주택 임대차

계약 끝나고 집을 안 비우던 중 옆집 불로 타면 제가 물어줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집을 늦게 비우던 중이라도 옆 건물 화재처럼 제때 비웠어도 피할 수 없던 사고라면 건물 소실 손해는 배상하지 않습니다. 민법 제392조는 이행지체 중 생긴 손해도 원칙적으로 배상하게 하지만, 이행기에 이행했어도 손해를 면할 수 없는 경우는 제외합니다. 다만 늦게 비운 기간의 차임 상당액은 물어야 하므로 지금은 만료일과 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 한 날짜부터 확인하십시오.

집이 불에 탔다고 해서 건물값 전체를 물어 줘야 한다고 먼저 인정하거나 각서를 써 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 보증금 3천만원, 월세 60만원에 단독주택을 임차했고 계약은 2025. 6. 30. 끝났습니다. 집주인은 만료일에 보증금을 돌려주겠다며 준비해 뒀지만, G씨는 이사 갈 집을 못 구해 계속 머물렀습니다. 2025. 9. 20. 옆 건물에서 난 불이 번져 집이 모두 탔고, 집주인은 시가 3억원의 건물값을 물어내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

반환이 늦은 중에 집이 타면 건물값을 물어야 하나요?

제때 비웠어도 불을 피할 수 없었다면 물지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 채무자가 이행지체 중에 생긴 손해는 과실이 없어도 배상하도록 하면서, 이행기에 이행했어도 손해를 면할 수 없는 경우는 예외로 둡니다. 옆 건물 화재가 번진 것이라면 G씨가 6. 30.에 집을 비웠더라도 집은 똑같이 탔을 것이므로 이 예외에 해당할 여지가 큽니다.

다만 이 예외는 임차인 쪽에서 증명해야 합니다. 불이 임차인의 과실과 관계없이 옆 건물에서 시작됐다는 점, 집을 비웠어도 결과가 같았으리라는 점을 소방 기록과 현장 사진으로 보여야 합니다.

임차인이 이행지체에 빠지는 때는 언제인가요?

집주인이 보증금을 돌려주겠다고 제공했는데도 집을 비우지 않은 때부터입니다. 보증금 반환과 집 반환은 서로 동시에 이행할 관계여서, 집주인이 보증금을 준비하지 않았다면 임차인이 머문 것은 지체가 아닙니다.

위 사례에서는 집주인이 만료일에 보증금 반환을 제공했으므로 G씨는 7. 1.부터 반환을 지체한 것이 됩니다. 반대로 집주인이 보증금을 마련하지 못한 상태였다면 G씨에게는 지체 책임이 없고, 화재 손해를 따질 이유도 약해집니다.

늦게 비운 기간의 손해는 얼마인가요?

통상 그 기간의 차임 상당액입니다. 채무불이행으로 인한 손해는 통상의 손해를 한도로 하고, 집 반환이 늦어져 집주인이 입는 통상 손해는 그 집을 쓸 수 있었던 대가인 차임 상당액으로 봅니다. 위 사례라면 7. 1.부터 화재 날까지 약 2개월 20일분, 월 60만원을 기준으로 계산합니다.

이 금액은 보통 돌려받을 보증금에서 빼고 정산합니다. 집주인이 화재 뒤 보증금 전액을 돌려주지 않으려 한다면 차임 상당액만 공제하고 나머지 반환을 청구할 수 있습니다. 반대로 집주인이 건물값을 보증금과 상계하겠다고 통보해 오면, 면책 사유를 적은 답변을 내용증명으로 보내 두는 것이 좋습니다. 임차인이 두고 간 가재도구가 함께 탔다면 그 손해는 불을 낸 쪽에 따로 청구할 수 있으므로 물건 목록과 구입 영수증도 모아 둡니다.

임대차 종료 후 반환 지체 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서의 만료일과 보증금 반환 제공 날짜를 적어 둡니다. 지체가 시작된 날이 여기서 정해집니다.
• 화재 기록 확보 - 화재증명원과 원인 조사 결과를 받습니다. 불이 시작된 곳이 결론을 가릅니다.
• 지연 기간 계산 - 지체 시작일부터 소실일까지 일수를 셉니다. 차임 상당 손해의 범위입니다.
• 보증금 정산 요구 - 차임 상당액을 뺀 나머지 보증금 반환을 문자나 내용증명으로 청구합니다. 반환 요구일이 지연손해금 기준일이 됩니다.
• 실화자 확인 - 옆 건물 화재 원인 제공자가 누구인지 봅니다. 집주인과 임차인 모두 그 사람에게 손해배상을 따로 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 임차인 쪽 전기 배선 등으로 의심되거나 집주인이 보증금을 제공하지 않은 상태였다면 소방 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 보증금 반환과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제때 비웠어도 불이 났을 거라는 건 누가 증명하나요?
  임차인이 증명합니다. 민법 제392조 단서는 이행기에 이행했어도 손해를 면할 수 없는 경우 배상 책임을 면하게 하는데, 이는 책임을 면하려는 쪽이 보여야 하는 사정입니다. 화재증명원, 발화 지점 조사 결과, 현장 사진으로 불이 옆 건물에서 번졌다는 점을 입증합니다.
• 집주인이 보증금을 준비하지 않았다면요?
  임차인에게 지체 책임이 없습니다. 민법 제536조 제1항에 따라 보증금 반환과 집 반환은 동시이행 관계이므로, 집주인이 보증금 반환을 제공하지 않았다면 임차인이 집에 머문 것은 지체가 아닙니다. 이 경우 차임 상당액만 부당이득으로 다툴 수 있습니다.
• 늦게 비운 기간의 손해는 어떻게 계산하나요?
  통상 차임 상당액으로 계산합니다. 민법 제393조 제1항은 채무불이행 손해를 통상의 손해로 한정하고, 집 반환 지체의 통상 손해는 그 집의 사용 대가인 월세 상당액입니다. 지체 시작일부터 반환일이나 소실일까지 일수로 나누어 셉니다.
• 불이 제 부주의로 났다면 어떻게 되나요?
  건물 손해를 배상해야 합니다. 임차인은 임대차가 끝나면 집을 원상으로 돌려줄 의무가 있고, 자기 과실로 반환할 수 없게 되면 민법 제390조에 따라 채무불이행 책임을 집니다. 이때는 건물 시가나 수리비를 기준으로 손해액을 다투게 됩니다.
• 집주인이 보증금을 전부 안 주겠다고 하면요?
  차임 상당액만 공제하고 나머지를 청구합니다. 옆 건물 화재로 면책되는 경우 건물 손해는 공제 대상이 아니므로, 지체 기간의 월세 상당액을 뺀 보증금 반환을 내용증명으로 요구하고 응하지 않으면 보증금 반환 소송을 냅니다.
• 옆 건물 주인에게도 배상을 받을 수 있나요?
  과실이 있으면 받을 수 있습니다. 불을 낸 사람에게 과실이 있다면 민법 제750조의 불법행위 책임을 물어 가재도구 등 임차인의 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 불을 낸 사람과 과실 정도는 소방 기록과 수사 결과로 먼저 확인합니다.

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