소유자가 아닌 사람과 한 계약도 보호되나요?

적법한 임대 권한을 가진 사람과 맺은 계약이라면 보호됩니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 소유자와의 계약에 한정되지 않고, 명의신탁자처럼 적법한 임대 권한이 있는 사람과의 계약도 포함된다고 보았습니다.

등기부상 소유자가 명도소송을 하면 지나요?

적법한 임대차임이 인정되면 지지 않습니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결은 명의신탁자와 임대차계약을 맺은 임차인은 명의수탁자에게도 적법한 임대차임을 주장할 수 있고, 명의수탁자는 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 보았습니다.

명의신탁은 불법 아닌가요?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 정합니다. 다만 그 무효가 곧바로 임차인의 계약을 무효로 만들지는 않고, 명의신탁자에게 적법한 임대 권한이 있었는지가 쟁점이 됩니다. 명의신탁 형태에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

대항력은 언제부터 생기나요?

입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력 요건을 주택의 인도와 주민등록으로 정하고 임대인이 등기부상 소유자일 것을 요구하지 않으므로, 명의신탁자와 계약한 경우에도 같은 기준이 적용됩니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

원칙적으로 계약 상대방인 명의신탁자에게 받습니다. 명의수탁자가 명의신탁자로부터 임대할 권리를 포함한 처분 권한을 최종적으로 넘겨받았다면, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 명의수탁자가 임대인 지위를 승계해 보증금 반환 의무를 집니다.

누가 임대인인지 다투는 동안 나가야 하나요?

나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어집니다. 두 사람 사이의 다툼과 별개로 보증금 반환과 상환으로만 집을 비우겠다고 할 수 있습니다.

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주택 임대차

계약한 집주인이 알고 보니 명의신탁자인데 등기부상 소유자가 나가라고 하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

나가지 않아도 됩니다, 명의신탁자처럼 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 계약하고 입주와 전입신고를 마쳤다면 등기부상 소유자인 명의수탁자는 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없습니다. 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 소유자와 맺은 계약에 한정되지 않는다고 보았습니다. 지금은 계약 상대방이 실제로 집을 관리하고 임대해 온 사람이라는 자료를 모아 두십시오.

그 자리에서

등기부상 소유자에게서 명도 요구를 받았다면 계약서, 보증금 송금 내역, 주민등록초본을 모아 계약 상대방이 집을 실제로 관리하며 임대해 온 사람이라는 점을 정리하십시오. 그 사람의 임대 권한이 인정되면 명도 요구를 거절할 수 있습니다.

등기부 소유자 이름과 계약서의 임대인 이름이 다르다는 이유만으로 계약이 무효라고 단정할 필요는 없습니다. 판단 기준은 임대인이 적법한 임대 권한을 가졌는지입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 8월 K씨와 빌라 전세계약을 보증금 1억 8천만원, 기간 2년으로 맺고 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 봄 등기부상 소유자는 K씨의 지인 L씨이고 K씨는 명의만 L씨에게 맡겨 둔 실제 주인이라는 사실을 알게 됐습니다. 그 뒤 두 사람 사이가 틀어지자 L씨가 J씨에게 등기부상 소유자는 자신이니 집을 비우라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부상 소유자가 아닌 명의신탁자와 한 계약도 대항력이 있나요?

있습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 소유자와 맺은 계약에 한정되지 않고, 소유자는 아니지만 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 맺은 계약도 포함됩니다. 명의신탁자가 실제로 집을 관리하며 임대할 권한을 가졌다면 이에 해당합니다.

따라서 입주와 전입신고를 마쳤다면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력의 요건을 주택의 인도와 주민등록으로만 정하고, 임대인이 등기부상 소유자여야 한다는 요건은 두지 않습니다.

등기부상 소유자가 집을 비우라고 하면 따라야 하나요?

따르지 않아도 됩니다. 대법원은 명의신탁자와 적법하게 임대차계약을 맺은 임차인은 등기부상 소유자인 명의수탁자에게도 적법한 임대차임을 주장할 수 있고, 명의수탁자는 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 보았습니다.

다만 부동산실명법상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효입니다. 명의신탁의 형태에 따라 명의신탁자에게 적법한 임대 권한이 있었는지가 다투어질 수 있으므로, 계약 상대방이 실제로 집을 관리해 온 사정을 뒷받침할 자료가 중요합니다.

명의수탁자가 집을 넘겨받으면 보증금은 누가 돌려주나요?

명의수탁자가 명의신탁자로부터 임대할 권리를 포함한 처분 권한을 최종적으로 넘겨받았다면, 명의수탁자가 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계합니다. 이 경우 보증금 반환 의무도 명의수탁자가 집니다.

계약기간이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임대차관계는 보증금을 돌려받을 때까지 이어집니다. 누가 임대인인지 다툼이 생겨도 임차인은 보증금을 받기 전까지 집을 비우지 않아도 됩니다.

명의신탁자 임대차 대응 순서

등기부 확인 - 등기부상 소유자와 소유권 취득일을 확인합니다. 계약서의 임대인과 다르면 관계를 파악해야 합니다.
임대 권한 자료 수집 - 계약 상대방이 집을 관리하고 월세나 보증금을 받아 온 자료, 소유자와의 관계를 보여 주는 문자를 모읍니다. 적법한 임대 권한의 근거입니다.
대항요건 점검 - 입주일, 전입신고일, 확정일자를 확인합니다. 대항력은 전입 다음 날부터입니다.
서면 답변 - 명의수탁자의 명도 요구에 적법한 임대차라는 점과 보증금 반환 전 명도 불가를 서면으로 답합니다. 이후 소송에서 입장을 보여 줍니다.
반환 상대 특정 - 만료가 다가오면 명의신탁자와 명의수탁자 가운데 누가 보증금을 돌려줄지 서면으로 확인합니다. 소송 상대방을 정하는 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁의 형태나 계약 당시 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 결론이 달라질 수 있어 등기 원인 서류와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

명의신탁 사실이 드러나면 임차인들은 「가짜 집주인과 계약했으니 끝났다」고 생각합니다. 판례는 반대입니다. 실제로 집을 관리하며 임대할 권한이 있는 사람과 계약했다면, 등기부상 소유자라도 임차인을 내보낼 수 없습니다. 오히려 두 사람 사이 분쟁에 임차인이 휘말리지 않도록 입장을 분명히 해 두는 것이 중요합니다.

기록할 것은 누가 집을 관리해 왔는지입니다. 계약 당시 누가 집을 보여 줬는지, 보증금을 누구 계좌로 보냈는지, 수리 요청에 누가 응했는지를 날짜와 함께 남겨 두어야 합니다. 명의수탁자에게서 온 명도 요구와 그에 대한 답변 날짜도 보관합니다.

이 자료는 명도소송에서 명의신탁자의 임대 권한을 증명하는 증거가 되고, 보증금 반환 소송에서는 누구를 상대로 청구할지 정하는 근거가 됩니다. 두 사람을 함께 피고로 삼아야 할지도 이 기록으로 판단합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·보증금 송금 내역·주민등록초본·등기사항증명서를 준비해 주시면, 계약 상대방의 적법한 임대 권한·명의수탁자의 명도 요구 대응·보증금 반환 상대방을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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