공사·하자

명의만 빌려 산 집에서 나가라는데 제가 낸 매수자금 때문에 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 계약명의신탁에서 명의신탁자가 수탁자에게 대 준 매수자금을 돌려받을 권리로는 그 집에 유치권을 행사할 수 없습니다. 매수자금 반환채권은 집 자체에서 생긴 채권이 아니어서 유치권에 필요한 견련관계가 인정되지 않기 때문입니다. 지금은 수탁자를 상대로 매수자금 부당이득 반환을 청구하고 그 집에 가압류를 할 수 있는지부터 확인하십시오.

수탁자와 싸우기 위해 명의신탁 약정이 유효했다고 주장할 필요는 없습니다. 약정이 무효라는 전제에서 매수자금을 돌려받는 것이 청구의 출발점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 자기 돈 2억 5천만원으로 다세대주택 한 채를 사면서 명의신탁 사실을 모르는 매도인과 지인 B씨 이름으로 계약하고 B씨 명의로 등기했습니다. A씨는 그 집에 들어가 살았습니다. 2025년 B씨는 명의신탁이 무효라 자기가 완전한 소유자라며 A씨에게 나가라고 했고, A씨는 매수자금을 받을 때까지 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁에서 집은 누구 소유가 되나요?

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 완전한 소유자가 됩니다. 명의신탁약정은 무효이고 그에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효이지만, 수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조가 이렇게 정합니다.

그래서 명의신탁자는 처음부터 집의 소유권을 얻을 수 없습니다. 수탁자가 소유자로서 퇴거와 인도를 요구하면 명의신탁자는 소유권을 근거로 거절할 수 없습니다. 명의신탁약정 자체도 무효여서 약정에 따라 등기를 넘겨 달라고 할 수도 없습니다.

매수자금 반환채권으로 유치권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다. 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 성립합니다. 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결은 계약명의신탁자가 수탁자에게 갖는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권은 부동산 자체에서 생긴 채권이 아니고, 소유권에 기한 반환청구권과 같은 법률관계나 사실관계에서 생긴 채권도 아니어서 유치권의 견련관계를 인정할 수 없다고 보았습니다.

집을 고치거나 필요비·유익비를 들인 경우라면 따로 볼 여지가 있습니다. 명의신탁자가 거주하면서 그 집의 보존에 필요한 수리비를 냈다면 그 비용 채권은 집에 관하여 생긴 채권이 될 수 있습니다. 다만 매수자금 자체는 여기에 해당하지 않습니다.

그러면 매수자금은 어떻게 돌려받나요?

수탁자를 상대로 부당이득 반환을 청구합니다. 무효인 명의신탁약정에 따라 수탁자에게 준 매수자금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 수탁자가 반환해야 합니다. 청구 금액은 수탁자에게 준 매수자금과 취득세 등 부대비용이 기준이 됩니다.

부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸립니다. 매수자금을 준 때부터 시효가 진행하므로 오래된 명의신탁이라면 시효 기간부터 따져야 합니다. 또 명의신탁자는 실명등기 의무를 어겼으므로 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과받을 수 있습니다.

계약명의신탁 매수자금 회수 대응 순서

• 명의신탁 형태 확인 - 수탁자가 매수인으로 계약했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐는지 확인합니다. 매도인이 알았다면 소유권이 매도인에게 남아 결론이 달라집니다.
• 자금 흐름 정리 - 계약금·중도금·잔금을 누가 누구 계좌로 보냈는지 이체 내역을 모읍니다. 부당이득 금액의 증거가 됩니다.
• 부동산 가압류 - 매수자금 반환채권으로 수탁자 명의의 그 집을 가압류합니다. 수탁자가 팔거나 담보를 잡히기 전에 해야 합니다.
• 부당이득 반환 청구 - 수탁자를 상대로 매수자금 반환 소송을 제기합니다. 판결 후 가압류한 집을 경매해 회수합니다.
• 퇴거 협상 - 반환 금액과 퇴거 시점을 묶어 합의할 수 있는지 검토합니다. 유치권이 없으므로 인도 소송이 들어오면 버티기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았거나 가족 사이 명의신탁이라면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 부당이득 반환과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권의 견련관계가 무엇인가요?
  채권이 그 물건에 관하여 생겼다는 관계입니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 유치할 수 있다고 정합니다. 공사대금이나 수리비처럼 물건 자체에 들인 비용은 해당하지만, 물건을 사라고 준 돈을 돌려받을 권리는 해당하지 않습니다.
• 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 어떻게 되나요?
  결론이 달라집니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서는 상대방이 몰랐을 때만 물권변동을 유효로 봅니다. 매도인이 알았다면 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남으므로, 명의신탁자는 매도인과의 관계를 따로 따져야 합니다.
• 매수자금 말고 취득세도 돌려받을 수 있나요?
  받을 수 있는 경우가 많습니다. 명의신탁자가 수탁자 명의 취득을 위해 부담한 취득세, 중개보수 같은 비용도 수탁자가 얻은 이익에 포함되면 민법 제741조에 따른 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 누가 어떤 비용을 냈는지 영수증으로 정리해야 합니다.
• 매수자금 반환 청구는 언제까지 해야 하나요?
  부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 매수자금을 수탁자에게 준 때부터 진행하는 것이 원칙이므로, 오래된 명의신탁이라면 시효가 지나지 않았는지 먼저 계산해야 합니다.
• 제 명의로 해 달라고 약정대로 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 정하므로, 약정에 근거해 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 수탁자가 스스로 넘겨주더라도 새로운 매매나 증여로 보아 세금 문제가 따로 생깁니다.
• 명의신탁 사실이 드러나면 제게도 불이익이 있나요?
  있습니다. 명의신탁자는 실명등기 의무를 어긴 사람이어서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항에 따라 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 받을 수 있습니다. 소송으로 매수자금을 돌려받는 과정에서 명의신탁 사실이 드러나므로 미리 따져 보아야 합니다.

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