 판단의 기준입니다.
• 등기 연혁 확인 - 명의수탁자 명의 등기일과 명의신탁자 회복 등기일, 다른 권리자의 등기일을 확인합니다. 순서가 대항 가능 여부를 정합니다.
• 새 소유자에게 통지 - 등기가 바뀌었다면 새 소유자에게 임대차 존속과 보증금 반환 의무를 내용증명으로 알립니다. 임대인 지위 승계를 확인시키는 절차입니다.
• 명도 요구 대응 - 실제 소유자의 인도 청구에는 실명법상 제3자 보호와 대항력을 항변합니다. 소송이 되면 전입 자료를 제출합니다.
• 보증금 회수 준비 - 계약 종료 시 새 소유자에게 반환을 청구하고, 지체되면 임차권등기명령과 반환 소송을 검토합니다. 이사 전 대항력 유지가 중요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고 전에 명의신탁자가 등기를 되찾았거나 근저당권이 먼저 설정되어 있다면 등기부와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 회수와 명의신탁 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁약정은 왜 무효인가요?
  부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항이 명의신탁약정을 무효로 정하기 때문입니다. 같은 조 제2항은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효로 합니다. 다만 제3항에 따라 이 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자와 거래한 사람은 보호됩니다.
• 임차인도 보호받는 제3자인가요?
  대항력을 갖춘 임차인은 보호받습니다. 대법원 2004. 8. 30. 선고 2002다48771 판결은 제3자를 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람이라고 했습니다. 수탁자에게서 집을 빌려 인도와 전입신고를 마친 임차인은 이 기준에 해당합니다. 제3자의 선의·악의는 묻지 않습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 명의신탁자가 등기를 되찾거나 다른 권리가 등기되기 전에 이 요건을 갖춰야 새 소유자에게 대항할 수 있습니다.
• 보증금은 누구에게 돌려받나요?
  등기를 되찾은 실제 소유자에게 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 명의신탁자가 소유자가 되면 보증금 반환 의무도 함께 넘겨받습니다.
• 명의신탁 사실을 알고 계약했어도 되나요?
  보호됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고만 정하고 선의를 요건으로 하지 않습니다. 그래서 임차인이 계약 당시 명의신탁 사실을 알았더라도 대항력을 갖추었다면 실제 소유자에게 대항할 수 있다고 봅니다.
• 보호받지 못하는 사람도 있나요?
  있습니다. 대법원 2002다48771 판결은 오로지 명의신탁자와 부동산 물권을 취득하는 계약을 맺고 등기 명의만 명의수탁자에게서 넘겨받은 것처럼 보이는 사람은 제3자가 아니라고 했습니다. 이런 사람은 자기 등기가 실체관계에 부합한다는 사정을 따로 증명해야 합니다.
• 계약명의신탁이면 무엇이 다른가요?
  매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 명의수탁자가 유효하게 소유권을 취득합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서의 내용입니다. 이 경우 수탁자는 진짜 소유자이므로 그와 맺은 임대차는 처음부터 문제될 것이 없습니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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