주택 임대차

땅 주인이 바뀐 뒤 새 땅 주인의 근저당으로 대지가 경매되면 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항요건과 확정일자를 새 땅 주인의 근저당보다 먼저 갖추었다면, 대지가 새 땅 주인의 빚으로 경매돼도 대지 매각대금에서 그 근저당보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 대지가 양도돼 소유자가 달라져도 임차인의 대지 우선변제권이 유지된다고 보았습니다. 지금은 그 경매 사건의 배당요구 종기부터 확인하십시오.

새 땅 주인의 빚은 내 계약과 무관하니 배당도 못 받는다고 단정할 필요는 없습니다. 날짜가 앞서면 그 채권자보다 먼저 받습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023년 10월 단층 주택을 보증금 7천만원에 임차해 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2024년 집주인은 대지만 다른 사람에게 팔았고, 새 땅 주인은 2025년 그 대지를 담보로 대출을 받았습니다. 2026년 새 땅 주인이 이자를 내지 못하자 은행이 대지를 경매에 넘겼는데, K씨는 경매 사실을 이웃에게 듣고서야 알게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 땅 주인의 채권자보다 제가 먼저 받나요?

대항요건과 확정일자를 갖춘 날이 새 땅 주인이 설정한 근저당보다 빠르면 먼저 받습니다. 임차인의 대지 우선변제권은 임대차 성립 당시 임차주택과 대지의 가액을 기초로 한 법정담보물권의 성격이어서, 대지가 다른 사람에게 넘어간 뒤에도 그대로 행사할 수 있습니다.

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 양도돼 집과 대지의 소유자가 달라진 경우에도 임차인이 대지 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 새 땅 주인에게 돈을 빌려준 채권자는 등기부상 그보다 뒤에 들어온 권리자입니다.

소액임차인이면 새 땅 주인의 근저당보다 앞서나요?

소액임차인이라면 보증금 중 일정액은 근저당의 설정일과 상관없이 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 다만 대지의 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤어야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 소액임차인은 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인이고, 최우선으로 받는 금액은 각각 5천500만원, 4천800만원, 2천800만원, 2천500만원까지입니다. 이 기준은 경매되는 대지에 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 시행령을 따르고, 최우선변제액은 대지를 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

대지 경매에서 배당받으려면 무엇을 해야 하나요?

대지 경매 사건에 배당요구를 하고, 배당요구 종기까지 전입과 점유를 유지해야 합니다. 이 사건의 채무자는 새 땅 주인이어서 임차인은 절차상 통지 대상에서 빠지기 쉽고, 스스로 사건을 찾아 배당요구를 해야 합니다.

배당요구서에는 임대차계약서 사본과 주민등록초본을 붙여 대지 우선변제권이 있다는 점을 적습니다. 대지 소유자 변경 뒤 우선변제 다툼에서는 새 땅 주인의 채권자가 임대차를 몰랐다고 주장하는 경우가 많지만, 순위는 등기일과 요건 구비일의 선후로 정해집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 환가대금에 대지를 포함해 우선변제를 인정합니다.

새 땅 주인 근저당 대지 경매 대응 순서

• 대지 등기부 추적 - 대지 소유권 이전일, 새 근저당 설정일, 경매개시결정 등기일을 확인합니다. 내 요건 구비일과 비교할 기준입니다.
• 경매 사건 찾기 - 법원 경매정보에서 대지 지번으로 사건을 찾습니다. 채무자가 새 땅 주인이라 사건명만으로는 알기 어렵습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 초본을 붙여 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 소액임차인 계산 - 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일 기준으로 소액임차인에 해당하는지 계산합니다. 한도는 대지 매각대금의 2분의 1입니다.
• 배당이의 - 배당표에서 새 땅 주인의 채권자가 앞서 있으면 배당기일에 이의를 진술합니다. 그 뒤 배당이의 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 양도 전에 이미 대지에 근저당이 있었거나 건물이 대지 저당 뒤에 지어졌다면 순위가 달라지므로 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 땅 주인에게 돈을 받을 수 있나요?
  새 땅 주인은 임대인이 아니므로 보증금 반환 의무가 없습니다. 다만 대지가 경매되면 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 대지 소유자가 달라져도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 인정했습니다.
• 새 근저당보다 앞서려면 무엇을 비교하나요?
  전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날 가운데 늦은 날이 새 근저당 설정일보다 빨라야 합니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로 같은 날이면 근저당이 앞섭니다. 계약서의 확정일자 도장 날짜를 먼저 확인합니다.
• 소액임차인은 새 근저당보다 무조건 먼저인가요?
  보증금 중 일정액은 설정일과 상관없이 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 다만 대지 경매신청 등기 전에 전입과 입주를 마쳤어야 하고, 대지 저당권 설정 뒤 건물이 새로 지어졌다면 대지에서 최우선변제를 받을 수 없습니다.
• 최우선변제 한도는 어떻게 계산하나요?
  보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다. 대지만 경매되면 대지 매각대금의 2분의 1이 한도이고, 같은 대지에 소액임차인이 여럿이면 그 한도 안에서 비율로 나눕니다.
• 경매 통지를 못 받았는데 배당요구가 가능한가요?
  배당요구 종기 전이라면 통지 여부와 상관없이 배당요구를 할 수 있습니다. 우선변제청구권이 있는 채권자는 스스로 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 종기가 지났다면 배당에서 빠지므로 대지 등기부를 자주 확인합니다.
• 배당이 틀리게 나오면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 법원에 증명해야 이의가 유지됩니다. 새 땅 주인의 채권자가 앞서 배당된 경우가 주된 대상입니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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