등기·명의신탁

조부가 사정받은 땅을 남이 특별조치법으로 보존등기하고 팔았다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

되찾을 수 있지만, 특별조치법에 따른 보존등기는 적법하다고 추정되므로 보증서나 확인서가 허위·위조였다는 사실을 내가 증명해야 합니다. 대법원 2006다30921 판결은 상대방이 허위임을 시인하거나 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되면 추정력이 깨진다고 보았습니다. 지금은 보존등기 때 낸 보증서와 확인서를 등기소·지자체에서 열람하십시오.

특별조치법으로 등기가 되었다고 해서 조상 땅을 영영 잃은 것은 아닙니다. 보증서의 허위를 밝히면 추정력은 깨집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 조부가 1910년대에 사정받은 임야를 부친과 A씨가 대대로 관리하며 선산으로 써 왔습니다. 그런데 2025. 10. 등기부를 떼어 보니 1994. 4. B씨가 특별조치법에 따라 자기 이름으로 보존등기를 마쳤고, 2019. 5. C씨에게 1억 5,000만원에 팔아 C씨 명의로 이전등기가 되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특별조치법으로 한 보존등기는 왜 뒤집기 어렵나요?

특별조치법에 따라 마친 보존등기는 법이 정한 적법한 절차를 거친 것으로서 실체관계에 맞는 등기로 추정되기 때문입니다. 그래서 말소를 구하는 사람이 그 등기의 기초가 된 보증서와 확인서가 허위이거나 위조되었다는 사실, 또는 다른 이유로 등기가 적법하게 이루어지지 않았다는 사실을 주장·증명해야 합니다.

원안의 구 특별조치법(법률 제4502호)은 이미 효력을 잃었지만, 그 법에 따라 마친 등기의 추정력 법리는 지금도 그대로 적용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례도 같은 기준을 씁니다.

추정력은 어떻게 깨지나요?

상대방이 보증서나 확인서의 내용이 허위라고 스스로 인정하거나, 그 내용이 진실이 아니라고 의심할 만큼 증명되면 추정력이 깨집니다. 판례는 허위성의 증명이 법관이 확신할 정도까지 이르러야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 예를 들어 보증인이 실제로는 그 땅의 매매 사정을 몰랐다고 진술하거나, 보증서에 적힌 취득 경위가 사실과 다르다는 자료가 있으면 됩니다.

보증서는 보통 그 마을에 오래 산 사람들이 취득 경위를 보증하는 방식으로 작성됐습니다. 보증인이 실제로 매매나 증여 사실을 본 적이 없다면 보증 내용 자체가 허위가 됩니다. 보증인이 이미 사망했다면 그 가족이나 이웃의 진술, 당시 재산세 납부 명의, 선산 관리 기록으로 보증서 내용과 다른 사실을 보여 줍니다.

조부가 사정받은 사실은 토지조사부나 임야조사부로 증명합니다. 사정받은 사람은 그 땅을 원시취득하므로, 그 뒤 상속으로 이어진 권리가 출발점이 됩니다. 상속인이 여러 명이라면 공유자 각자가 보존행위로 등기 전부의 말소를 청구할 수 있습니다.

보존등기 명의자가 이미 팔았다면요?

원칙적으로 보존등기가 무효면 그에 터 잡은 매수인의 이전등기도 무효여서 함께 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 소유자로 등기한 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이고 과실 없이 점유했다면 등기부취득시효로 소유권을 취득해 되찾기 어렵습니다.

이 사례처럼 질문자 가족이 그 땅을 계속 관리·점유해 왔다면, 매수인의 점유가 없어 등기부취득시효가 성립하기 어렵습니다. 원안은 매수인의 등기부취득시효를 경고했지만, 점유 요건을 함께 따져야 결론이 정확해집니다.

특별조치법 등기 말소 대응 순서

• 사정 사실 확인 - 토지조사부·임야조사부로 조부의 사정 사실을 확인합니다.
• 상속 관계 정리 - 제적등본으로 조부부터 현재까지 상속인을 확정합니다.
• 보증서 열람 - 보존등기 때 낸 보증서와 확인서, 보증인 명단을 확보합니다.
• 처분금지가처분 - 매수인이 다시 처분하지 못하게 가처분을 신청합니다.
• 말소 소송 - 보증서 허위를 주장해 보존등기와 이전등기 말소를 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 실제로 그 땅을 10년 넘게 점유해 왔거나 조부 이후 매매 기록이 따로 있다면 점유 현황과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조상 땅 회복을 위한 소유권보존등기·이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특별조치법 등기는 뒤집을 수 없나요?
  뒤집을 수 있습니다. 다만 적법한 절차로 마친 등기로 추정되므로, 보증서나 확인서가 허위·위조였다거나 다른 이유로 등기가 적법하지 않았다는 사실을 말소를 구하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 허위를 어느 정도 증명해야 하나요?
  상대방이 허위를 스스로 인정하거나 보증서 내용이 진실이 아니라고 의심할 만큼 증명되면 추정력이 깨집니다. 법관이 확신할 정도까지 증명해야 하는 것은 아니라는 것이 판례입니다. 보증인의 진술이 가장 유력한 자료가 됩니다.
• 조부가 사정받았다는 건 어떻게 증명하나요?
  국가기록원 등에 보관된 토지조사부나 임야조사부에서 사정 명의인을 확인합니다. 사정받은 사람은 그 땅을 원시취득하므로, 제적등본으로 상속 관계를 이어 현재 상속인의 권리를 증명합니다.
• 상속인 중 한 명만 소송해도 되나요?
  됩니다. 상속인들은 그 땅을 공유하는데, 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있으므로 무효 등기의 전부 말소를 한 사람이 청구할 수 있습니다. 다만 다른 상속인과 협의해 두면 소송 진행이 수월합니다.
• 매수인이 시효취득했다고 하면요?
  매수인이 등기한 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의·무과실로 점유했어야 등기부취득시효가 성립합니다. 우리 가족이 그 땅을 계속 관리·점유해 왔다면 매수인의 점유가 없어 시효가 성립하기 어렵습니다.
• 등기한 사람에게 손해배상도 받나요?
  위조 보증서로 등기해 땅을 판 사람에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있지만, 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 오래된 등기라면 기간이 지났는지 먼저 확인합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
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