주택 임대차

집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다는데 먼저 이사해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어, 임차권등기를 마친 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하고, 등기를 마치면 이사해도 권리가 유지됩니다. 지금은 계약 종료일과 집주인에게 종료를 알린 문자부터 확인해 두십시오.

새 세입자를 구하는 것은 임차인의 의무가 아닙니다. 계약이 끝나면 집주인은 새 세입자와 상관없이 보증금을 돌려줘야 합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 9월 오피스텔을 보증금 1억8천만원에 2년 계약해 살았고, 2026년 6월 집주인에게 문자로 계약을 끝내겠다고 알렸습니다. 새 직장 근처 집의 입주일은 9월 말로 잡혔는데, 집주인은 「새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다」며 반환 날짜를 정하지 않고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 새 세입자를 핑계로 보증금을 미뤄도 되나요?

미룰 수 없습니다. 계약이 끝나면 집주인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집 인도 의무는 동시에 이행해야 하고, 새 세입자를 구하는 것은 집주인 사정일 뿐입니다. 임차인은 집을 넘겨주겠다고 하면서 보증금을 달라고 할 수 있고, 반환이 늦어지면 지연손해금도 청구할 수 있습니다.

보증금을 받을 때까지는 계약이 끝났어도 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다. 그래서 임차인은 그대로 살면서 반환을 기다릴 수 있고, 이 기간에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

먼저 이사하면 어떤 문제가 생기나요?

대항력은 주택 인도와 주민등록을 유지하는 동안만 이어지므로, 이사하고 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 뒤 집이 경매로 넘어가거나 다른 사람에게 팔리면 새 소유자나 경매 매수인에게 보증금을 주장하기 어렵고, 배당 순위도 뒤로 밀립니다.

임차권등기명령은 어떻게 하나요?

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 집 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 법원 결정에 따라 등기가 되면 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지되고, 그 뒤에는 이사하고 주민등록을 옮겨도 권리를 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 절차를 그대로 두고 있습니다.

신청 비용과 등기 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 임차권등기 이후에는 차임 지급 의무가 없고, 보증금 반환이 늦어진 만큼 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못하므로, 집주인도 새 세입자를 구하기 어려워져 반환을 서두르게 됩니다.

집주인이 새 세입자를 구하는 동안 집을 보여 달라고 하면 협조하는 편이 반환을 앞당기는 데 도움이 됩니다. 다만 협조 여부와 관계없이 반환 의무는 계약 종료와 함께 이미 생겨 있습니다.

보증금 미반환 이사 대응 순서

• 종료 확인 - 계약 만료일과 갱신 거절·종료 통지 문자를 확인합니다. 종료가 확정되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 반환 요구 - 집주인에게 보증금 반환 날짜를 문자나 내용증명으로 요구합니다. 동시이행을 위해 이사 가능 날짜도 적습니다.
• 임차권등기명령 신청 - 관할 법원에 계약서와 주민등록등본을 붙여 신청합니다. 전자소송으로도 신청할 수 있습니다.
• 등기 확인 후 이사 - 등기사항증명서에 임차권등기가 된 것을 확인하고 이사합니다. 이 순서를 바꾸면 권리를 잃습니다.
• 반환 소송·집행 - 그래도 돌려주지 않으면 보증금반환 소송 후 판결로 집에 강제경매를 신청합니다. 이때 반대의무 이행 없이 경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「새 임차인이 들어오면 반환」 같은 특약이 있거나 갱신 여부를 두고 다툼이 있다면 계약서와 통지 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 이렇게 정하므로 계약기간 도중에는 신청하지 못합니다. 묵시적 갱신 후 해지 통지를 했다면 통지 후 3개월이 지나 계약이 끝난 다음 신청합니다.
• 신청만 하고 이사해도 되나요?
  안 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 때 대항력과 우선변제권을 유지한다고 정합니다. 결정이 나고 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
• 신청 비용은 누가 내나요?
  먼저 임차인이 내고 집주인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금반환 소송을 할 때 이 비용을 함께 청구하면 됩니다.
• 보증금 받을 때까지 월세를 내야 하나요?
  계속 살고 있다면 차임 상당액은 내야 합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 보므로, 거주하는 동안의 차임은 정산 대상이 됩니다. 임차권등기 후 이사해 집을 쓰지 않는다면 차임을 낼 이유가 없습니다.
• 새 세입자 구하면 반환한다는 특약은 유효한가요?
  임차인에게 불리하게 해석되기 쉽습니다. 이런 특약이 있어도 계약이 끝나면 보증금 반환과 집 인도는 민법 제536조 제1항의 동시이행 관계에 있다는 원칙이 적용되는지가 쟁점이 됩니다. 반환 시기를 무기한 미루는 해석은 주택임대차보호법 취지와 맞지 않아 다툴 여지가 큽니다.
• 판결을 받으면 어떻게 돈을 받나요?
  그 집에 강제경매를 신청해 배당을 받습니다. 임차권등기로 유지한 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권으로 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받고, 임차인은 집을 먼저 넘겨주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다. 집주인의 예금이나 다른 재산에 대한 압류도 함께 검토합니다.

비슷한 상황

• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성