분양·청약

계약하고 며칠 뒤 분양계약서 사본을 안 줬다면 계약 조항이 무효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 계약을 맺은 뒤에 요구한 약관 사본을 사업자가 내주지 않았다는 이유만으로 그 약관이 계약 내용에서 빠지지는 않습니다. 대법원 2020다248384 판결로 약관 사본 교부의무의 시점, 설명의무와의 차이, 분양계약 해제 대응을 정리했습니다.

아니요, 계약 체결 뒤에 한 사본 요구를 거절했다는 이유만으로 약관이 계약 내용에서 빠지지는 않습니다. 대법원은 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없게 되는 사본 교부의무 위반은 고객이 계약 체결 당시 사본을 요구했는데 사업자가 내주지 않은 경우만을 뜻한다고 보았습니다. 다만 중요한 내용의 설명의무는 별개로 따져야 합니다. 사본을 받지 못했다는 이유로 계약금 반환을 단정해 소송을 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 9. 신축 상가 분양 상담을 받던 날 3개 호실 공급계약서와 해제조항 변경동의서에 서명하고, 1차 계약금 900만 원을 신탁사 계좌로 보냈습니다. 인감을 챙기지 못해 서명으로 대신하고 사흘 안에 인감증명서를 가져가기로 했지만 지키지 못했습니다. 닷새 뒤 계약서 사본을 달라고 했으나 담당자는 서류 보완이 먼저라며 거절했습니다. 그 뒤 시행사는 계약금 잔금 미납을 이유로 계약을 해제하고 위약금을 청구했습니다. A씨는 사본도 안 준 계약서로 위약금을 물어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 2018. 3. 28. 신축 건물 5개 호실 공급계약을 맺고 계약서와 해제조항 변경동의 각서를 쓴 뒤 1차 계약금 1,500만 원을 냈습니다. 인감 대신 서명과 무인으로 작성하고 사흘 뒤까지 보완하기로 했지만 지키지 않았습니다. 계약 닷새 뒤 문서 사본을 요구했으나 거절당했고, 잔금 미납으로 최고를 받은 뒤 해제와 위약금 청구를 받았습니다.

원심은 사본 교부의무 위반으로 계약서와 각서를 계약 내용으로 주장할 수 없고, 계약 전부가 무효라고 보았습니다. 대법원은 이를 파기했습니다. 그 위반은 고객이 계약 체결 당시 사본을 요구했는데 이행하지 않은 경우를 뜻하고 “계약이 체결된 이후 고객이 사업자에게 약관의 사본을 내줄 것을 요구하고 사업자가 이에 불응한 경우까지 포함하는 것은 아니다.”라고 판시했습니다.

계약 당일 사본을 요구했다는 것은 어떻게 증명하나요?

요구한 고객이 증명해야 하므로 계약 당일의 기록이 가장 중요합니다. 판결 사안에서 고객은 계약 닷새 뒤 담당 직원에게 사본을 요구했고, 그 사실은 인정되었지만 시점 때문에 효과가 없었습니다.

실무에서는 계약 당일 담당자에게 보낸 문자나 메신저, 녹음, 함께 간 가족의 진술이 증거가 됩니다. 분양 상담 현장에서 계약서를 회수해 가면서 나중에 주겠다고 한 경우라면, 그 말을 들은 시점과 상황을 기록해 두시기 바랍니다. 반대로 사업자 쪽이라면 계약 당일 사본 교부 확인서에 서명을 받아 두면 이 쟁점을 미리 막을 수 있습니다.

약관 사본 교부의무와 설명의무는 어떻게 다른가요?

사본 교부는 고객이 요구할 때 생기는 의무이고, 중요한 내용의 설명은 요구가 없어도 지는 의무입니다. 약관법은 사업자가 계약할 때 약관 내용을 분명히 밝히고, 요구가 있으면 사본을 내주며, 중요한 내용은 고객이 이해하도록 설명하도록 정합니다. 이를 위반해 계약을 맺으면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다.

