주택 임대차

명의신탁된 아파트를 실소유자와 계약했는데 보호받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 명의신탁된 아파트를 적법한 임대 권한을 가진 실제 소유자인 명의신탁자와 계약했다면 입주와 전입신고로 대항력을 갖추고 등기부상 소유자에게도 대항할 수 있습니다. 대법원은 명의수탁자가 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없다고 봅니다. 지금은 입주·전입·확정일자를 모두 갖췄는지부터 확인하십시오.

등기부상 소유자와 계약을 다시 써야 하는 것은 아닙니다. 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와 맺은 계약도 그대로 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 3월 보증금 3억원에 아파트를 빌리면서 계약서는 실제 소유자라는 K씨와 썼습니다. 등기부상 소유자는 K씨의 친척이었고, K씨는 자신이 대금을 내고 관리해 온 집이라며 관리비 납부 내역을 보여 주었습니다. 입주 뒤 J씨는 명의신탁 집이라 나중에 쫓겨날 수 있다는 말을 듣고 불안해졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약해도 주택임대차보호법이 적용되나요?

네. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 임차인과 등기부상 소유자 사이의 계약에 한정되지 않습니다. 소유자는 아니지만 주택을 적법하게 임대할 권한을 가진 명의신탁자와 맺은 계약도 포함되므로, 입주와 전입신고를 마치면 대항력을 갖습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하면서도, 그 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 명의신탁이 무효라는 사정을 들어 임차인을 내보낼 수는 없습니다.

명의수탁자가 자기 집이라며 나가라고 하면 어떻게 하나요?

인도를 거절할 수 있습니다. 대법원은 명의신탁자와 임대차계약을 맺은 임차인은 등기부상 소유자인 명의수탁자에게도 적법한 임대차임을 주장할 수 있고, 명의수탁자는 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없다고 봅니다.

명의수탁자가 명의신탁자에게서 임대할 권리를 포함한 처분 권한을 넘겨받은 경우에는 명의수탁자가 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다. 이때는 명의수탁자에게 보증금 반환을 청구하면 됩니다. 누가 임대인인지 헷갈리면 두 사람 모두에게 임차 사실을 알리는 내용증명을 보내 둡니다.

명의수탁자가 집을 팔거나 경매되면 보증금은요?

대항력을 갖춘 뒤라면 집을 산 사람이나 낙찰자가 임대인 지위를 이어받으므로 그 사람에게 보증금을 받습니다. 명의신탁 여부와 관계없이 전입일이 근저당권 등 말소기준 권리보다 앞서면 낙찰자에게도 대항할 수 있습니다.

다만 대항력보다 먼저 설정된 근저당권이 있으면 경매에서 대항력이 없어질 수 있습니다. 이 경우에는 확정일자를 갖춰 배당요구를 해야 순위에 따라 보증금을 받을 수 있으므로 확정일자를 미리 받아 둡니다.

명의신탁 주택 임차인 대응 순서

• 임대 권한 확인 - 계약한 사람이 명의신탁자라는 자료와 임대를 맡겼다는 사정을 모읍니다. 매매대금 부담이나 관리 내역이 해당합니다.
• 대항요건 갖추기 - 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받습니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 등기부 점검 - 명의수탁자 명의로 근저당권이나 가압류가 있는지 봅니다. 전입보다 앞선 권리가 있으면 위험이 커집니다.
• 양쪽에 통지 - 명의신탁자와 명의수탁자에게 임차 사실을 알립니다. 보증금 청구 상대방을 미리 정리합니다.
• 반환 청구 - 기간이 끝났는데 돌려주지 않으면 임대인 지위를 가진 사람을 상대로 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁자에게 임대 권한이 있었는지 다툼이 있거나 명의수탁자가 집을 처분했다면 계약 경위와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 집과 계약하면 계약이 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 명의신탁약정은 무효지만 임대차계약은 별개의 계약이고, 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와 맺었다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 명의신탁의 무효는 임차인 같은 제3자에게 대항하지 못합니다.
• 등기부상 소유자가 나가라고 하면요?
  인도를 거절할 수 있습니다. 명의수탁자는 명의신탁자와 계약한 임차인에게 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 계약서와 전입 자료, 실제 소유자의 임대 권한 자료를 준비해 둡니다.
• 보증금은 누구에게 받나요?
  계약한 명의신탁자에게 받는 것이 원칙입니다. 다만 명의수탁자가 임대할 권리를 포함한 처분 권한을 종국적으로 넘겨받았다면 명의수탁자가 임대인 지위를 이어받으므로 그에게 청구합니다. 집이 팔렸다면 새 소유자에게 청구합니다.
• 명의신탁 사실을 몰랐으면 달라지나요?
  임차인이 명의신탁 사실을 알았는지는 대항력 판단에 큰 영향이 없습니다. 중요한 것은 계약 상대방에게 적법한 임대 권한이 있었는지와 입주·전입을 마쳤는지입니다. 권한이 의심스러우면 계약 전에 등기 명의자의 동의를 받아 두는 편이 안전합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  입주와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 그 전에 설정된 근저당권이 있다면 경매에서는 그 근저당권보다 뒤로 밀리므로 등기부를 함께 확인합니다.
• 경매되면 보증금을 어떻게 받나요?
  대항력이 말소기준 권리보다 앞서면 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 뒤라면 확정일자를 갖추고 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 순위에 따라 배당받습니다. 명의신탁 여부는 이 순서에 영향을 주지 않습니다.

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