재개발·재건축

재건축 조합이 산 구역 안 사실상 도로, 매매대금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

사업시행계획인가를 2018. 2. 9. 전에 신청한 재건축조합은 시에서 사들인 사실상 도로의 매매대금을 무상양도를 이유로 돌려받기 어렵습니다. 대법원 2024다215955 판결로 2015년 개정의 범위, 현행법상 공유재산 도로의 무상양도와 그 한계를 정리했습니다.

사업시행계획인가를 2018. 2. 9. 전에 신청한 조합이라면 사실상 도로를 사들인 매매대금을 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 그런 조합에게 사실상 도로는 무상양도 대상이 아니라고 보았습니다. 반면 그 뒤에 인가를 신청했다면 공유재산인 사실상 도로도 무상양도 대상이 될 수 있습니다. 이미 산 땅이라고 해서 모든 도로 부지를 한꺼번에 반환 청구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A 재건축조합은 2016. 4. 사업시행인가를 받고 공사를 진행하면서 구역 안 시 소유 토지 몇 필지를 시에서 사들였습니다. 그 토지는 도시계획으로 결정된 도로가 아니라 주민들이 오래 통행로로 써 온 골목이었습니다. 조합은 2021. 3. 무상으로 받아야 할 땅이었다며 매매대금 18억 원의 반환을 청구했고 원심에서 이겼습니다. 상고심이 진행되던 2026. 2. 조합장은 대법원 판결이 나오면 결과가 어떻게 바뀌는지, 조합원 총회에 무엇을 보고해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 사실상 도로를 무상양도 대상으로 보았나요?

보지 않았습니다. 사안의 원고는 시장 등이 아닌 재건축정비사업조합으로, 2017년 전부개정 도시정비법 시행 전에 사업시행인가를 받았습니다. 원심은 2015년 개정법으로 사실상 도로도 무상양도 대상이 되었다며 매매계약을 무효로 보고 조합의 부당이득반환 청구를 받아들였습니다.

대법원은 “시장 등이 아닌 사업시행자가 2017년 개정법률이 시행되기 전에 사업시행계획인가를 신청한 경우에는 ‘사실상 도로로 사용되고 있는 부지’가 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설’에 포함된다고 볼 수 없다.”라고 판단했습니다. 그래서 원심판결 중 서울시 등 패소 부분을 파기해 서울고등법원에 환송했습니다.

2015년 법 개정으로 바뀐 것이 아니었나요?

바뀐 것은 시장·군수나 주택공사 등이 시행자인 경우였습니다. 2015. 9. 1. 개정법은 시장 등이 시행하는 경우를 정한 제65조 제1항에 도로의 범위를 정한 후문을 넣으면서 공유재산 중 일반인의 교통에 제공된 부지를 포함했습니다. 그러나 조합 같은 민간 시행자를 정한 제2항은 고치지 않았습니다.

대법원은 제1항 후문의 「이 경우」가 시장 등이 시행하는 경우를 뜻하는 것이 분명하다고 보았습니다. 최초 발의안이 시행자를 구분하지 않았더라도, 입법자의 의도는 최종 문언으로 판단해야 한다는 것입니다. 종전 대법원 판례와 헌법재판소도 사실상 도로를 넣을지는 입법재량의 문제로 보아 왔습니다.

지금 인가를 신청하는 조합은 어떻게 되나요?

공유재산인 사실상 도로는 무상양도 대상이 될 수 있습니다. 현행법은 민간 시행자에게 무상양도되는 정비기반시설인 도로에 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지를 포함합니다. 2017년 전부개정법 부칙은 이 조항을 시행일인 2018. 2. 9. 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용하게 했습니다.

다만 무상양도는 조합이 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서만 이루어집니다. 또 제4호는 공유재산을 정한 것이어서 국유인 사실상 도로까지 같은 결론이라고 단정하기 어렵습니다. 국유지 사용료 문제는 「재개발조합이 사업시행인가 뒤 쓴 국유지에도 변상금을 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이미 반환 소송을 진행 중인 조합은 무엇을 다시 봐야 하나요?

사실상 도로 필지와 법령상 도로 필지를 나누어 청구를 다시 정리해야 합니다. 이번 판결은 사실상 도로 부분에 관한 판단이고, 도시계획시설로 결정되어 설치된 도로나 도로법상 도로는 종전 판례도 무상양도 대상으로 보아 왔습니다. 한 소송에 두 유형의 필지가 섞여 있다면 사실상 도로 부분만 결론이 바뀔 수 있습니다.

또 무상양도 대상이 되려면 정비사업으로 용도가 폐지되어야 하고, 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용 범위 안이어야 합니다. 필지별로 설치 근거 고시와 용도폐지 여부, 설치비용 산정 자료를 다시 제출하는 것이 환송심에서 다툴 지점입니다.

구역 안 국공유 도로 대응 순서

• 인가 신청일 확인 - 최초 사업시행계획인가 신청일이 2018. 2. 9. 전후인지 봅니다.
• 도로 성격 분류 - 도시계획 도로, 도로법상 도로, 사실상 도로로 필지별로 나눕니다.
• 소유자 구분 - 국유인지 공유인지 등기부로 확인합니다.
• 설치비용 산정 - 새로 설치할 정비기반시설 비용과 무상양도 범위를 맞춰 봅니다.
• 협의·소송 판단 - 무상양도 대상이 아닌 필지는 매수 협의를, 대상인 필지는 무상양도를 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합의 최초 사업시행계획인가 신청일과 각 필지 도로의 설치 근거, 소유자에 따라 매매대금 반환 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업조합의 국공유지 무상양도 협의와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사실상 도로는 정확히 어떤 땅을 말하나요?
  도시계획으로 결정되거나 도로법 절차를 거쳐 설치된 도로가 아니라, 일반인의 통행에 쓰여 왔을 뿐인 부지를 말합니다. 지목이 도로여도 설치 근거가 없으면 사실상 도로로 분류될 수 있습니다.
• 도시계획으로 결정된 도로는 언제 인가받았든 무상양도되나요?
  법령에 따라 설치된 국가·지방자치단체 소유 도로는 예전부터 무상양도 대상이었습니다. 다만 용도가 폐지되어야 하고, 조합이 새로 설치한 정비기반시설 설치비용에 상당하는 범위에서만 양도됩니다.
• 무상양도 대상인데 돈을 내고 샀다면 어떻게 되나요?
  무상양도 대상인 정비기반시설을 매수했다면 매매계약의 효력과 매매대금 반환을 다툴 여지가 있습니다. 다만 대상 여부를 필지별로 증명해야 하고, 이번 판결처럼 인가 신청 시점에 따라 결론이 바뀝니다.
• 무상양도된 땅은 언제 조합 소유가 되나요?
  정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때 사업시행자에게 양도된 것으로 봅니다. 그 전에는 준공 전에 관리청에 재산의 종류와 세목을 통지해야 합니다.
• 사업 기간 동안 국공유지 사용료를 내야 하나요?
  정비사업으로 용도가 폐지되는 국가·지방자치단체 소유 정비기반시설은 사업 시행 기간 동안 대부료가 면제됩니다. 그 밖의 국공유지는 사용 형태에 따라 따로 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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