권리금

새 건물주가 권리금 인정 대신 근저당 설정에 협조하라며 새 계약을 쓰자는데 괜찮나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

새 건물주와 종전 계약을 대체하는 새 계약을 쓰면 예전 계약으로 생긴 우선변제권이 사라져, 새 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권 뒤로 보증금 순위가 밀립니다. 대법원 2013다211919 판결이 이렇게 보았고, 권리금 회수기회는 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 특약 없이도 보호합니다. 지금은 대출 금액과 근저당 설정 예정일, 건물 시세를 확인해 두십시오.

권리금을 인정받으려고 새 계약서를 따로 쓸 필요는 없습니다. 권리금 회수기회는 계약서 특약이 없어도 법이 보호합니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 4월 서울의 한 상가를 보증금 8,000만원, 월세 250만원으로 빌려 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 9월 건물이 팔렸고, 새 건물주는 계약서에 없던 권리금 3,000만원을 인정하는 특약을 넣어 주겠다며 대신 은행 대출을 위한 근저당권 설정에 협조해 달라고 했습니다. K씨는 같은 가게에 대해 새 계약서를 쓰고 다시 확정일자를 받았는데, 예전 계약으로 생긴 우선변제권이 그대로 유지되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 건물주와 다시 계약하면 기존 우선변제권이 유지되나요?

종전 계약을 대체하려고 새 계약을 맺었다면 유지되지 않습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결은 새 소유자와 임차인이 종전 계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개 계약을 맺으면 종전 계약을 기초로 한 대항력과 우선변제권도 함께 소멸한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서도 이 법리가 그대로 적용됩니다.

권리금 특약을 새로 넣고 근저당 설정에 협조하려고 새 계약서를 쓴 경위라면, 종전 계약을 새 계약으로 바꾸려는 의사가 있었다고 평가될 가능성이 큽니다. 이때 우선변제 순위는 새 계약서 확정일자를 기준으로 다시 정해집니다.

근저당 설정에 협조하면 보증금 순위는 어떻게 되나요?

새 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권은 임차인보다 앞서 배당받습니다. 우선변제권은 후순위권리자보다 우선할 뿐 먼저 설정된 담보권보다 앞서지 못하기 때문입니다. 판례 사건에서도 임차인은 새 계약 확정일자 기준으로만 순위를 인정받았고 선순위 근저당권자에게 배당이 먼저 돌아갔습니다.

건물 시세가 근저당 채권액과 보증금을 합친 금액보다 낮으면 경매 때 보증금 일부를 받지 못할 수 있습니다. 각색 사례에서 은행이 대출 3억원을 기준으로 근저당을 잡는다면, 매각대금에서 그 채권이 먼저 빠지고 남은 금액에서 보증금 8,000만원을 받게 됩니다.

권리금을 인정받으려면 새 계약이 꼭 필요한가요?

필요하지 않습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되고, 방해해 손해가 생기면 배상해야 합니다. 이 보호는 계약서에 권리금 특약이 없어도 적용됩니다.

권리금 인정 특약이 곧 건물주가 권리금을 직접 지급한다는 뜻인지는 문구에 따라 다르게 해석될 수 있습니다. 순위를 내주는 대가로 받는 특약이라면 그 문구의 의미부터 확인해야 합니다.

새 건물주 재계약 요청 대응 순서

• 승계 확인 - 소유권 이전만으로 새 건물주가 기존 계약을 승계한다는 점을 확인합니다. 새 계약은 필수가 아닙니다.
• 대출 조건 확인 - 근저당 채권액과 설정 예정일, 건물 시세를 확인합니다. 보증금이 뒤로 밀릴 때의 회수 가능성을 계산합니다.
• 문구 조정 - 계약서를 써야 한다면 「종전 임대차를 승계하고 특약만 추가한다」고 적습니다. 종전 계약 폐기 문구는 넣지 않습니다.
• 원본 보관 - 기존 계약서와 최초 확정일자 확인서를 보관합니다. 처음 순위를 주장할 근거입니다.
• 특약 의미 확인 - 권리금 인정 특약이 지급 약속인지 회수 협조 약속인지 문구로 정합니다. 모호하면 다툼이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 새 계약서에 서명하고 근저당 설정까지 끝났다면 두 계약서와 등기부, 협상 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 계약을 쓰면 옛 확정일자는 쓸모없나요?
  종전 계약이 새 계약으로 대체됐다면 옛 확정일자로 우선변제를 주장하기 어렵습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결은 이 경우 종전 계약과 함께 대항력·우선변제권도 소멸한다고 보았습니다. 다만 승계를 전제로 한 변경이라면 다툴 여지가 있으니 원본은 보관하십시오.
• 근저당 협조를 거절하면 계약에 불이익이 있나요?
  거절했다는 이유로 계약이 끝나지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 새 건물주는 기존 계약을 그대로 승계하므로 남은 기간과 조건은 유지됩니다. 근저당 설정 협조는 임차인의 계약상 의무가 아닙니다.
• 권리금 특약이 없으면 권리금을 못 받나요?
  특약이 없어도 회수기회는 보호됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 방해하면 같은 조 제3항에 따라 손해배상 책임을 집니다.
• 권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
  신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항이 정한 기준입니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.
• 새 근저당보다 먼저 배당받을 방법이 있나요?
  종전 계약이 유지된다는 점을 증명하면 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 순위는 대항요건과 확정일자를 갖춘 때가 기준이므로, 새 계약이 종전 계약을 승계·변경한 것에 그친다면 최초 확정일자 기준 순위를 주장할 수 있습니다. 새 계약서 문구와 경위가 판단 자료입니다.
• 이미 서명했다면 계약을 되돌릴 수 있나요?
  합의로 맺은 계약이라 일방적으로 되돌리기는 어렵습니다. 대법원 2013다211919 판결은 다른 특별한 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있다고 했으므로, 새 건물주가 기존 권리를 유지해 주겠다고 한 문자나 녹음이 있으면 그 사정을 주장할 수 있습니다. 근저당 설정 전이라면 문구 수정을 요구해 보십시오.

비슷한 상황

• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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