상가 임대차

상가 건물주가 바뀐 뒤 새 건물주와 계약서를 새로 쓰면 기존 대항력이 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

기존 계약을 없애려는 뜻으로 새 건물주와 별개의 계약서를 새로 쓰면 기존 계약으로 생긴 대항력과 우선변제권은 사라집니다. 대법원 2013다211919 판결이 이렇게 보았고, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항상 새 건물주는 기존 계약을 그대로 승계하므로 계약서를 새로 쓸 필요도 없습니다. 지금은 기존 계약서 원본과 확정일자 확인서를 보관하고 새 계약서의 문구를 확인해 두십시오.

건물주가 바뀌었다고 해서 새 건물주와 계약서를 새로 써야 임차인 지위가 유지되는 것은 아닙니다. 법이 기존 계약을 그대로 넘겨 줍니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023년 5월 서울의 한 상가를 보증금 1억원, 월세 300만원으로 빌려 입점하고 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 3월 건물이 팔리자 새 건물주는 「주인이 바뀌었으니 계약서를 새로 쓰자」며 기존 계약서를 폐기하고 새 계약서에 서명하게 했고, J씨는 새 계약서로 다시 확정일자를 받았습니다. 그 뒤 새 건물주가 대출을 받으며 근저당권을 설정했고, J씨는 예전 계약 때 생긴 대항력과 우선변제권을 여전히 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 하나요?

새로 쓰지 않아도 됩니다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 기존 계약 내용 그대로 새 건물주가 임대인이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 효과입니다.

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생기고, 이후 건물이 팔려도 새 소유자에게 계약 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 월세 입금 계좌만 바꾸면 되는 경우가 대부분입니다.

새 건물주와 새 계약을 쓰면 기존 대항력이 사라지나요?

기존 계약의 효력을 없애려는 뜻으로 별개의 새 계약을 맺었다면 사라집니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결은 이 경우 종전 계약은 합의로 효력을 잃고, 그 계약을 기초로 생긴 대항력과 우선변제권도 함께 소멸해 새 소유자 등에게 주장할 수 없다고 보았습니다.

이렇게 되면 우선변제 순위는 새 계약서에 확정일자를 받은 날을 기준으로 다시 정해집니다. 그 사이에 새 건물주가 설정한 근저당권이 있으면 임차인은 그 뒤로 밀립니다. 그 판결 사건에서도 임차인은 새 계약 확정일자 기준으로만 순위를 인정받아 선순위 근저당권자에게 배당이 먼저 돌아갔습니다.

계약서를 새로 쓰더라도 기존 순위를 지키려면 어떻게 하나요?

새 계약서에 기존 계약을 승계하고 조건만 바꾼다는 뜻을 분명히 적어야 합니다. 대법원 2013다211919 판결은 종전 계약을 소멸시키려는 의사가 있을 때 대항력이 소멸한다고 본 것이므로, 승계·변경의 뜻이 드러나면 다른 판단이 나올 여지가 있습니다.

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 주택 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 계약이 갱신되더라도 처음 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 상가 임대차에도 같은 논리를 주장할 수 있으므로 기존 계약서 원본과 확정일자 확인서는 버리지 말고 보관해 두십시오.

새 건물주 계약서 작성 대응 순서

• 승계 사실 확인 - 등기부에서 소유권 이전일을 확인합니다. 그날부터 새 건물주가 임대인 지위를 승계합니다.
• 새 계약 필요성 따지기 - 조건이 바뀌지 않으면 새 계약서 없이 계좌 변경 통지만 받습니다. 새 계약은 권리를 흔들 수 있습니다.
• 문구 조정 - 새 계약서를 써야 한다면 「종전 임대차를 승계하고 조건만 변경한다」고 적습니다. 종전 계약 폐기 문구는 넣지 않습니다.
• 원본 보관 - 기존 계약서와 확정일자, 사업자등록증명을 보관합니다. 처음 순위를 증명하는 자료입니다.
• 등기부 재확인 - 새 계약 뒤 근저당 설정 여부를 주기적으로 확인합니다. 순위 다툼의 상대방이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 종전 계약서를 폐기하고 새 계약서만 남았거나 경매가 진행 중이라면 두 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
  새 건물주에게 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인을 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 계약이 끝났을 때 새 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있고, 기존 계약서는 그대로 효력이 있습니다.
• 새 계약서를 쓰면 무조건 대항력이 없어지나요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결은 종전 계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 새 계약을 맺은 경우에 종전 대항력과 우선변제권이 소멸한다고 보았습니다. 승계를 전제로 조건만 바꾼 것이라면 다툴 여지가 있으나 문구와 경위를 따져야 합니다.
• 새 계약서로 받은 확정일자는 효력이 있나요?
  있지만 순위는 새 날짜 기준입니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 합니다. 종전 계약이 소멸했다면 새 계약서 확정일자 이전에 설정된 근저당권보다 뒤에서 배당받습니다.
• 계약 조건만 바꾸려면 어떻게 써야 하나요?
  변경 계약서나 특약으로 「종전 임대차를 승계하고 차임 등 조건만 변경한다」고 적는 방식이 안전합니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결은 주택 사건에서 갱신 후에도 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 우선변제권을 인정했습니다.
• 새 건물주가 근저당을 설정하면 어떻게 되나요?
  종전 대항력이 유지된다면 그 근저당권보다 앞섭니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 인도와 사업자등록 신청 다음 날 생기고, 이후 설정된 근저당권은 후순위가 됩니다. 종전 계약이 소멸했다면 새 확정일자보다 앞선 근저당권이 먼저 배당받습니다.
• 이미 옛 계약서를 폐기했다면 방법이 없나요?
  사본, 확정일자 부여 기록, 사업자등록 내역으로 종전 계약 존재를 증명할 수 있습니다. 대법원 2013다211919 판결은 다른 특별한 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있다고 했으므로, 새 계약을 맺게 된 경위와 새 건물주가 승계를 전제로 했다는 문자 등을 모아 두십시오.

비슷한 상황

• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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