공사·하자

옆 공사로 금 간 낡은 집, 수리비가 집값보다 많으면 얼마를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

수리비가 건물의 교환가치보다 많으면 배상액은 원칙적으로 그 건물의 교환가치 범위로 제한됩니다. 대법원은 형평의 원칙상 수리비 배상을 건물 가치 안으로 묶되, 붕괴를 막으려고 쓴 응급 보강비는 수리비와 성질이 다를 수 있다고 보았습니다. 지금은 균열 상태를 날짜와 함께 촬영하고 공사 전 조사 보고서를 요청하십시오.

붕괴를 막으려고 급히 들인 보강 공사비는 수리비 한도 다툼과 별개로 따로 청구할 여지가 있으니, 영수증을 버리지 마십시오.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1980년대에 지은 단독주택에 살고 있는데, 2025년 3월 바로 옆 땅에서 오피스텔 신축을 위한 지하 굴착 공사가 시작됐습니다. 시공사가 흙막이 등 안전조치를 제대로 하지 않아 A씨 집 바닥과 벽에 금이 가고 기둥이 내려앉았으며 창틀이 뒤틀렸습니다. A씨는 붕괴를 막으려고 급히 800만원을 들여 보강 공사를 했고, 전체 수리 견적은 1억 2,000만원이 나왔지만 감정평가사는 건물의 현재 가치를 7,000만원으로 보았습니다. A씨는 시공사에 수리비 전액을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옆 공사로 낡은 집이 망가졌는데 수리비가 집값보다 많으면 얼마를 받나요?

수리비가 건물의 교환가치를 넘으면 배상액은 원칙적으로 그 건물의 교환가치 범위로 제한됩니다. 수리가 가능하면 수리비가 통상의 손해이지만, 원상으로 회복하는 데 드는 수리비가 건물 가치를 초과하면 형평의 원칙상 교환가치 안에서만 배상합니다. 대법원 1999. 1. 26. 선고 97다39520 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

위 사례라면 수리 견적 1억 2,000만원이 아니라 건물의 현재 가치 7,000만원이 배상의 상한이 되고, 여기에 응급 보강 공사비 800만원을 더해 7,800만원 안팎이 청구 기준이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제393조와 제763조가 불법행위 손해를 통상의 손해로 정하고 있어 이 계산 구조는 그대로입니다.

붕괴를 막으려고 쓴 응급 보강비도 받을 수 있나요?

받을 여지가 있습니다. 주택의 균열로 인한 붕괴를 막으려고 지출한 응급조치공사비는 주택을 원상으로 회복하는 수리비와 성질이 다를 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 수리비가 교환가치 한도로 줄어들더라도 응급 보강비는 그 한도와 별개로 주장할 수 있습니다. 보강 공사의 필요성을 보여 주는 구조 안전진단서와 공사 사진을 함께 남겨야 합니다.

건물 가치는 어떤 방법으로 정하나요?

건물의 교환가치는 구조, 위치, 면적, 용도, 지은 뒤 지난 기간을 참작한 감정가격으로 정하는 것이 원칙입니다. 새로 지을 때의 비용에서 낡은 정도만큼 감가해 현재 가치를 구하는 복성식 평가법을 쓸 때는 부지가 도시계획에 저촉되는지는 고려하지 않습니다. 시공사가 제출한 감정 결과가 지나치게 낮다면 평가 방법부터 확인해야 합니다.

수리 후에도 남는 하자나 수리로 좋아진 부분은 어떻게 계산하나요?

수리를 해도 고칠 수 없는 부분이 남으면 수리비에 더해 그로 인한 교환가치 감소액도 받을 수 있습니다. 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다52889 판결은 수리 후에도 일부 수리가 불가능한 부분이 남은 경우 수리비 외에 교환가치 감소액도 통상의 손해라고 보았습니다.

반대로 수리로 건물이 훼손 전보다 더 좋아져 교환가치가 늘었다면, 수리비에서 그 증가분을 뺀 금액이 손해가 됩니다. 낡은 설비를 새것으로 바꾸는 공사가 섞여 있다면 시공사는 이 부분의 공제를 주장합니다.

공사 피해 주택 손해배상 대응 순서

• 공사 전후 비교 - 공사 전 사진, 시공사의 사전 조사 보고서를 확보합니다. 균열이 공사 때문에 생겼다는 인과관계의 근거입니다.
• 구조 안전진단 - 붕괴 위험과 응급 보강 필요성을 진단서로 받습니다. 응급조치공사비 청구의 근거입니다.
• 수리 견적과 감정 - 수리 견적과 건물 시가 감정을 모두 받습니다. 어느 쪽이 배상 상한이 될지 정합니다.
• 증거보전과 통지 - 공사가 계속 진행 중이면 법원에 증거보전을 신청하고 시공사에 손해를 통지합니다. 상태가 더 나빠지기 전에 기록을 고정합니다.
• 청구와 시효 관리 - 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 시공사를 상대로 소를 제기합니다. 공사 중지가 필요하면 가처분도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축주가 시공사에 지시한 공법이 원인이거나 공사 관련 보험이 가입돼 있다면 도급계약서와 보험증권을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 인접 공사로 인한 건물 피해 손해배상과 공사중지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리비 견적이 전부 인정되지 않나요?
  수리가 가능하면 수리비가 원칙이지만, 수리비가 건물의 교환가치를 초과하면 형평의 원칙상 배상액은 교환가치 범위로 제한됩니다. 낡은 건물일수록 이 제한이 적용될 가능성이 커지므로, 수리 견적과 함께 건물 시가 감정을 받아 두어야 합니다.
• 응급 보강 공사비는 따로 받을 수 있나요?
  받을 여지가 있습니다. 붕괴를 막기 위해 지출한 응급조치공사비는 원상회복을 위한 수리비와 성질이 다르게 볼 수 있다는 판례가 있어, 교환가치 한도와 별개로 주장할 수 있습니다. 보강의 필요성을 보여 주는 진단서와 영수증이 필요합니다.
• 낡은 집이라 수리하면 오히려 좋아지는데요?
  수리로 건물이 훼손 전보다 좋아져 교환가치가 늘었다면, 수리비에서 그 증가분을 뺀 금액이 손해가 됩니다. 시공사는 낡은 설비 교체 부분을 들어 공제를 주장하므로, 견적서에서 원상회복 부분과 개량 부분을 나눠 두는 편이 좋습니다.
• 수리해도 남는 하자는 어떻게 되나요?
  수리 후에도 고칠 수 없는 부분이 남으면 수리비 외에 그로 인한 교환가치 감소액도 통상의 손해로 청구할 수 있습니다. 수리가 끝난 뒤 다시 감정을 받아 남은 하자와 가치 감소를 확인해야 합니다.
• 누구에게 청구해야 하나요?
  안전조치를 하지 않고 굴착 공사를 한 시공사가 고의 또는 과실로 손해를 가한 불법행위자로서 배상 책임을 집니다. 건축주가 공법을 지시했거나 공사 관리에 관여했다면 건축주 책임도 따로 검토해야 하므로 도급계약 내용을 확인합니다.
• 소송은 언제까지 내야 하나요?
  불법행위 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 균열이 공사 중 계속 커지는 경우라도 손해를 안 날을 기준으로 시효를 관리하는 편이 안전합니다.

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• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?

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