주택 임대차

보증금 판결로 직접 경매를 신청했는데 배당요구를 안 해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 보증금 판결로 직접 강제경매를 신청했다면 배당요구를 따로 하지 않아도 우선변제권을 잃지 않습니다. 대법원은 이 경우 임차인이 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보았습니다. 지금은 매각물건명세서에 확정일자 임차인으로 적혀 있는지 확인해 두십시오.

보증금반환 판결로 내가 직접 경매를 신청했다면, 배당요구서를 따로 내지 않았다고 해서 일반채권자로 밀린다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2022년 4월 보증금 1억 2,000만원에 빌라를 빌려 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 4월 계약이 끝났지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송에서 이겼고, 2025년 9월 그 판결로 빌라에 강제경매를 신청했습니다. 경매가 진행되던 중 F씨는 배당요구서를 따로 내지 않은 것이 마음에 걸려 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직접 경매를 신청한 임차인도 배당요구를 해야 하나요?

원칙적으로 따로 하지 않아도 됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 보증금반환 확정판결로 임차주택에 스스로 강제경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봅니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결은 이 경우 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요가 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줍니다. 경매를 신청한 압류채권자는 법에 따라 배당받을 채권자에 들어가므로, 신청 자체로 배당 참가가 이루어집니다.

다른 사람이 신청한 경매라면 결론이 다른가요?

다릅니다. 근저당권자나 다른 채권자가 경매를 신청했다면, 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 우선변제권이 있어도 배당요구를 하지 않으면 그 경매에서 보증금을 받지 못하고, 대항력이 있으면 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 길만 남습니다.

그래서 「누가 경매를 신청했는지」를 사건기록에서 먼저 확인해야 합니다. 내 신청으로 시작된 경매에 다른 채권자가 이중으로 신청한 경우에도, 내 신청이 살아 있는 한 나는 경매신청채권자입니다.

집을 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있나요?

있습니다. 임차인이 보증금반환 확정판결 등 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청할 때는, 집을 비워 주는 반대의무를 먼저 이행하거나 제공하지 않아도 집행을 시작할 수 있습니다. 살던 집에 그대로 살면서 경매를 진행할 수 있다는 뜻입니다.

다만 매각 뒤 배당금을 실제로 받으려면 집을 매수인에게 넘겨야 합니다. 법원은 보통 매수인의 명도확인서를 받아 오게 한 뒤 배당금을 지급합니다.

보증금 판결 강제경매 배당 대응 순서

• 판결 확정 - 보증금반환 소송에서 승소 판결을 받고 확정증명을 발급받습니다. 강제경매 신청의 집행권원입니다.
• 강제경매 신청 - 임차주택에 강제경매를 신청하고 신청서에 확정일자 계약서와 주민등록초본을 붙입니다. 우선변제권 행사 의사를 분명히 합니다.
• 현황조사 확인 - 집행관 현황조사보고서와 매각물건명세서에 확정일자 임차인으로 적혔는지 봅니다. 우선배당의 근거가 됩니다.
• 배당표 점검 - 배당기일 3일 전 비치되는 배당표 원안에서 내 순위를 확인합니다. 일반채권자와 안분됐는지 봅니다.
• 배당이의 - 순위가 틀렸으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기를 증명합니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했거나 매각 전에 전입을 옮긴 사정이 있으면 사건기록과 주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매신청채권자는 왜 배당요구가 필요 없나요?
  배당요구의 종기까지 경매를 신청한 압류채권자는 법에 따라 배당받을 채권자에 포함됩니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 스스로 강제경매를 신청하면 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보므로, 따로 배당요구서를 내지 않아도 우선순위로 배당받을 수 있습니다.
• 배당요구를 안 하면 대항력은 어떻게 되나요?
  직접 경매를 신청한 임차인은 우선변제권을 선택한 것으로 보므로, 매각되면 배당으로 보증금을 받고 임차권은 소멸합니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못했을 때 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지는 사안마다 따져야 합니다.
• 다른 사람이 경매를 신청하면 꼭 배당요구를 해야 하나요?
  네. 근저당권자나 다른 채권자가 신청한 경매에서는 우선변제권 있는 임차인도 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 종기는 첫 매각기일 전으로 정해져 공고되므로, 경매개시결정 통지를 받으면 바로 확인해야 합니다.
• 집에 살면서 경매를 신청해도 되나요?
  됩니다. 임차인이 보증금반환 판결로 임차주택에 경매를 신청할 때는 집을 비워 주는 의무를 먼저 이행하지 않아도 집행을 시작할 수 있습니다. 다만 배당금을 실제로 받을 때는 집을 매수인에게 넘겨야 하고, 보통 명도확인서를 법원에 냅니다.
• 일반채권자와 똑같이 나눠 배당됐다면요?
  현황조사보고서와 매각물건명세서에 확정일자 임차인으로 적힌 상태로 매각됐다면 후순위권리자나 일반채권자보다 먼저 배당받아야 합니다. 안분배당된 배당표라면 배당기일에 이의를 진술하고 배당이의의 소를 내서 바로잡을 수 있습니다.
• 배당이의 소는 언제까지 내나요?
  배당기일에 이의를 진술한 뒤, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류가 없으면 이의가 취하된 것으로 보아 배당표대로 지급됩니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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