재개발·재건축

이주자택지 분양대금에 넣은 도로·상하수도 비용은 어떻게 계산해 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

이주자택지 분양대금에 도로·상하수도 같은 생활기본시설 설치비용이 들어갔다면 그 부분은 무효여서 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2015다49804 판결로 포함 여부를 따지는 계산 방법과 생활기본시설 도로의 범위, 무상귀속 부지 처리를 정리했습니다.

이주자택지 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 들어갔다면 그 부분 계약은 무효이고, 사업시행자에게 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 있습니다. 포함 여부는 분양대금이 택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액을 넘는지로 따집니다. 예를 들어 ㎡당 원가 100만 원 중 생활기본시설 비용이 25만 원인데 80만 원에 분양했다면 ㎡당 5만 원이 반환 대상입니다. 사업시행자가 원가에서 할인해 분양했다는 사정만으로 반환 청구를 포기하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 신도시 개발사업으로 살던 집이 수용되어 이주대책대상자로 선정되었고, 2023. 6. 사업시행자와 265㎡ 이주자택지 공급계약을 맺었습니다. 분양가는 택지조성원가에서 20%를 할인한 금액이라는 안내를 받았습니다. A씨는 분양대금을 2024. 12.까지 모두 냈습니다. 2026. 4. A씨는 같은 지구의 다른 이주민들이 도로와 상하수도 비용을 돌려받는 소송을 준비한다는 이야기를 들었습니다. A씨는 할인을 받았는데도 돌려받을 몫이 있는지, 사업지구 안 연구단지 도로 비용까지 계산에 넣을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

생활기본시설 비용은 왜 이주민이 부담하지 않나요?

법이 그 비용을 사업시행자가 부담하도록 정했기 때문입니다. 이주대책에는 이주정착지에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하고, 그 비용은 사업시행자가 부담합니다. 현행 시행령은 생활기본시설을 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도와 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설로 정하고 있습니다.

대법원은 이 조항을 강행법규로 보아, “특별공급계약 중 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킨 부분은 강행법규인 구 토지보상법 제78조 제4항에 위배되어 무효이다.”라고 판단했습니다. 판결이 적용한 2007년 개정 전 조항과 현행 제78조 제4항 모두 생활기본시설 비용을 사업시행자가 부담하게 하므로, 현행 법령에서도 같은 구조입니다.

대법원은 돌려받을 금액을 어떻게 계산하라고 했나요?

대법원 2019. 3. 28. 선고 2015다49804 판결은 사업시행자가 실제로 분양가 결정에 쓴 택지조성원가를 그대로 기준으로 삼아야 한다고 보았습니다. 대규모 신도시 택지개발사업의 이주민들이 분양대금 일부 반환을 청구한 사건입니다. 원가에서 생활기본시설 설치비용에 해당하는 항목만 가려내 빼고, 그 금액과 분양대금을 비교합니다.

이주민이 원가 자체를 새로 계산하자고 주장할 수는 없습니다. 도시지원시설을 원가에서 빼야 한다거나 감보면적을 유상공급면적에서 빼야 한다는 다툼은 원가 산정의 정당성 문제일 뿐 생활기본시설 비용 전가와는 관련이 없다고 보았습니다. 그래서 실제 적용한 총사업면적과 사업비, 유상공급면적을 그대로 씁니다. 이주민에게 유리한 방향이든 불리한 방향이든 원가는 손대지 않고, 그 안의 생활기본시설 항목만 다툼의 대상이 됩니다. 감정가격으로 분양받은 경우는 「이주자택지를 감정가격으로 분양받았다면 차액을 돌려받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

어떤 도로와 부지까지 생활기본시설에 들어가나요?

주택단지 입구와 사업지구 밖 도로를 잇는 도로라면 연구단지 같은 도시지원시설 용지 안에 있어도 생활기본시설에 들어갈 수 있습니다. 대법원은 주택단지 안의 도로를 단지 밖 같은 종류의 도로에 잇는 간선시설 도로는 길이나 폭과 상관없이 들어가고, 사업지구 안 주택단지 등의 입구와 사업지구 밖 도로를 연결하는 도로도 특별한 사정이 없으면 들어간다고 했습니다. 원심은 도시지원시설 내부 도로라며 빼었지만, 대법원은 실제로 주택단지와 상업지구를 바깥 도로에 잇는 기능을 하므로 생활기본시설이라고 보아 파기했습니다.

국공유지인 기존 도로와 수도 부지가 사업시행자에게 무상으로 귀속된 경우에도 그 면적을 생활기본시설 용지비 산정에서 빼면 안 됩니다. 용지비는 총용지비에 전체 토지 면적 중 생활기본시설 면적 비율을 곱해 구하고, 무상귀속 부분의 면적도 포함해야 한다는 것입니다.

생활기본시설 비용 반환 대응 순서

• 계약 자료 확보 - 이주자택지 공급계약서, 분양가 산정 안내문, 납부 영수증을 모읍니다.
• 원가 자료 청구 - 사업시행자가 분양가 결정에 쓴 택지조성원가와 항목별 사업비를 받습니다.
• 생활기본시설 항목 분류 - 도로, 상하수도, 전기, 통신, 가스 시설의 공사비와 용지비를 가려냅니다.
• 초과 여부 계산 - 택지조성원가에서 생활기본시설 비용을 뺀 금액과 분양대금을 비교합니다.
• 시효 확인과 청구 - 계약과 납부 시기를 기준으로 시효를 확인하고 반환 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업시행자가 실제로 쓴 택지조성원가와 그중 생활기본시설 항목, 분양 할인 폭에 따라 돌려받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주대책과 이주자택지 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 생활기본시설에는 어떤 시설이 들어가나요?
  현행 시행령은 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도와 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설을 생활기본시설로 정하고 있습니다. 공원이나 학교 용지는 이 목록에 없습니다.
• 이주자 아파트를 공급받은 경우에도 돌려받을 수 있나요?
  네, 이주대책으로 주택을 공급받은 경우에도 생활기본시설 비용은 사업시행자가 부담합니다. 현행 시행령은 주택의 대지면적 비율로 사업시행자 부담 비용을 계산하는 식을 따로 두고 있습니다.
• 사업시행자가 원가보다 싸게 분양했다면 돌려받을 것이 없나요?
  할인 폭이 생활기본시설 비용보다 작다면 돌려받을 몫이 남을 수 있습니다. 분양대금이 택지조성원가에서 생활기본시설 비용을 뺀 금액을 넘는지로 따지기 때문입니다.
• 택지조성원가가 잘못 계산됐다고 다툴 수 있나요?
  생활기본시설 반환 소송에서는 어렵습니다. 원가 산정의 정당성 다툼은 생활기본시설 비용 전가와 관련이 없다고 보아, 사업시행자가 실제로 쓴 총사업면적과 사업비, 유상공급면적을 그대로 기준으로 삼습니다.
• 현행 시행령의 계산식은 어떻게 되나요?
  택지를 공급하는 경우 사업지구 안 생활기본시설 설치비용에, 그 이주대책대상자에게 유상 공급한 택지면적을 사업지구 유상공급 용지 총면적으로 나눈 비율을 곱합니다. 설치비용에는 공사비, 용지비, 법정 부담금이 들어갑니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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