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법정지상권 지료 판결 뒤 2년이 안 됐는데도 연체로 지상권이 소멸하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 판결 확정 전후의 밀린 지료를 합쳐 2년분 이상이면 판결 확정일부터 2년이 지나지 않았어도 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원은 지상권자가 판결 뒤 지료청구를 받고도 책임 있는 사유로 상당 기간 지체했다면 이렇게 본다고 했습니다. 지금은 밀린 지료 전액을 계산해 소멸청구 도달 전에 지급할 수 있는지 확인하십시오.

지료 판결이 확정된 날부터 2년이 지나야만 소멸청구를 받는 것이라고 믿고 지급을 미룰 이유는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2022년 A씨는 저당권 실행 경매에서 상가 건물을 사서 대지에 대한 법정지상권을 취득했습니다. 토지소유자 B씨가 낸 지료 소송에서 2025년 봄 월 150만원의 지료 판결이 확정됐지만, A씨는 상가 공실로 지급을 계속 미뤘습니다. 판결 확정 5개월 뒤 B씨는 2022년부터 밀린 지료가 2년분을 넘었다며 지상권소멸청구 통지를 보내고 건물 철거 소송을 준비했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지료 판결 확정 뒤 2년이 안 됐는데도 지상권이 소멸하나요?

소멸할 수 있습니다. 법정지상권의 지료가 판결로 정해진 뒤 지상권자가 지료청구를 받고도 책임 있는 사유로 상당 기간 지급하지 않았다면, 밀린 지료가 판결 확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이면 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 판결 확정일부터 2년 이상 밀려야만 하는 것은 아닙니다.

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있고, 이 규정은 경매로 생긴 법정지상권에도 적용됩니다. 저당물 경매로 생긴 법정지상권의 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다.

지료를 일부만 공탁하면 소멸을 막을 수 있나요?

막기 어렵습니다. 채무의 일부에 대한 변제공탁은 원칙적으로 효력이 없습니다. 앞의 2005다37208 판결 사안에서도 소송 중에 밀린 지료 일부를 공탁했지만 대법원은 변제 효력을 인정하지 않았습니다. 소멸청구가 도달하기 전에 밀린 지료 전액을 지급하거나 공탁해야 방어 수단이 됩니다.

지상권이 소멸하면 건물을 사 달라고 할 수 있나요?

지료 연체로 소멸한 경우에는 할 수 없습니다. 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간 만료로 소멸할 때 갱신을 청구했는데 지상권설정자가 원하지 않는 경우에 쓰는 권리입니다. 지료 연체를 이유로 토지소유자가 소멸청구를 해 지상권이 소멸한 경우에는 매수청구권이 인정되지 않습니다.

존속기간 만료로 지상권이 소멸하고 건물이 남아 있다면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 거절되면 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 지료를 제때 내는 것이 이 권리를 지키는 전제입니다.

지료가 너무 비싸면 어떻게 하나요?

지료가 정해진 뒤 토지 가격이나 경제 사정이 크게 바뀌었다면 지료 증감을 청구해 다시 정할 수 있습니다. 증감 청구로 새 지료가 정해지기 전에는 종전 판결의 지료가 기준이 되고, 그 기간의 지료도 같은 비율로 계산하는 것이 대법원의 입장입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 지료 연체의 판단은 결국 정해진 지료를 기준으로 합니다.

법정지상권 지료 연체 대응 순서

• 연체액 계산 - 판결로 정해진 지료와 그 뒤 기간을 같은 비율로 계산해 밀린 금액을 확정합니다. 2년분을 넘는지가 결론을 가릅니다.
• 소멸청구 도달일 확인 - 토지소유자의 소멸청구 통지나 소장이 언제 도달했는지 확인합니다. 도달 전 변제 여부가 쟁점입니다.
• 전액 지급·공탁 - 소멸청구 전이라면 밀린 지료 전액을 지급하거나 공탁합니다. 일부 공탁은 효력이 인정되지 않습니다.
• 책임 없는 사유 정리 - 지료청구를 받지 못했거나 지체에 책임이 없는 사정이 있으면 자료를 모읍니다. 소멸청구 요건을 다투는 근거입니다.
• 지료 증감 검토 - 지료가 시세와 크게 다르면 증감 청구를 검토합니다. 앞으로의 연체 위험을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지료가 재판상 화해로 정해졌거나 건물을 경매로 산 뒤 지상권 이전등기를 마치지 않았다면 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권·지료와 건물 철거를 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지료를 몇 년 밀리면 지상권이 소멸하나요?
  2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 소멸을 청구할 수 있습니다. 민법 제287조의 내용이며, 저당물 경매로 생긴 법정지상권에도 적용됩니다. 소멸은 자동으로 되는 것이 아니라 토지소유자가 소멸청구의 의사표시를 해야 효력이 생깁니다.
• 판결 전 밀린 지료도 합산되나요?
  합산됩니다. 대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결은 법정지상권의 지료가 판결로 정해진 뒤 지상권자가 지료청구를 받고도 책임 있는 사유로 상당 기간 지체하면, 밀린 지료가 판결 확정 전후에 걸쳐 2년분 이상일 때 소멸청구를 할 수 있다고 했습니다.
• 법정지상권 지료는 누가 정하나요?
  당사자가 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 민법 제366조는 저당물 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보고, 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정한다고 규정합니다. 지료가 정해지기 전에는 연체를 따지기 어렵습니다.
• 밀린 지료 일부를 공탁하면 되나요?
  일부 공탁은 원칙적으로 효력이 없습니다. 대법원 2005다37208 판결 사안에서도 소송 중 일부 공탁을 했지만 변제 효력이 인정되지 않았습니다. 소멸청구를 막으려면 소멸청구가 도달하기 전에 밀린 지료 전액과 지연손해금을 지급하거나 공탁해야 합니다.
• 지상권이 소멸하면 건물을 사 달라고 할 수 있나요?
  지료 연체로 소멸한 경우에는 할 수 없습니다. 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결은 민법 제283조 제2항의 지상물매수청구권이 존속기간 만료로 소멸할 때의 권리이므로, 지료 연체를 이유로 소멸청구를 해 지상권이 소멸한 경우에는 인정되지 않는다고 했습니다.
• 관습상 법정지상권도 같은가요?
  같습니다. 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결은 관습상 법정지상권에도 특별한 사정이 없으면 민법의 지상권 규정을 준용하므로, 2년분 이상의 지료를 지급하지 않으면 민법 제287조에 따른 소멸청구로 소멸한다고 했습니다. 경매로 생긴 법정지상권과 결론이 같습니다.
• 존속기간이 끝나면 어떤 권리가 있나요?
  건물이 남아 있으면 계약 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 민법 제283조 제1항·제2항의 내용입니다. 다만 지료 연체로 먼저 소멸하면 이 권리를 쓸 수 없으므로 지료 관리가 선행되어야 합니다.

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