주택 임대차

명의신탁자와 계약한 세입자에게 등기 명의자가 집을 비우라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 계약하고 대항요건을 갖췄다면 명의수탁자는 소유자라는 이유로 집을 비우라고 할 수 없습니다. 대법원 98다49753 판결이 이렇게 판단했습니다. 지금은 전입신고와 거주를 그대로 유지하고 있는지 확인하십시오.

등기부상 소유자와 직접 계약하지 않았다는 이유만으로 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 계약 상대방에게 적법한 임대권한이 있었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 빌라 한 세대를 실제 건축주라는 B씨와 보증금 1억2천만원에 임차하고 바로 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 등기부상 소유자는 B씨의 친척인 C씨였습니다. 2026년 여름 C씨가 자기가 소유자라며 집을 비워 달라는 내용증명을 보내오자 A씨는 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁자와 맺은 임대차도 주택임대차보호법으로 보호되나요?

네, 명의신탁자처럼 등기부상 소유자는 아니어도 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 맺은 임대차도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 대법원은 이 경우 임차인이 등기부상 소유자인 명의수탁자에게도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 계약 상대방이 명의신탁자라도 이 요건은 똑같이 적용됩니다.

명의수탁자가 집을 비워 달라고 하면 어떻게 하나요?

명의수탁자는 자기가 등기부상 소유자라는 이유만으로 임차인에게 집을 비워 달라고 할 수 없습니다. 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 계약하고 대항요건을 갖춘 임차인은 명의수탁자의 인도 요구를 거절할 수 있습니다.

인도 청구 소송이 들어오면 명의신탁자가 실제로 집을 관리하고 임대해 온 사정을 입증해야 합니다. 명의신탁자가 건축비를 대고 분양이나 임대를 맡아 온 기록, 월세를 명의신탁자에게 보낸 기록이 증거가 됩니다. 대항력을 유지하려면 소송 중에도 주민등록과 거주를 그대로 둡니다. 명의신탁자에게도 소송 사실을 알려 자료 협조를 받아 둡니다.

명의수탁자가 집을 넘겨받으면 보증금은 누가 돌려주나요?

명의수탁자가 명의신탁자로부터 임대할 권리를 포함한 처분권한을 종국적으로 넘겨받았다면, 명의수탁자가 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계합니다. 이때는 명의수탁자에게 보증금 반환을 청구합니다.

대법원 판결 당시 이 조항은 제3조 제2항이었고, 현행법에서는 제3조 제4항으로 옮겨졌습니다. 반대로 처분권한이 넘어가지 않았다면 계약 당사자인 명의신탁자가 보증금 반환 의무자입니다. 누구에게 청구할지는 두 사람 사이의 합의 내용과 등기 경위를 보고 정합니다. 두 사람을 함께 피고로 삼아 소송을 내는 방법도 검토합니다.

명의신탁 주택 임차인 대응 순서

• 계약 상대방 확인 - 계약서에 적힌 임대인과 등기부상 소유자를 비교합니다. 다르다면 명의신탁 여부를 확인합니다.
• 임대권한 자료 확보 - 명의신탁자가 집을 관리하고 임대해 온 기록을 모읍니다. 월세 송금 내역과 문자가 증거가 됩니다.
• 대항요건 유지 - 주민등록과 거주를 그대로 둡니다. 전출하면 대항력이 소멸합니다.
• 인도 요구 대응 - 명의수탁자의 인도 요구에는 대항력과 임대권한을 들어 거절합니다. 답변은 서면으로 남깁니다.
• 반환 의무자 확정 - 처분권한이 명의수탁자에게 넘어갔는지 봅니다. 넘어갔다면 명의수탁자, 아니면 명의신탁자에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁 약정이 무효로 다투어지거나 집이 경매에 들어간 경우에 해당하면 등기부와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약해도 되나요?
  계약 상대방에게 적법한 임대권한이 있다면 보호됩니다. 대법원은 명의신탁자처럼 소유자는 아니지만 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 맺은 임대차에도 주택임대차보호법이 적용된다고 보았습니다. 다만 권한 없는 사람과 계약하면 보호받지 못할 수 있어 계약 전에 권한을 확인합니다.
• 명의수탁자가 명도 소송을 냈어요
  대항요건을 갖추고 적법한 임대권한자와 계약했다면 명의수탁자는 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없습니다. 소송에서는 명의신탁자가 실제로 집을 관리·임대해 온 사정과 전입일을 입증합니다. 소송 중에도 전출하지 말고 거주를 유지해야 합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 계약 상대방이 명의신탁자인지와 관계없이 이 날짜가 대항력의 기준입니다.
• 명의수탁자에게 보증금을 청구할 수 있나요?
  명의수탁자가 명의신탁자로부터 임대할 권리를 포함한 처분권한을 종국적으로 넘겨받았다면 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하므로 청구할 수 있습니다. 처분권한 이전이 없다면 계약 상대방인 명의신탁자에게 청구합니다.
• 소송 중에 잠깐 전출해도 되나요?
  안 됩니다. 대항요건은 대항력을 취득할 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖추어야 합니다. 가족과 함께 일시적이라도 주민등록을 옮기면 대항력이 소멸하고, 다시 전입해도 그때부터 새 대항력이 생길 뿐입니다.
• 계약 전에 명의신탁 여부를 알 수 있나요?
  등기부만으로는 알기 어렵습니다. 계약서의 임대인과 등기부상 소유자가 다르면 소유자의 위임장이나 동의서, 임대인이 실제 관리해 온 자료를 요구합니다. 소유자가 대항력을 다툴 수 있으므로 계약 당시 받은 자료를 보관합니다.

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