주택 임대차

낙찰받은 집 세입자가 무상거주확인서를 썼는데 대항력을 주장하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매각물건명세서를 믿고 보증금을 떠안지 않는다는 전제로 낙찰받았다면, 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받은 세입자가 대항력을 주장해도 받아들여지지 않습니다. 대법원 2016다248431 판결은 이런 대항력 주장이 신의칙에 반한다고 보았습니다. 지금은 대금 납부일을 기준으로 인도명령 신청 기한부터 확인해 보십시오.

세입자 보증금을 대신 물어 주겠다는 합의부터 서두를 필요는 없습니다. 판례상 매수인이 떠안지 않는 사안인지 먼저 확인하십시오.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 6월 경매로 빌라를 3억 1천만 원에 낙찰받고 8월에 대금을 냈습니다. 매각물건명세서에는 선순위 임차인이 보증금 1억 8천만 원 전액을 배당요구한 것으로 나와 있어 떠안을 보증금이 없다고 보고 입찰가를 정했습니다. 그런데 배당기일에 임차인이 은행에 무상거주확인서를 써 준 사실이 드러나 배당에서 빠졌고, 임차인은 대항력을 내세워 보증금을 주기 전에는 나갈 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 대항력을 주장하면 보증금을 물어 줘야 하나요?

일정한 요건을 갖추면 물어 주지 않아도 됩니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 매수인이 매각물건명세서에 공시된 내용을 기초로, 권리신고와 배당요구를 한 임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 앞선다고 믿고 보증금반환채무를 떠안지 않는다는 전제에서 매수가격을 정해 낙찰받았다면, 임차인이 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받았더라도 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 보았습니다.

반대로 이런 사정이 없으면 원칙이 적용됩니다. 보증금을 모두 받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않으므로, 매수인이 남은 보증금을 떠안게 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 원칙을 그대로 두고 있습니다.

매수인이 확인해야 할 요건은 무엇인가요?

세 가지를 확인합니다. 첫째, 임차인이 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 했는지입니다. 둘째, 그 내용이 매각물건명세서에 선순위 임차인으로 실렸는지입니다. 셋째, 매수인이 그 공시를 믿고 보증금 인수가 없다는 전제에서 입찰가를 정했는지입니다. 입찰 당시 작성한 권리분석 메모나 입찰가 계산 자료가 있으면 셋째 요건을 보여 주는 데 쓰입니다.

배당요구는 법원이 정한 배당요구 종기까지 해야 하고, 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다. 임차인이 배당요구를 철회하지 못하는 이유도 여기에 있습니다.

인도명령과 명도소송 중 무엇을 하나요?

대금을 낸 뒤 6개월 안이라면 인도명령을 먼저 신청합니다. 법원은 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없다고 보면 인도명령을 내리고, 점유자가 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 맡길 수 있습니다. 임차인이 대항력을 주장하면 법원이 심문을 거치므로 판례와 경매기록을 정리해 제출합니다.

6개월이 지났거나 인도명령이 기각되면 명도소송을 냅니다. 판례 사안도 매수인이 건물명도 소송을 내 승소했습니다. 소송 중 세입자가 집을 넘길 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.

낙찰자 무상거주 세입자 명도 대응 순서

• 경매기록 열람 - 권리신고서·배당요구서·매각물건명세서를 확보합니다. 판례 요건을 증명하는 자료입니다.
• 배당표 확인 - 세입자가 배당에서 빠진 이유가 무상거주확인서인지 봅니다. 다른 이유라면 결론이 달라집니다.
• 인도명령 신청 - 대금 납부 후 6개월 안에 신청합니다. 명도소송보다 빠릅니다.
• 점유이전금지가처분 - 세입자가 제3자에게 점유를 넘길 우려가 있으면 신청합니다. 집행 상대방이 바뀌는 것을 막습니다.
• 부당이득 청구 검토 - 소유권 취득 후 비워 줄 때까지의 차임 상당액을 계산해 둡니다. 협의나 소송에서 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각물건명세서에 무상거주확인서 제출 사실이 기재돼 있었거나 입찰 전에 그 사정을 알았다면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산 명도와 인도명령·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선순위 임차인이면 원래 보증금을 떠안지 않나요?
  원칙은 떠안습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 정합니다. 무상거주확인서 사안은 판례가 신의칙으로 예외를 인정한 경우이므로 요건을 따로 확인해야 합니다.
• 인도명령 신청 기한이 지나면 어떻게 하나요?
  명도소송을 내야 합니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청한 경우에만 인도명령을 할 수 있게 정합니다. 명도소송은 판결까지 시간이 더 걸리므로 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 경우가 많습니다.
• 세입자가 인도명령에 따르지 않으면요?
  집행관에게 집행을 맡깁니다. 민사집행법 제136조 제6항은 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인이 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다고 정합니다. 집행 비용은 먼저 매수인이 내고 나중에 상대방에게 청구합니다.
• 버틴 기간의 월세를 받을 수 있나요?
  차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 매수인은 대금을 낸 때 소유권을 취득하므로 그 뒤 세입자가 법률상 원인 없이 집을 쓴 이익은 민법 제741조의 부당이득이 됩니다. 인근 시세 자료로 월 차임 상당액을 계산해 둡니다.
• 명세서에 무상거주확인서가 적혀 있었다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 매수인이 명세서 공시를 믿고 보증금 인수가 없다고 본 경우를 전제로 합니다. 무상거주 사실이 공시됐다면 매수인도 그 위험을 알고 입찰한 것이어서 따로 판단해야 합니다.
• 세입자가 배당요구를 철회하면 어떻게 되나요?
  배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자가 종기 이후 철회하지 못하게 정합니다. 선순위 임차인의 배당요구가 여기에 해당합니다.

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