이 판결은 사본 교부의무 위반의 시점만 좁힌 것입니다. 해제 요건이나 위약금처럼 중요한 내용을 계약 당시 설명하지 않았다면 그 조항은 여전히 다툴 수 있습니다. 분양계약서 문구가 사업자가 여러 고객에게 쓰려고 미리 만든 것이면 약관에 해당합니다. 보험에서 설명의무가 문제 되는 경우는 「보험 약관 설명을 못 들었다면 3개월 안에 계약을 취소해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

약관 일부가 빠지면 계약 전체가 무효가 되나요?

원칙은 나머지 부분만으로 계약이 유지되는 것입니다. 약관법은 일부 조항이 계약 내용이 되지 못하거나 무효이면 계약은 나머지로 존속하되, 유효한 부분만으로 목적 달성이 불가능하거나 한쪽에 부당하게 불리하면 전부 무효로 한다고 정합니다.

이 사건 원심은 계약서 전체가 빠진다고 보고 계약 전부를 무효로 했지만, 대법원이 전제부터 뒤집었습니다. 따라서 사본 문제로 계약 무효를 주장하기보다는, 위약금이 부당하게 과중한지, 해제 절차를 제대로 밟았는지를 따지는 편이 실익이 큽니다. 해제 뒤 돌려받을 돈에 붙는 이자 조항은 「분양계약이 해제됐는데 이자는 안 준다는 약관 조항, 효력이 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

분양계약 위약금 청구 대응 순서

• 사본 요구 시점 확인 - 계약 당일 사본을 요구했는지, 그 기록이 있는지 확인합니다.
• 설명 여부 점검 - 해제 요건과 위약금 조항을 계약 당시 설명받았는지 정리합니다.
• 해제 절차 확인 - 상당한 기간을 정한 최고와 해제 통지가 제대로 도달했는지 봅니다.
• 위약금 수준 검토 - 위약금이 부당하게 과중하면 약관 무효나 감액을 주장합니다.
• 반환 범위 정리 - 낸 계약금과 위약금을 비교해 반환 또는 추가 지급 범위를 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사본을 요구한 시점과 해제·위약금 조항을 설명받았는지에 따라 계약금 반환과 위약금 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 계약금·위약금 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서도 약관에 해당하나요?
  사업자가 여러 수분양자와 계약하려고 미리 일정한 형식으로 만든 계약서라면 명칭과 상관없이 약관입니다. 개별적으로 협상해 바꾼 조항은 약관이 아닐 수 있습니다.
• 계약 당일 사본을 요구했는데 안 줬다면 어떻게 되나요?
  사업자는 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다. 다만 요구한 사실은 고객이 증명해야 하므로 문자, 녹음, 동행인 진술 같은 자료를 남겨 두셔야 합니다.
• 사본을 달라고 하지 않았으면 사업자는 아무 의무가 없나요?
  아닙니다. 사본 교부는 요구가 있어야 생기지만, 약관 내용을 분명히 밝히고 중요한 내용을 설명할 의무는 요구와 상관없이 집니다. 이를 어기면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다.
• 인감 대신 서명으로 쓴 계약서도 효력이 있나요?
  서명이나 무인으로도 계약은 성립할 수 있습니다. 판결 사안도 인감 보완 약속을 지키지 않았지만 계약서의 효력을 부정하지 않았습니다. 인감은 대개 등기나 대출 서류에 필요한 것입니다.
• 분양 위약금이 너무 많으면 줄일 수 있나요?
  약관상 위약금이 고객에게 부당하게 과중하면 그 조항은 무효이고, 위약금이 손해배상 예정액으로서 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 계약금 대비 비율과 실제 손해를 함께 봅니다.
• 계약금 잔금을 못 냈을 때 시행사가 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 계약서에 다른 해제 요건이 있으면 그 조항이 약관으로서 유효한지도 함께 봐야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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